第二章 民宿业态

第一节 民宿的定义与发展历程

一、民宿的定义

民宿与旅馆以及家庭旅馆关系密切。民宿的经营内涵不单单局限于提供简单的住宿服务，优美的住宿空间环境、独特的当地餐饮以及民风民俗、生态休闲游憩与文化娱乐活动等都是民宿经营的有机组成部分。

（一）旅馆与家庭旅馆

旅馆在我国历史悠久，早在商末周初就已出现。秦汉以前旅馆有候馆、逆旅、传舍等名称，魏晋之后有客舍、停传、邸店、旅邸、客坊、旅舍、居停、客店、客栈等名称。在欧洲，旅馆最早出现于古罗马。19世纪80年代，设备豪华的大型旅馆开始在伦敦出现，后为各国相继仿行。在美国，随着汽车的大量生产，有停车场设施的汽车旅馆在20世纪中叶兴起。第二次世界大战后，随着国际旅游业的迅速发展，各种观光旅馆相继出现，如：肯尼亚在国家动物园内建有树上旅馆；1959年德国出现了流动旅馆，旅客白天坐车到处游览，晚上睡在车上；日本大阪兴建起类似客轮卧铺式的睡舱旅馆。

在国外，家庭旅馆通常指B&B(Bed and Breakfast)，并有一系列的家族性词汇来表示同样的含义，如Family Hotel, Family Inn, House Hotel, House Stay, Guest House等。B&B和Inn在经营模式上存在区别：B&B是在业主的家里，客房不超过7间，价格便宜，主要由业主自行管理与服务；而Inn则不同，虽然旅游者住在业主家里，但业主搬离原住宅，而且聘请全职雇员。

在国内，民宿主要有两种类型：一是偏重住宿的家庭旅馆；二是偏重餐饮的农家乐。前者可以追溯到古代的民间旅舍，后者可以追溯到20世纪90年代初为解决假日旅游住宿难问题而出现的旅馆。多数研究者对家庭旅馆的共识是，家庭旅馆是以家庭所有的闲置接待能力为主、规模较小的旅游接待设施。目前，国内的农家旅馆、家庭旅舍、农家旅舍、民居旅馆(由非本地居民经营的家庭旅馆)、农民旅馆、农家乐均可视为家庭旅馆的范畴。

有研究者从所有权与经营规模的角度对家庭旅馆进行定义。彭青等以所有权与经营权是否分离为标准，从广义与狭义两方面定义家庭旅馆。他们认为，狭义的家庭旅馆仅指以家庭闲置客房提供接待，由家庭成员经营的旅宿设施；而广义的家庭旅馆则包括租赁经营、承包经营、合伙经营等衍生的家庭旅馆经营方式。也有学者从家庭旅馆是副业还是旅馆业营运方面来定义。还有学者从地理位置出发定义家庭旅馆，把家庭旅馆区分为乡村民居旅馆与一般民居旅馆。他们认为乡村民居旅馆是指地处乡村，有闲置接待能力，通过向游客提供食宿等服务而获得一定收入的一种小型的接待设施。这类民居旅馆价格相对比较低廉。一般民居旅馆是指地处城镇，由当地城镇居民建设经营的旅馆。

（二）民宿

我国民宿产业最早孕育于台湾。台湾民宿的发展，可说是改良自欧风民宿B&B的概念。经过30多年的发展，台湾民宿已积累了丰富的经验，取得了较好的成效，其民宿产品极具创新性，已经从最初的家庭旅馆模式发展转变为具有高附加值的、多样化的旅游产品，游客可以以更低成本得到更高品质的服务。Alastair M.M．等人认为民宿具有下列特质：私人服务，与主人有某种程度上的交流；有特殊的机会或优势去认识当地环境或建筑特质；通常是产权所有者自行经营，非连锁经营；经常有特别的活动提供给游客；较少的住宿容量。国外民宿业经过较长时期的发展已相当成熟，其显著特点是：①业已形成行业协会组织；②经营中高度关注人性化和个性化；③服务内容呈现多样化；④民俗化、本地化、家庭化。

