第三节 大国房地产市场的空间运行机制及调控机理
一 大国区域房地产市场空间均衡模型
前述理论分析揭示了城市内部和城市之间房地产市场与住房价格空间分布差异及演变的一般机理，为了深入考察大国区域房地产市场的空间运行机理问题，须将房地产市场空间格局演变与区域城市经济空间格局演进、人们居住与就业活动空间拓展等结合起来看。在先行发达地区要素的空间集聚与扩散，以及快速交通体系建设带来时空距离压缩的条件下，人们的居住、就业等经济活动在区域空间扩展、集聚与分化的动态过程，某种程度上可以抽象为城市内部地域空间中的经济活动分布演变过程。在经典城市经济学理论模型中（Muth，1969[10]；Mills，1972[11]），生产和商业活动（或就业）集中于城市中心，消费者通常在居住地和就业中心之间通勤（或流动），房地产价格的空间分布将取决于消费者最大化效用过程中的竞租行为，并呈现城市内部经济活动分布状况。该微观模型描绘的经济图景与像中国这样的发展中大国在城镇化进程加快推进阶段的发展情境有诸多相似之处。这是因为，与小国不同，发展中大国的快速城镇化具有高度集聚的典型特征（Henderson，2002[12]）。中心城市作为先行发达区一般集聚着大量的生产、商业活动和就业机会，而周边地区的大量劳动者（包括农村劳动者等）借助交通系统向中心城市流动，以获取较高收入，并在住房市场和非住房市场上消费。在此行为框架下，住房价格的空间分布及演变将受到经济个体在更广地域空间上职住空间选择与竞租行为的影响，并综合呈现房地产市场空间格局和经济空间格局的调整过程。这里重点关注快速交通条件下大国房地产市场区域空间分异问题，结合布吕克纳（1987）[13]的城市经济学理论模型，借鉴藤田（Fujita）、小川（Ogawa）[14]，小林（Kobayashi）、岗村（Okumura）[15]，格莱泽（Glaeser）、戈特利布（Gottlieb）[16]等研究，并沿用布吕恩、霍夫[17]在经济地理学方法框架下的建模思路，本书设定了一个尽可能接近中国实际的发展中大国情境，拓展构建一个存在城市差异并包含区际人口流动对经济空间格局影响的住房价格体系空间均衡模型。与布吕恩（Bruyne）、霍夫（Hove）（2013）不同的是，本书在模型中引入了距离变量，把通勤成本扩展至城际层面，设定为通勤时间距离与单位通勤费用的乘积。这样处理并非简单的修改，而是赋予模型更加丰富的内涵：一是将时间距离变量表征的相对区位因素以及交通条件改进引起的时空距离压缩影响纳入研究框架，实现时空因素向微观经济主体行为决策过程的内化与融合；二是有助于通过住房价格与交通时间距离变量的一阶偏导关系和二阶偏导关系，推演快速交通网络化发展、城市空间格局调整过程中大国房地产市场区域空间分异的内在机制与可能模式。
（一）一个拓展的理论模型
为了抓住本书所关注经济事实的核心特征，便于模型化处理，假设如下：
（1）在一个疆域辽阔的大国之内，存在两种类型的城市：中心城市C与外围城市Pi（i=1，2，…n）。所有城市被快速交通系统相互联通，外围城市按照它们到中心城市的距离而连续地分布在区域空间中。该距离用交通时间距离di度量，用以反映外围城市相对区位的远近。大量就业机会集中于中心城市，且中心城市具有相对较高的工资收入水平。
（2）劳动者通过提供劳务从企业中赚取收入，并在城市住房市场和其他消费品市场上消费。居住在中心城市的劳动者在该中心城市工作，外围城市劳动者面临着是在本地工作还是流动（通勤）到中心城市工作的选择。每个劳动者在中心城市和外围城市的工作时间W都是相同的，这意味着流动到中心城市的劳动者不得不放弃一些闲暇。
（3）来自外围城市的劳动者在本地获得φi比例的收入，1-φi比例的收入在中心城市获得。收入等于工资wi乘以工作时间再减去通勤成本Ti。其中，通勤成本是每单位距离的通勤费用t与外围城市Pi到中心城市的交通时间距离di的乘积。把城市内部的分析拓展到地理尺度城际层面时，本书对职住关系及通勤模式采用泛化的定义，即不仅有当日通勤，还存在当周通勤或当月通勤。
在上述假设下，一个外围城市Pi的代表性劳动者选择在该外围城市工作所获得的收入为
，选择去中心城市工作获得的收入为
，则平均收入为
。工作时间W等于个人全部可支配时间M减去闲暇L再减去用于通勤的时间Ci后的剩余，即
，进而收入可表示为
。其中，
指代居住且工作在外围城市的劳动者的闲暇，
指代居住在外围城市且工作在中心城市的劳动者的闲暇，这两种闲暇的差异主要在于通勤时间上（与城市所处的区位以及交通条件有关），其关系为
。通过等价转换，该劳动者的收入可表示为
。
