第四章 财产税法律制度
财产税，指以纳税人拥有或支配的应税财产为征税对象的税，是一种直接税。作为财产税征税对象的财产并不是广义上的人类所创造的各种物质财富、非物质财富以及自然资源，而是某些特定的财产。财产税主要是对于使用和消费过程中的财产进行征收，而非对生产和流通领域的财产征收，故税负不易转嫁。其本身是一种辅助性税种，且由于其税源分散的特点而一般属于地方税，是地方财政收入的主要来源。
财产税可以划分为不同类别。依据征税范围不同，财产税可分为一般财产税和特别财产税，二者征税方式也存在不同。一般财产税，又被称为综合财产税，是对纳税人的全部财产进行综合计征的财产税，但征税时一般要考虑日常生活必需品的免税和负债的扣除等。特别财产税，也称个别财产税或者特种财产税，是对于纳税人的一种或者几种财产单独或合并征收的财产税，如对房屋征收的房产税，征税时一般不需要考虑免税和扣除。依据征税时财产权利的状态，可将财产税分为静态财产税和动态财产税。静态财产税是指对纳税人在某一时期内所持有或者支配的权利未发生变动的静态财产按照其数量或价格进行征收的税。动态财产税则是指对纳税人一定时期内权利发生转移、变动的财产按照其财产转移价值或增值额征收的税。此外，依据征税环节的不同，可以分为一般财产税、财产转让税和财产收益税；依据征税方式的不同，可以分为从量财产税和从价财产税。
第一节 房产税法
【规则要点】
房产税，指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人或使用人征收的一种财产税，一般按年征收，分期缴纳，适用比例税率。房产税纳税主体为房屋产权所有人或房屋使用人，征税对象是中国境内用于生产经营的房屋。
【理解与适用】
房产税，指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人或使用人征收的一种财产税，一般按年征收，分期缴纳。房产税法是国家指定的用以调整房产税征收与缴纳之间权利与义务关系的法律规范。现行的房产税法律依据为国务院2011年1月8日修订的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
一、房产税纳税主体
房产税纳税主体为房屋产权所有人或房屋使用人。若房屋归属于全民所有，则由经营管理的单位缴纳房产税；若房屋已经出典，则由承典人缴纳。出典，指产权所有人将房屋、生产资料等财产的产权在一定期限内典当给他人使用从而取得资金，是一种融资业务。若产权所有人、承典人不在房产所在地，或是产权未确定以及租典纠纷未解决，则由房产代管人或使用人缴纳房产税。如纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位以及纳税单位的房产，则应当由使用人代为缴纳房产税。
值得注意的是，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人也需要依据房产税暂行条例缴纳房产税。
二、房产税征税对象及征税范围
房产税的征税对象是中国境内用于生产经营的房屋。所谓“用于生产经营的房屋”，指有屋面和围护结构，可遮风避雨，供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。对于房地产开发企业建造的商品房，在出售之前是不需要缴纳房产税的，但是若在出手前房地产开发企业已经对商品房进行了使用、出租或者出借，则该特定商品房应当依法缴纳房产税。
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区进行征收。城市，指国务院批准设立的市；县城，指县人民政府所在地区；建制镇须经省、自治区、直辖市人民政府批准设立；工矿区则是指工商业较为发达且人口比较集中，能够符合国务院规定的建制镇标准但是尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。如对工矿区开征房产税，还需要经过省、自治区、直辖市人民政府的批准。
三、房产税税率
中国现行房产税实行比例税率。房产税计税方式包括从价计征和从租计征两种。若从价计征，则依照房产原值一次减除10%依照房产余值计算缴纳，则税率为1.2%。若房屋出租，则依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。
四、房产税应纳税额计算
（一）计税依据确定
房产税暂行条例规定，房产税计税依据为房产原值一次减除10%到30%的余值，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。若没有房屋原值作为依据，则由房产所在地税务机关参考同类房产核定。所谓房产原值，指纳税人按照会计制度在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。在确定房产原值时，应当包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
