四、服务的实践成效

1. 投资控制从拍地策划开始

项目的选址、地价评估是项目前期投资工作的基础，对项目投资的成败起着决定性的作用。本项目受建设单位委托，捷宏开展拿地前的地块调研、地价评估、立项配合等工作。

拿地之前我们做了充分的市场调研，最后决定选址在某市，因该市新区政府前瞻性地着力打造城市的“航空名片”，将航空航天产业作为新区重点发展的六大战略性新兴产业之一，在新区创建了国家新型工业化产业示范基地，同时也是全省首个国家级航空产业示范基地，其航空产业园及机场等配套基础设施逐步完善，该市也由此成为全省唯一省市联动重点发展航空航天产业的试点地区。

2016 年6 月，在该市及新区两级政府的见证下，某投资控股有限公司、某航空产业发展有限公司等单位，在新区规划建设面积800004m2、总投资20 亿元的南航金城学院某某校区，集航空人才培养、航空产业承载、航空文化传播、航空旅游体验为一体的航空人才实训基地及航空执照考试认证中心，建成后将成为长三角地区最大的航空教育综合体。

建立在此基础之上，捷宏总咨询师对本项目进行详细策划，并代表建设单位多次跟该市相关部门沟通，拟以江苏航院与新建的航空教育综合体为核心区，以机场及周边空域为辅助训练区，以国际社区为生活聚集区，以航空产业园为产业集聚区，以圌山、瑞湖、中央公园、万顷良田等为配套休闲区，争创国家级的“航空教育小镇”。

捷宏对拍地方案进行全面策划，体现项目的特殊性，该市同一天所拍地块中，本项目由于前期策划到位，约束条件清晰，摘牌地价理想，价格明显低于周边地块，如图6 所示。

2. 整合资源的优势，对施工图纸进行设计优化

捷宏要求所有专业施工图的设计完成后，必须进行优化后再送图审，此举措确保了设计阶段控制工程造价的主动性。我们主要从以下几方面进行优化：

结构设计的优化：对于结构工程在建筑方案设计完成后，进行必要的结构设计优化，在满足结构安全的条件下，尽可能地通过设计上的优化，降低工程造价。

专业工程的优化：对于幕墙工程、室内装饰工程、钢结构工程、智能化工程等进行深化设计，由于这些工程在深化设计时会充分结合施工单位的施工组织设计，充分考虑节点设计，设备与材料的匹配，材料规格和材料损耗等因素，使主要材料损耗率、设备和材料的匹配等性价比最佳。

设备选型优化：建筑设备的选用要按照设计要求的条件下，即要充分考虑设备的富余能力，又要避免富余能力过大和运行、维护费用过高，需通过技术经济比较进行设备的选型与优化，必要时应使用价值工程理论进行设备选型。

材料选用优化：对于装饰工程的饰面材料、幕墙工程的主要材料、门窗工程、卫生洁具、灯具等重点是抓好主要材料的选用。尽可能地选用比较容易采购的通用材料，并根据使用功能部位不同，区分不同标准和档次定位。

本阶段捷宏参与咨询的团队人员包括设计优化团队、造价咨询团队、项目管理团队等。设计优化团队重点把控图纸技术经济问题、功能匹配问题；造价咨询团队评估造价指标及各种方案价格测算；项目管理团队从工程施工角度评估图纸的可实施性问题。本项目主要的设计优化意见及成效案例如下：

（1）桩基工程优化：本项目桩基工程原设计过于保守，捷宏设计团队经复核计算后进行优化，优化详细情况如表4 所示。

（2）主体结构优化：经对主体结构受力及配筋计算，我们给出以下建议均已采纳，共节约投资240 万元。

1）根据计算结果中，塔1 塔2 的最大轴压比分别为0.52 和0.53，塔3 塔4 的轴压比分别为0.23 和0.22。《建筑抗震规范》GB 50011—2010 中第6.3.6 条规定，二、三级框架柱的轴压比限值为0.75 和0.85，原设计柱的截面偏大，同时引起柱的箍筋用量大（体积配箍率要求），不经济。经复核，捷宏建议部分柱的截面可减小20%左右，轴压比等各项控制参数可满足规范要求（最大轴压比0.53×1.25=0.66＜0.75），同时柱的钢筋用量可减少。