台湾观光主管部门在2001年年底所制定的民宿管理办法中第三、第六条把民宿定义为利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业的方式经营，供旅客乡野生活之住宿处所。其经营规模为客房数5间以下且客房总楼地板面积150平方米以下，但当地居民的保留地、经农业主管部门核发经营许可登记证之休闲农业区、观光地区、偏远地区即离岛地区之特色民宿，可以有客房数15间以下且客房总楼地板面积200平方米以下的规模经营。由此可见，民宿其实是适应后工业时代人们对农村田园诗意的体验需求，是一种在乡村以休闲度假为基本消费特征的旅游产品。国内学者对民宿的理解详见表2.1。

结合国内有关民宿的定义可发现，民宿有两种内涵：一种以住宿功能为出发点，其经营模式是以旅馆形态营运；另一种则倾向于结合农、渔产业观光性质之各项资源，以提供给旅客不一样的住宿体验为主要吸引力。基于此，民宿也可称为乡宿(临安旅游风景管理局提法)，指利用区域特有的自然景观、乡村民俗文化传统和乡间农林渔牧生产活动，提供独具乡情乡韵的休闲住宿环境。其灵魂在于一个“乡”字，是体验乡村、乡景、乡情、乡风、乡味的场所。

二、民宿的发展历程

在民宿的发展历程中，中西差异较大。发达国家民宿进入快速成长期的阶段，我国民宿才开始发育。在国内的乡村旅游中，近年来民宿快速成长，甚至成为旅游目的地本身。

（一）国外的民宿发展

18世纪以来人类为提升生活品质，致力于经济发展，因经济重心与产业结构的改变，人们为寻找生计大量向都市集聚，造成城市郊区人口稠密，而乡村人口日渐减少、就业不易的现象。为解决上述问题，以地方乡野特色作为吸引游客前来观光，促使地方发展的想法便被提出，欧洲许多国家推动农村转型时，也推出都市旅游人口前来农村休闲度假的做法。如上章所述，早在19世纪60年代，西方即开始出现乡村旅游，而真正意义上的大众化的乡村旅游，则起源于20世纪的西班牙。到了20世纪70年代后，乡村旅游在美国和加拿大等国家进入快速发展期。与乡村旅游发展保持一致，欧美的家庭旅馆业发展迅速。与地方产业有紧密关系的民宿在许多国家非常普及，如美国、澳大利亚、新西兰、德国、英国、日本等。在英国，几乎每个旅游景点的周边都有家庭旅馆，而且约有40%的一夜游游客都选择在家庭旅馆住宿。在美国，由于乡村与城市两种异质文化的相互吸引，家庭旅馆分为乡村家庭旅馆和城市家庭旅馆两种。20世纪80年代，美国这两种形式的家庭旅馆经历了高速发展时期。1998年，美国有5000万旅游者选择入住家庭旅馆，为1994年的2倍之多。在家庭旅馆业发展的同时，旅游民宿也获得迅速发展。旅游民宿的起源大多是为了解决观光地区住宿设施的供需问题。

世界各地的民宿，因环境与文化生活不同而略有差异。欧洲多是采用农庄式民宿(accommodation in the farm)经营模式，让住宿者能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活；加拿大则是采用假日农庄(vacation farm)的模式，提供一般民宿，住客假日可以享受农庄生活；美国多见居家式民宿(homestay)和青年旅舍(hostels)，提供不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店更便宜；英国则惯称B&B，提供睡觉的地方以及简单早餐，费用大多为每人每晚二三十英镑，价格比一般旅馆便宜许多；日本民宿是由一些登山、滑雪、游泳等爱好者租借民居而衍生并发展起来的，这些民居多位于山水奇险之地。后来，这些村庄慢慢发展为旅游休闲胜地，于是民宿的对象也不再仅仅是一些运动爱好者，这是日本民宿由分割自家房子租借转而经营家庭式旅馆的重要原因之一。

