26．上市公房火中毁损，张某是否有权索赔？

［案情介绍］

某年12月10日，张某将自己购买的二居室公有房屋及屋内财产投保了家庭财产保险，保单中载明：“在保险期限内，保险标的被转卖、转让或赠与他人，或保险标的的危险程度增加时，应在七日之内通知保险公司，并办理批改手续。”张某于次年4月购买并搬进了一栋三居室新居。在得知已购公有住房可以上市出售的情况后，张某立即向当地政府房地产行政主管部门提出申请，经审核，房地产行政主管部门作出准予其上市出售的书面意见。经朋友介绍，张某将原来的二居室房屋卖给了赵某。5月5日，赵某将全部房款付清后入住，双方商定一星期后去房地产交易管理部门办理交易过户手续。不料，5月10日，因赵某家的煤气阀门未关紧而引发火灾，致使房屋遭受严重损失。事发后，赵某找到张某。于是张某向保险公司提出索赔。但保险公司认为，虽然火灾确属于家庭财产保险责任范围内的风险，但张某已将房屋卖出，且赵某房款已付，因此张某对发生事故的房屋已无保险利益，存在于保险公司与张某之间的保险合同已失效，张某无权向保险公司提出索赔。

［法律分析］

本案涉及的主要法律问题有两个：一是“房屋转卖”的真正含义是什么？二是在房屋交付赵某入住后，张某对该房屋是否还有保险利益，是否还有权索赔？

一、保单中的“房屋转卖”一词应指房屋所有权已转移

有人认为保单中的“房屋转卖”是指房屋转卖的实际行为开始，而不是以转卖手续全部完成为条件。根据保单词义的解释原则，当保险条款中的词语一词多义时，应按照其在所属专业的本来意义进行解释。房屋转卖在法律中的解释是房屋的所有权转移给他人，即指所有权归属于他人。对于处于转卖过程中、手续尚未全部完成的房屋不能视作“房屋转卖”。因此，保单中的“在保险期限内，保险标的被转卖、转让或赠与他人，或保险标的的危险程度增加时，应在七日之内通知保险公司，并办理批改手续”的规定，也只能认为是当房屋转卖手续完成，所有权已转移他人时，被保险人张某才负有在七日内通知保险公司并办理批改手续的义务。

二、房屋所有权的转移须以登记为前提条件，所以张某仍享有保险利益

《保险法》第12条第1款规定：“投保人对保险标的应当具有保险利益。”第3款规定：“保险利益是指投保人对保险标的具有的法律上承认的利益。”这些规定强调了投保人、被保险人对标的物的利益必须为法律所承认，只有适法的利益才能成为保险利益。本案中张某是否对房屋具有保险利益，关键是看他是否还享有该房屋的所有权，只要所有权不发生转移，那么该房屋毁损灭失的意外风险就要由张某来承担。而房屋买卖是一种特定物的交易，它除了要求当事人之间达成合意外，其所有权的转移还要求履行特定的法律手续。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第35条之规定：房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。根据建设部1999年4月19日颁布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》：已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交有关材料。房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起15日内作出是否准予其上市出售的书面意见。经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起30日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。即房屋所有权转移以在法定部门办理登记为生效要件。本案中张某已购公房的出售虽已获得房产行政主管部门的批准，但是买卖双方既未向房地产交易管理部门申请办理过户手续，缴纳契税，也未向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，因而可以认定房屋的所有权并未移转，张某仍是该房屋的所有权人，对该房屋的毁损、灭失仍要承担风险，所以他也就对房屋仍享有保险利益。

综上所述，笔者认为，虽然张某与赵某的房屋买卖合同合法有效，且赵某房款已付，但是双方未到房管部门办理交易过户手续和所有权登记转移手续，因此房屋仍属张某所有，所有权并未发生转移，张某仍具有保险利益，保险公司应予以赔付。但该房屋的损坏是赵某的过错造成的，因此保险公司可以向赵某追偿。若张某因与赵某的买卖关系放弃对赵某的求偿权，则保险公司可不予赔偿。