若房屋出租，则应当以房产租金收入作为房产税的计税依据。房产租金，即房产所有人通过出租房产取得的货币收入和实物收入。以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入，则应当根据当地同类房产租金水平来确定标准租金额。
此外，在国家税务总局的系列批复中，关于计税依据的确定，还有以下问题值得注意：
其一，对于投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。
若以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险，则按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；若以房产投资收取固定收入、不承担联营风险、但实际是以联营名义取得房产租金，则由出租方按照租金收入计算缴纳房产税。
其二，融资租赁的房产应当由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
若合同未约定开始日，则由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
其三，对于居民住宅区内业主共有的经营性房产，应当由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。
实际经营包括自营和出租两种情况。若进行自营，依照房产原值减除10%—30%后的余值计征，没有房产原值或者不能将共有住房划分开则由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值。若进行出租，则依照租金收入计征。
其四，出租地下建筑则按照出租地上房屋建筑有关规定计征房产税。
其五，出租使用其他单位房产的应税单位和个人应当依照房产余值代缴房产税。
（二）应纳税额计算
1．从价计征
若采用从价计征方式计算房产税，应当按房产原值减除10%—30%后的余额计征。
计算公式为：
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
对于工业用途的地下建筑物，房产原值为房屋原价的50%—60%；商业和其他用途的地下建筑物，房产原值为房屋原价的70%—80%。扣除比例具体由省、自治区、直辖市的人民政府根据当地的实际情况确定。
2．从租计征
从租计征即按照房产的租金收入计征。
计算公式为：
应纳税额=租金收入×12%
五、房产税税收优惠制度
依据房产税暂行条例，下列房产免纳房产税：
其一，国家机关、人民团体、军队自用房产。
所谓“自用房产”，即单位本身的办公用房和公务用房。但是免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房不属于免税范围。
其二，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化艺术等实行全额或差额预算管理的事业单位所有且用于本身业务范围使用的房产。但是不包括前述单位的附属工厂、商店、招待所等用的房产。
其三，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
宗教寺庙自用房产指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。公园、名胜古迹自用房产指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房。前述单位的附设营业单位如影剧院、茶社、照相馆等不在免税之列。
其四，个人所有非营业用房产。
主要指居民用房而不论面积大小。个人营业用房或出租房产不属于免税范围。
其五，经财政部批准免税的其他房产。
六、房产税征收管理
（一）纳税义务发生时间
若纳税人将原有房屋用于生产经营，则自生产经营之月起缴纳房产税；若纳税人将自建房屋用于生产经营，则自建成之次月起缴纳房产税；若纳税人委托施工企业建设房屋，则应当自办理验收手续之日的次月起缴纳房产税，但如果新建房屋在办理验收手续之前已经使用或者出租、出借，则应在开始使用的当月起按规定缴纳房产税。
纳税人购置新建商品房的，应当自房屋交付使用的次月起缴纳房产税。如纳税人购置存量房，应当自办理房屋权属转移、变更登记手续后房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税。
如纳税人出租、出借房产，则自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。纳税人是房地产开发企业，对其自用、出租、出借其建造的商品房的，应当自房屋使用或交付的次月开始缴纳房产税。
（二）纳税期限