（二）国内的民宿发展

1．民宿的前身客栈发展阶段

这一时间段为20世纪70年代以前。古时候并不存在饭店，也没有专门为别人提供食宿设施的场所，人们出行往往是就近就便寻找食宿地，称为“借宿”。主人对借宿的客人总是以礼相待，并免费提供住宿和饮食，这一切被看作自然而然的事，并被认为是一种习惯。陈建勤在考察15~19世纪长江三角洲非商业性旅游接待的历史时指出，在当时的旅游接待中，家庭已经扮演了重要的角色。那么，这是什么样的家庭呢？他认为从事旅游接待的多是地方士大夫家庭，这些家庭有较好的物质条件，其主人又好诗赋书画，主动邀迎四方游客，与之切磋艺文。苏州太湖洞庭山劳麟就是这样一位乐于接待的人。

（君）重然诺，喜交际。四方宾客至其地，多从之游。君周旋其问，靖真酝藉，悫而有容，饩馆劳徕，丰约无所失，有古豪逸之风。

王樨登在《荆溪疏》中介绍了宜兴两位好客者。一位是吴宫詹，家有园池花木之胜，“好客闻于四方”；另一位徐承芳，凡客至，虽数十人，“供具无不咄嗟立办，车舆马骡，一一取给，至于厮养仆隶，皆层酒累肉连数月不倦”，以致“其家半毁于客”。

就其史书记载，其时留宿游人，往往因其俗尚礼好客，每远方游客至，“竞相招致恐后”，并非为了赚取游客的钱。相反，当游客缺乏盘缠时，这些好客之士又予以无偿资助。“南中清客贫士，尝榜以资给，又尝作高会，召致宾客，凡号为书画之士，皆在偶闻。”

在我国，商朝(约公元前1600—前1046年)出现过官办的驿站。那时的驿站条件较差，规模较小，设施简陋，除满足投宿者吃饭、睡觉等基本需求外，不提供其他服务。这一时期的驿站不再提供无偿食宿，具有商业性质，于是，客栈开始出现。

客栈，古时既是酒肆的别号，也是客店的通称，民间也称其为“栈房”，多为原木建筑，有着不加雕饰的粗粝，多与大路或者驿站为伴。旧式客栈数量众多，散布于城池乡野，却并不受宠，店主被认为是“下九流”。因为旧式客栈是三教九流的汇集地，财富和消息的集散地，存在很多不安定因素。所以，在很多影视剧和武侠小说中，客栈就是江湖人士的聚会场所，也是各种不良事件的策源地和矛盾集中爆发地。一部《水浒传》中，有多少英雄豪杰事发客栈；金庸武侠作品中，有多少豪杰舞剑客栈。近代以来，旧式客栈的风雨江湖终消歇，并逐渐消弭在历史长河中。

2．民宿正式诞生阶段

这一阶段时间为20世纪70年代至21世纪初。在1978年党的十一届三中全会通过了“对外开放，对内搞活”的方针后，我国旅游饭店业开始步入正规化的管理轨道。1982年4月，北京建国饭店成为大陆首家中外合资饭店，此后大陆开始敞开引入一个又一个国外著名饭店集团。这些国外优秀的饭店企业为我国带来了大批优秀管理人才、先进的管理模式和管理技术，使我国传统的事业型饭店管理模式逐渐被现代企业管理模式替代。1987年，国家旅游局颁发了关于发展国营饭店管理公司的1987〔40〕号文件，国务院办公厅也于1988年4月6日发布了《国务院办公厅转发国家旅游局关于建立饭店管理公司及有关政策问题请示的通知》，并明确规定了中国的饭店集团或管理公司在原则上享受外国饭店集团在中国的同等优惠待遇，这些政策鼓励和引导了中国饭店业创建自己的管理公司或饭店集团。此时，大批以借鉴和模仿外国饭店集团或管理公司经营管理模式为特征的中国本土饭店管理公司或管理集团应运而生，饭店业的数量和规模进入快速增长和扩大时期。与此同时，随着改革的推进和新型城镇化道路的加快发展，乡村旅游及其相关产业的发展成了统筹区域和谐发展的重要路径，各地也纷纷加大探索力度。