2）二级框架柱箍筋的最小直径为φ8，原设计中除d 区有部分柱箍配φ8 外，其余均配φ10或φ12，经计算，发现大部分柱的箍筋配φ8 可满足计算要求，捷宏建议根据计算结果调整柱的箍筋。

3）A 楼筒体四角按规范设置了YBZ，按《高层建筑混凝土结构技术规程》第7.2.15 条规定，根据轴压比要求的体积配箍率可分段设置，且其部分竖向筋配筋率也超过1.2%的构造配筋率，建议调整。

4）A 楼筒体剪力墙分布筋，底部加强区以上部位，其竖向分布筋符合《高层建筑混凝土结构技术规程》第7.2.17 条规定即可，经复核发现原配筋偏大，建议一级墙按0.25%控制，200mm 厚墙φ10@300，300mm 厚墙φ10@200，且拉筋φ6@400×400 从底到顶也过于保守，非加强区域可采用φ6@600×600。

5）建议次梁贯通筋改为架立筋。

（3）建筑做法优化：本工程地下室内墙及天棚装饰面层做法不经济，项目组根据以往项目经验，提出建议优化，如表5 所示。

（4）幕墙工程优化幕墙工程根据计算和类似工程经验，我们提出如下优化建议，均被采纳，节约建设投资约180 万元。

1）A 区五层～屋顶层建议取消吊顶下方的铝合金横梁，只保留开启窗上口横梁，并且将楼板上方横梁调整到建筑标高上1200mm 位置，与立面铝板窗台高度和室内栏杆高度齐平，使室内横梁美观并且窗开启便利。原幕墙立面如图7 所示，调整后立面见如图8 所示。

2）A、B 区小于1.2m 宽度区域幕墙横梁厚度优化为2mm。

3）A、B、C 区室外除屋顶女儿墙及穿孔铝板采用3mm 厚外，其他部位铝板建议优化为2.5mm厚，如A 区层间线条A-JD-07，裙楼层间铝板A-JD-41 等。

4）本工程玻璃幕墙经计算，铝合金立柱截面可从160×70 优化为140×70。

5）竖向外装饰扣盖如果没有特殊功能需要，建议外扣盖凹槽深度50mm 改为20mm。

6）本工程所有外片超白玻璃，除A 楼裙楼部位外，建议优化为均质钢化玻璃。

3. 做好招标策划，有序推进项目

在施工招标工作开展之前，捷宏结合建设单位的需求，结合前期合约规划，从便于项目管理、专业人干专业事的角度决定，承发包模式采用“施工总承包+专业发包”，本阶段捷宏公司参与咨询的团队人员包括总咨询师、项目管理团队、招标代理团队、造价咨询团队等。总咨询师和项目管理团队负责招标方案总策划和设定合理的技术标准，招标代理团队和造价咨询团队协同把控合同条款与风险分配问题，造价咨询团队同时负责编制合理的招标控制价。具体安排 如下：

（1）招标方案策划：为控制工程造价，在符合政策法规的前提下，将专业性强或行业垄断工程，进行专业发包，如幕墙工程、电梯采购安装工程、暖通工程、智能化工程、景观工程、亮化工程；将图纸深度不够、专业性强与总包关系密切的项目进行专业分包，如门窗工程、钢结构工程；将品牌、规格、材质等决定价格的材料、设备采购项目，约定好参考品牌及采购标准，如钢材、混凝土、防水保温材料、铝型材、玻璃、装饰主材、机电设备及主材等。考虑到工期问题，合理划分标段，合理分配风险，形成伙伴关系。

（2）编制责任权利明确的合同条款，包括设计合同、施工总承包、专业发包合同、材料、设备供货等合同，确定发、承包各方权利，责任，付款方式，价格确定原则，合同风险范围及风险外调整原则，工程变更合同价款调整原则，违约责任等条款。