如前所述，房产税实行的是按年计算、分期缴纳的征收方法，其具体纳税期限在房产税暂行条例中并未明确规定，而是由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（三）纳税地点
纳税人应当依法将现有房屋的坐落地点、结构、面积、房产原值、租金收入的基本情况如实向当地税务主管机关办理纳税申报。房产税应当在房产所在地缴纳。若房产不在同一地点，则应当按照房产坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
【风险提示】
1．自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人也需要依据房产税暂行条例缴纳房产税。
2．一般而言，纳税人委托施工企业建设房屋，应当自办理验收手续之日的次月起缴纳房产税，但如果新建房屋在办理验收手续之前已经使用或者出租、出借，则应在开始使用的当月起按规定缴纳房产税。
【相关案例】
深圳高新区开发建设有限公司与深圳市南山区地方税务局不服税务管理加收滞纳金处罚案
原告深圳高新区开发建设有限公司是深圳软件园西区9栋—14栋房产的100%权利人，该9栋—14栋房产的竣工日期均为2008年3月19日。2013年5月16日，原告向被告提交了《深圳市地方税务局纳税人减免税（费）申请表》及相关材料，就上述深圳软件园西区9栋—14栋房产向被告申请3年房产税免征备案，被告于当日受理。2013年5月29日，被告作出深地税南备（2013）581号《税务事项通知书》并送达原告。2013年5月29日，原告就上述房产向被告提交2011年4月1日至2013年3月31日的纳税申报表。2013年5月29日至30日，原告向被告缴纳了上述房产2011年4月1日至2013年3月31日期间的房产税款6529337.6元，并缴纳了相应滞纳金1129167.32元和罚款6400元。原告不服被告作出的征收欠缴税款滞纳金并罚款的具体行政行为，认为被告宣传内容误导原告。
另查，2002年3月，被告曾印制并发放《深圳市地方税务局税收宣传资料之四房产税》，该宣传资料第51条载明：在办理免税手续时，先办理免税3年手续。期满后仍被认定为高新技术企业和高新技术项目的，再办理免税2年手续。2002年4月4日，广东省人民政府办公厅转发了《国务院办公厅关于对部分地区违规制定先征后返等减免税政策问题的通报》。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第7条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。《广东省房产税施行细则》第9条规定，房产税按年征收，分期缴纳。具体的缴纳期限，由市、县税务局规定。《深圳经济特区房产税实施办法》第3条规定，房产税由产权所有人缴纳……第7条规定，房产税按年计征，分季缴纳。纳税人应于每季末月（三、六、九、十二月）缴纳房产税……第10条规定，纳税人变更地址、产权转移、新建或购置房屋……应于变更、转移、竣工、购进、开业、出租、停租之日起三十天内，向房产所在地税务机关申报登记。深圳市地方税务局于2011年11月发布《深圳税务登记、申报征收业务变化须知》，其中关于按季度、半年度申报缴款的税种规定如下：统一在每季度或者半年度终了之日起15日内申报缴款。
法院认为，本案争议的焦点是被告向原告加收滞纳金的行为以及滞纳金的计算方式是否合法。综合上述法律、法规以及规章等规定，涉案房产自建成之月起免纳房产税3年，故被告针对原告申请就涉案房产办理房产税免税备案登记，符合法律规定。被告要求原告缴纳涉案房产2011年4月1日至2013年3月31日的房产税，亦有事实和法律依据。房产税按年计征，分季缴纳，即涉案房产2011年4月1日起产生的房产税，原告依法应当在当年规定的纳税申报期限进行申报，而原告于2013年5月29日才向税务机关申报纳税，依法应当缴纳相应滞纳金。被告从2011年7月16日起开始计算滞纳金，并计至原告申报纳税之日（2013年5月29日），符合上述规定，并无不当。关于原告提出的税务机关在税收宣传中存在明显过错导致原告逾期缴纳税款的意见，本院经审理认为，根据规定，纳税人认为自己符合免税条件的，应当向税务机关书面申请办理免税手续，而不能自行减免。涉案税收宣传资料的印制时间是2002年3月，其中第51条关于免征房产税的规定符合当时的政策，但该第51条也明确告知纳税人应当办理免税手续方可享受免税待遇，涉案房产自2008年4月1日起已经产生纳税义务，原告即使认为自己应当享受5年的房产税免征待遇也应依法在法定期限办理免税备案手续，原告在其名下的房产产生纳税义务后第5年才向税务机关申请免税备案，可见是因为原告的自身原因才导致涉案税款未及时缴纳，其情况不符合税收征收管理法关于“不得加收滞纳金”规定的情形，由此产生的滞纳金理应由原告自行承担。原告的前述主张，没有事实依据。故驳回原告诉求。
【法条指引】
中华人民共和国房产税暂行条例（节录）
第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。