早在20世纪70年代，陈叔考取驾驶A照后便应聘于西湖区一家规模颇大的旅游饭店当驾驶员，这在当时也算风光的工作了。陈叔供职的这家饭店周围全是本市最具特点的旅游风景区，一到旅游旺季，全国各地的游客纷至沓来。陈叔不仅负责接送客人，还担任起九溪、满陇桂雨一带风景区的安全组长，每每忙得顾不上前后。而旅游风景区的宾馆面对众多的游客也往往是应接不暇，经常只有在房间内、大厅内加地铺才能满足游客的需求。

陈叔看到如此庞大的市场需求，心里萌生了一个大胆的想法——开自己的个人旅馆，即家庭旅馆。陈叔的住处在宾馆的旁边，三口之家住在200多平方米的大房子里，这房子由陈父当年自己所造，产权归个人所有。

陈：“想到自己的房子有利用空间和价值，又看到旅游市场的需求，便有了开家庭旅馆的最初设想。”

在城镇，像陈叔这样的人往往成为家庭旅馆的最初开拓者。正式的所谓家庭旅馆最早出现在西安。西安市政府在2000年9月发布准备开办家庭旅馆的消息，有1000多户家庭前来咨询，其中有400多户填写了申请表，190多户通过初审。经西安市旅游等相关部门的最终审核，准许61户家庭旅馆开张。为提高服务质量，一些家庭旅馆请专人做服务员，有的还参加了培训。家庭旅馆采取“统一接待，分散收费”的办法，西安市旅游局在西安火车站等处设立国庆旅游咨询服务处，统一接待客人，向游客介绍各个家庭旅馆的情况，根据游客的特点和要求安排入住，各家庭旅馆不得自行接待客人，以保障安全和规范服务。

随着城市化的快速推进，国内旅游市场兴旺，尤其是假日旅游的发展特别迅速，每逢节假日，热点旅游城市和风景区游客人数陡增，这对各个接待地的住宿接待能力是严峻的考验。20世纪80年代，“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”成为一种时尚。农家乐发源于休闲之都——四川成都，后来扩散到成都平原、四川盆地，直至全国。

在同一时期，丽江、拉萨、阳朔、成都等地的民宿数量增长较快，但发展区域有限，以居民自发开发为主，价格低廉，产品简单。随着游客需求的不断提升，传统的农家乐版民宿已经满足不了市场的新需求，由此催生了洋家乐、乡村精品客栈等现代版民宿，从浙江德清开始，逐步风靡全国。

3．民宿拓展升级阶段

这一阶段的时间为2010年之后。民宿发展进入空前繁荣阶段，并呈现新的发展态势。

民宿拓展升级与政策推动相关。自2010年起，国家旅游局等单位联合推出了全国休闲农业与乡村旅游示范县、示范点的建设工作。2013年，中国又颁布实施《旅游法》，规定城镇和乡村居民可以利用自己的住宅或其他条件开展旅游事业。2014年8月，国务院印发的《关于促进旅游业改革发展的若干意见》就明确提出要“大力发展乡村旅游”。国务院办公厅《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次倡导积极发展民宿客栈。民宿与农家乐，都是以乡村景观为背景、以体验乡野生活为吸引力的乡村旅游产品。

民宿拓展升级也与住宿市场竞争日益激烈有关。20世纪90年代，我国开始实施旅游酒店星级评定制度，出台了国家标准和严格的评定规程。经评定达到相应星级标准的酒店，由全国旅游酒店星级评定机构颁发相应的星级证书和标志牌。星级标志的有效期为3年。未经旅游主管部门评定核准，任何宾馆酒店不得使用有关星级的称谓和标志，相关单位更不能滥标星级。此时星级酒店出现并开始快速发展。短租民宿作为住宿分支，力量分散。20世纪90年代以后，大众化住宿需求迅速增加，高档星级饭店的平均营收增速持续下降，酒店业态向多元化转型。此时经济型酒店开始崛起。经济标准化酒店基本上可以划分为三大阵营。第一大阵营是全国性的本土经济型酒店品牌，主要代表品牌有如家、7天连锁、锦江之星、汉庭、莫泰168等；第二大阵营是区域性的特殊经济型酒店品牌，主要代表品牌有山水时尚酒店、桔子酒店、万好万家酒店等；第三大阵营是国际酒店管理集团所有的经济型酒店品牌，主要代表品牌有美国速8、法国雅高—宜必思。标准化的酒店运营模式将现代酒店业带入了一个超速发展的时代，但是同时也带来了另外一个问题——顾客的审美疲劳，即越来越多的顾客在重复的入住中产生了审美疲劳，他们希望在入住酒店的过程中得到更多的精彩体验。显然，传统的酒店管理理念和方法无法满足顾客在新时期对酒店产品和服务的需求。因此，现代酒店产品和服务需要创新，现代酒店管理更需要创新。