（3）合理确定招标参考价，因本项目以民营投资为主，招标参考价在满足行业和地方相关造价管理规定的同时，尽可能地贴合市场价格，避免围标、串标。

（4）因本项目在2020 年6 月30 日满足对外教育教学运营的需求时间节点已确定，每项工作在进度上必须服务总进度要求，我们根据总进度要求倒推每项工作完成时间。合同约定是双方合作的基础，在招标文件合同条款中捷宏明确每项工作工程开工、竣工节点，并确定针对延误或提前工期奖罚条款。

本项目智能化工程：因专业性很强，我们采用专业发包，招标前我们做足功课，按设计提供图纸和智能化设备清册，在满足功能和参数的前提下，对设备品牌和选型按两个方案进行询价比价，方案一市场价1123 万元，方案二市场价859 万元，两个方案相差263 万元。决定智能化工程价格水平的主要是设备品牌和选型，例如机房工程中占比较大是UPS 和精密空调。

UPS：方案一选用某进口品牌，方案二选用某合资品牌，二者价差在30%左右。

精密空调：方案一选用某进口品牌，方案二选用某合资品牌，二者价差在40%左右。

因本工程以民营投资为主，招标时按性价比高的方案二进行招标，同时发挥投标人专项特长，允许投标人在满足要求的前提下可优化，带方案投标。第一轮回标后，我们对投标方案及报价进行综合评审，在满足功能和使用要求的前提下，本着质量可靠经济实用，对品牌及设备选型方案再次优化，并按优化后的方案进行第二轮报价比选，让投标人在同一基准上报价，最终投标报价比目标成本低10%。

4. 整合资源的优势，对材料设备采购进行策划

建设项目中材料、设备采购也是决定项目投资控制的重要因素，捷宏对项目招标采购进行全策划，选取性价比高的供应商，电梯采购是其中的一个典型例子。

建设单位原本在电梯采购的定位是，A 组团采用一线品牌，B、C 组团采用二线品牌。按此要求，捷宏“速得”材价中心首先整合了一套关于电梯市场专题报告，给建设单位的决策提供了重要的参考依据。该报告主要内容摘录如下：

按照电梯企业的经营状况，综合电梯行业的发展、格局变化来划分品牌（通常年营业额40 亿元以上可定义为一线），整个国际市场主要分为欧美系和日韩系，欧美系与日系主要区别如表6 所示，电梯主要品牌及分类如表7 所示。

日系四家：三菱，富士达，日立，东芝，欧美系四家：奥的斯，迅达，蒂森，通力，这八家占有世界范围内80%，中国国内70%以上的电梯市场。

依据上述电梯的专项报告，建设单位最终选择了通力、上海三菱、现代、永大电梯、西奥电梯、怡达电梯等各个不同档次的电梯入围进行比选（此时建设单位对电梯选用的定位尚不清晰）。咨询服务项目组建议一线知名品牌可不予考察，对尚不了解的品牌可安排一次考察。

根据建议，建设单位决定对现代电梯、永大电梯、西奥电梯、怡达电梯四家电梯厂家进行实地考察。根据考察情况，捷宏从各个品牌企业概况、电梯产能、运维服务、优缺点进行对比汇报，如表8 所示。

上述四家电梯厂商，前三家企业的核心部件均为自行研发与生产，最后一家以外采购组装为主，除此之外，各厂家也有各自的特点。依据考察结果，建议给予四家厂商二次报价的机会。后期评标时，注意各品牌电梯需求参数、功能及服务的一致性，并结合后期运维费用综合评价投标报价。

考察过后，现代电梯表现出了很强的响应力，韩方中国公司董事长亲自登门洽谈，为提高现代电梯在中国市场的占有率，同时考虑到项目在某地区的影响力，现代电梯给出了最高的诚意。最终建设单位基建小组决定A、B、C 三个组团全部采用一线品牌现代电梯，采购总价低于二线品牌。

