三、“营改增”对个人住房的房产税税负的影响

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第五条第四项规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。根据《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三款规定：“对个人出租住房，不区分用途，……按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”因此，个人住房自住免征房产税，个人住房出租按租金收入的4%征收房产税，住房用于经营按房产余值的1.2%征收房产税。

假设B先生拥有未出租的非经营的住房计税余值为Z1，拥有未出租的用于经营的住房计税余值为Z2，出租的住房收取的租金为W1。无论是在“营改增”前还是在“营改增”后，其拥有的未出租的非经营住房都是享受免税的，其拥有未出租的用于经营的住房的计税余值也不会发生变化，所以其个人承担房产税税负是不会发生变化的，均为1.2%×Z2。而在“营改增”前，其出租住宅承担的房产税为4%×W1，在“营改增”后，根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕16号）规定，个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额＝［含税销售额/（1+5%）］×1.5%，增值税是价外税，不能计入房产税的计税依据，应将增值税从租金收入中剔除，所以其出租住宅所承担房产税的计税依据为W1－［W1÷（1+5%）×1.5%］≈98.57%×W1，承担的房产税为98.57%×W1×4%＝3.94%×W1，房产税税负下降了0.06%×W1左右，结果见表3。

表3 个人“营改增”前后房产税税负计算对比

另外，考虑“营改增”对房产税改革试点地区的影响，2011年1月27日，上海、重庆宣布开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定为0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%～1.2%。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，房产税的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》规定，房产税的计税依据是房产交易价，条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。两个试点地区的房产税都是以房产的市场交易价格或者评估价格作为计税依据征收，不再按租金收入征收，而“营改增”只会对按住房租金收入所计算的房产税产生影响，所以“营改增”前后房产税改革试点地区个人住房房产税税负将不会发生变化。