第二节　成本控制管理信息系统

成本控制管理信息系统主要包括目标成本信息、实际成本信息、成本偏差信息、成交合同信息、合同变更信息、市场价格变化信息等。

对房地产企业项目运作过程而言，其中涉及的成本信息是相当多样而且复杂的，需要对其中的信息进行筛选、整理、加工并适时反馈，才能确保成本控制的有效性。需要定期编制成本报告，以比较预算和实际的差异，分析差异产生的原因和责任归属，更重要的是分析成本改进的办法。同时需要实行例外情况报告制度，对于预算中未规定的事项和超过预算限额的事项，要保证信息的沟通效率，以便及时做出决策。

一、成本控制管理信息系统设计的基本思想

房地产企业成本控制管理信息系统的基本思想是通过设计有关的费用项目，设置其目标成本与预算成本，在通过计算合同拆分、非合同拆分、待产生成本得到动态成本后，不断实时判断其动态成本是否超出预算成本与目标成本。如果超出，系统将给予提示与控制，待修订其预算成本与目标成本后，才允许确定相关的合同单据、非合同单据与待产生成本单据。确定后的合同单据、非合同单据与待产生成本单据还需要根据企业实际情况制订合同付款计划、非合同付款计划、待产生成本付款计划，三种付款计划经批准确认后，以后的付款过程中将严格按照付款计划执行。同时，由实际付款单据将统计计算出费用项目的实际成本，并且通过计算合同拆分明细、非合同拆分明细中对应的“所有合同造价性质为完全确定价且待产生成本为0 的三级项目”的成本，得到费用项目的结算成本。

二、系统单据类型设计及费用项目成本分类

（一）系统单据类型设计

在系统中，可设计三种单据来描述动态成本，即合同单据、非合同单据、待产生成本单据，它们分别记录了企业需要产生费用的以下经济业务：有明确甲方、乙方签订的合同输入合同单据，无明确甲方、乙方签订的合同输入非合同单据，一些暂估的费用及不可预见的费用输入待产生成本单据。合同单据、非合同单据、待产生成本单据的确认将产生合同拆分、非合同拆分、待产生成本三类拆分成本。

针对合同单据、非合同单据、待产生成本单据，在系统中，分别设计了合同付款计划单据、非合同付款计划单据、待产生成本付款计划单据来确定其付款计划，同时，三种付款计划均需要得到批准，以控制付款单据输入的付款金额不超过计划中的付款金额。

在系统中，还设计了付款单据来确定企业产生的实际费用，付款单据主要针对合同拆分、非合同拆分、待产生成本三类成本进行付款。

（二）费用项目成本分类

房地产企业的成本控制，主要是针对房地产企业的各类费用项目进行严格的控制与管理。为此，在系统中将费用项目分为八种成本类型：目标成本、预算成本、合同拆分、非合同拆分、待产生成本、动态成本。实际成本、结算成本。其中，合同拆分、非合同拆分、待产生成本三类属于拆分成本。其定义如表1-1所示。

表1-1　费用项目成本分类

合同单据、非合同单据、待产生成本单据输入并确认时，系统将立即计算出费用项目动态成本。如果费用项目的动态成本超过了其目标成本与预算成本，系统将出现提示，并拒绝确认。这时，只能通过调整目标成本与预算成本中相应费用项目的值才能确认相应的单据。付款单据输入并确认后，系统将计算出费用项目的实际成本。

（三）系统流程分析

成本控制管理信息系统的流程如图1-2所示。

对于房地产企业费用项目，一般大类有土地费用（土地出让金、拆迁安置费、土地整治费、税评估费等政策性收费）、前期工程费（三通一平、勘测及设计费、评估费、监理费）、基础设施费（会所、游泳池、球场、景观、道路、水室外管网、电室外管网、气室外管网、配电室、智能安保工程、环保工程、雨水及排污管网、其他基础设施）、栋内建筑安装费（栋内土建工程、栋内安装工程）、开发期税费（税务、建委、人防、规划部门、绿化部门、其他部门）、销售费用（策划及推广费、销售佣金、促销费用）、财务费用（资金成本、其他财务费用）、管理费用（业务招待、会议资料、物品及维修、交通通信、水电房租税费、员工福利）、不可预见费（新增项目、其他不可预见费）。房地产企业可根据自己企业的实际情况设定需要控制管理的费用项目。

（四）系统主要功能设计

房地产企业成本控制管理信息系统的主要功能如图1-3所示。

图1-2　成本控制管理信息系统流程

图1-3　房地产企业成本控制管理信息系统主要功能