5. 做好前期报建，合理减少配套工程费用

安排专业前期专员协助建设单位办理规划、审图、消防、人防、防雷、安监、质监、施工许可等工程开工前的报建手续，根据围绕项目总进度列出报建手续详细计划，为现场施工合法合规做好保驾护航。

供配电外线接入是每个建设项目必不可少的配套工程，通常每个区域供电部门会对区域内供配电规划布点，从供配电外线接入点至建设项目费用由建设单位支付。具体费用主要受外线接入点到项目地点距离的影响，我们前期专员已积累丰富前期手续办理经验，并与相关部门达成良好关系。本项目开始之初，前期专员就多次跟供电发展策划部门沟通，希望在项目周边布置外线接入点，经过近一年努力，终于把供配电外线接入点落在项目围墙边，发生费用仅120 万元左右，同等规模项目供配电外线接入费用通常在1000 万元左右，本项目节约费用约880 万元。

6. 编制多方案动态成本及资金计划为建设单位重大方案决策提供数据支撑

本项目建设资金来源有少部分属于地方政府，但地方政府因各种原因，建设资金到位不及时，对建设工作的推进造成一定影响。为保障项目顺利完工，建设单位高层拟对项目实施范围做出调整。

方案一：A、B、C 组团按计划实施到位。

方案二：A 组团塔楼5 层以上不再实施，B、C 组团按计划实施到位。

捷宏编制了上述两个方案的投资总额及完工前资金需求计划，具体的测算如表9 所示（方案一）和如表10 所示（方案二）。

方案一合计建设总投资约60006 万元，资金需求约30666 万元，其中，完成至交付使用A 组团资金需求约12906 万元，BC 组团资金需求约11876 万元，红线内配套工程费资金需求约4992 万元，工程建设其他费资金需求约891 万元。

方案二合计建设总投资约54896 万元，资金需求约27600 万元，其中，完成至交付使用，A 组团资金需求约9839 万元，BC 组团资金需求约11876 万元，红线内配套工程费资金需求约4992 万元，工程建设其他费资金需求约891 万元。

A 组团5 楼以上使用功能均为办公，办公室为少量自有办公和对外招租之用，本期仅为核心区建设，若暂不实施，暂时仍可满足核心区教学和运营条件。建设单位根据测算结果，考虑到在有限资金条件下满足运营条件是头等大事，决定选择方案二，A 组团5 楼以上暂缓施工，资金到位后跟后续工程同时施工。

7. 开展进度偏差检查并采取纠偏措施，控制项目建设进度

因本项目在2020 年6 月30 日满足对外教育教学运营的需求时间节点已确定，根据项目总时度要求，建立总工期进度计划，定期进行调整，并合理确定开工顺序、各专业工种进入时间和持续时间。

建立工程例会制度，定期、不定期对工程进度偏差进行分析，找出进度偏差的主要原因，包括设备、劳动力、材料、资源、天气、变更，调整各种资源的配比，调整关键工序时间。向关键工序要时间，向非关键工序要资源。

用合同的手段，规定施工过程中的各个关键节点的时间，定期检查，对工程进度进行考核、评比，落后的处罚，提前的奖励。

技术方案和材料供应提前考虑，至少考虑2～3 个月的提前量，确保技术方案和材料供应不拖工程施工进度的后腿，防止产生前松后紧，前面千斟万酌迟迟不定，后面仓促施工。

以上措施在一定程度上促进了项目进度按计划实施，但当工程快速推进时，资金支付是影响工程进度的最关键的因素之一。本项目为保障工程进度，在进度款支付上建设单位给予支持。施工总承包原合同约定按形象进度支付，每5 层支付一次。当发现进度因承包人垫资压力太大推进不太顺利时，捷宏及时分析原因，从对进度控制有利的情况考虑，减少承包人的垫资压力，建议工程进度款按每月已完工程量支付，承包人在进度款支付上得到支持后，集中精力赶进度，项目进度得到了顺利推进。