民宿拓展升级也与旅游业进入大众旅游时代相关。2011年至2018年，国内旅游人次保持10%以上的高速增长，旅游业的带动已然成为住宿业快速增长的新亮点。联合国世界旅游组织多年来对中国旅游发展的测算显示，中国旅游产业对国民经济综合贡献和社会就业综合贡献均超过10%，高于世界平均水平。在这样的发展背景下，大众出行主体由商务出行转向个人旅游，由跟团游转向自由行，用户对客栈民宿等个体化主题住宿需求增加。非标准住宿是由个人业主、房源承租者或商业机构，为旅游度假、商务出行及其他居住需要消费者提供的除床、卫浴外更多个性化设施及服务的住宿选择。民宿属于非标准住宿，其实早就存在于住宿产品市场体系如精品酒店、房车、帐篷、分时度假等之中。而在互联网经济兴起之前，因其分布的分散性而导致信息的不对称，非标准住宿一直游离在主流的住宿选择之外。随着协同消费时代的到来，非标准住宿的搜寻成本大大降低，市场占有量不断增长。民宿以营造精致化、特色化的风格见长，在整体装修风格、空间营造、文化氛围打造等方面超过一般经济型酒店。

这一阶段民宿的特点为：第一，在大陆出现了井喷式的发展，一改前些年个人投资、微型企业投资的模式，出现了政府推动、大型企业介入的新的发展方式。据统计，2015年大陆住宿全行业经营单位已经达到57.4万家，新的经营主体不断进入，住宿行业规模持续扩张。2011年至2013年，特色客栈投资年均增长13.1%，超过行业整体增长率3百分点。根据去哪儿网的数据，从2015年10月底到2016年9月底，大陆登记民宿客栈数量从42658家增加到48070家，不足一年时间内增加了5412家。据中国产业研究院统计，2017年大陆的民宿市场交易规模达到了70亿元。预计到2020年大陆民宿行业营业收入将达到360亿元。第二，逐渐从资源驱动的远程旅游目的地向市场驱动的近程特色旅游目的地拓展，从住宿补充向群体性的旅游吸引转变。丽江、大理、北戴河、阳朔、凤凰、厦门等地民宿集聚成为目的地吸引物，单体向品牌化、精品化、连锁化发展。第三，政府将民宿纳入法规管理。2016年，《浙江省旅游条例》在全国率先将民宿列入地方性法规范畴，解决了民宿的合法性问题。2018年，国家信息中心分享经济研究中心正式发布了《共享住宿服务规范》，内容包括共享住宿平台(企业)服务与管理要求、房东要求与规范、对房客的要求等三部分主体内容，涵盖城市民宿社区关系、入住身份核实登记、房源信息审核、卫生服务标准、用户信息保护体系、黑名单共享机制、智能安全设备等诸多方面，不仅适用于乡村民宿，还包括分散于城市社区中的民宿。该规范给民宿业提供了明确的规范指导。全国范围的民宿立法的进程正在加快。第四，外来经营者普遍，区域快速拓展，电商进军客栈在线预订领域。随着“互联网+”的发展，在线民宿开始崛起，创业者蜂拥而至。2011年6月，爱日租上线，同年11月，类酒店民宿平台途家上线，2012年5月，民宿预订平台木鸟短租上线，除此之外，小猪、蚂蚁、游天下网、住百家等也陆续建立。2015年和2016年是在线民宿市场发展的高峰期。从整体行业态势来看，借助于电子商务及互联网平台的信息流通优势，以及自助游市场规模的急剧拉升，中等价位、具有明确特色定位的中小规模民宿及客栈相关市场份额开始凸显，并可能在未来成为行业主要领导者。