进一步假设效用函数为柯布—道格拉斯形式，闲暇的权重为α，工作（赚取收入）的权重为1-α，消费者将在闲暇和工作之间做出第一个权衡。消费者要做出的第二个选择是将赚得的收入花费于住房（Hi）和非住房复合消费品（Xi），用于非住房复合品的消费比重为β，相应的住房消费比重为1-β。假设消费者偏好相同，外围城市Pi的代表性劳动者的效用最大化问题如式2-12所示：
上式中，hpi表示i城市的住房价格，pi表示非住房复合消费品价格（可以设定为1）。针对上述的效用最大化问题，构建拉格朗日辅助函数，并基于一阶条件，通过等价转换得到住房价格表达式：
其中，式2-13是用收入与闲暇表示的住房价格，式2-14为最优化求解中得到的住房价格表达式。假设平均意义上的城市住房市场是均衡的，实际住房需求（Hi）等于有效住房供给（Si）。上式表明，住房价格取决于收入水平、住房供给以及到中心城市的时间距离（di）等。其中，交通时间距离增加对住房价格会产生负向影响，即从时空区位上看，离中心城市越远，住房价格水平越低。
（二）人口流动与空间均衡
在一个动态经济系统中，住房价格及其呈现的经济空间要受到行为主体尤其是人口流动的影响。按照空间经济学理论，地区之间的工资收入差异是劳动力空间流动和区域经济集聚的主要力量之一。[18]在一个发展中大国，地区间在工业化进程和劳动生产率等方面的差异导致中心城市与外围城市间工资收入的势差更大，进而引起大量劳动力流动。为此，假设居住在中心城市的劳动者通常不会迁移到其他城市，但外围城市的劳动者为了追求更高的收入，可以从特定外围城市Pi（i=1，2，…n）向中心城市流动，以求效用最大化。由于用于住房和非住房复合品的消费支出比例在中心城市与所有外围城市被假定是相同的，因此按照式2-13可对应列出中心城市的住房价格表达式，外围城市与中心城市的相对住房价格便可表示为式2-15：
在经济系统达到空间均衡状态之前，受到集聚力、分散力两股相反力量的驱动，以及交通条件改善带来的时空距离压缩对这两股力量的影响，人们的居住、就业等活动将在地域空间上发生重组，并通过城市间住房价格的关联关系呈现出来。
1.集聚力：较高收入、就业等的吸引
中心城市因拥有较高的收入水平以及就业机会而产生的吸引力，是推动人口不断向其流入和集聚的重要力量。在本模型中，区际人口流动是工资收入差异的函数，个体在预算约束条件下会选择向具有更高工资收入的城市流动以最大化个人效用，因此，中心城市的收入与就业等优势将作为集聚力促使人口流入。为了理解城市间相对住房价格、工资收入之间的关系，将式2-15分别对外围城市工资（wpi）、中心城市工资（wc）求取偏微分，如式2-16、2-17所示：
上述两式展现了外围城市与中心城市的工资变动对其相对住房价格的影响：外围城市工资水平的上升会引起外围城市相对住房价格的上涨，中心城市工资水平的上升则将导致外围城市相对住房价格的下降。原因在于，中心城市工资水平的上升会吸引外围劳动者更大规模地流入，使得在中心城市获得的收入增加，购房支付能力提升，而外围地区的住房需求减少。同样，外围城市工资水平的上升将会在一定程度上减少其人口外流，增加本地的就业及居住吸引力。地区高收入水平可以被视为一种不可移动的本地吸引力优势。
2.分散力：通勤成本与居住成本的阻碍
人口流动过程中也存在着不可忽略的成本。在本书模型中，来自更远外围城市的劳动者向中心城市流动时，需要承担更高的通勤成本（更长的通勤时间距离、更少的闲暇等），以及面临中心城市更昂贵的居住成本（主要体现在住房价格上）。这两大成本因素作为中心城市的分散力对其集聚人口及经济活动产生一定的阻碍作用，甚至城市住房价格会成为人口迁移的一种筛选机制。[19]在人口流动过程中，集聚力与分散力这两股相反力量的复杂较量，将会推拉劳动者在地域空间上对其居住、就业等活动进行重组，经济活动的空间格局将因此发生调整。
3.交通条件改善带来的时空距离压缩影响：增加中心城市的就业潜力和外围城市的通勤引力
在集聚力与分散力相互作用的同时，人们的活动空间选择将受到交通条件改善的影响。从式2-16与式2-17的数学关系看，外围城市和中心城市工资变动对其相对住房价格的影响程度（边际影响），除了依赖φi、wc、
的大小外，还会受到外围城市劳动者通勤到中心城市工作时获得的闲暇与中心城市劳动者闲暇的比值
影响。该比值的大小与交通改进引起的通勤时间变化相关。伴随快速交通建设的大规模推进，时空距离的压缩及城市相对区位条件的改变，一方面将显著减少劳动者的通勤时间，使得通勤到中心城市的劳动者获得的闲暇
与居住且工作在中心城市劳动者获得的闲暇
逐步接近，进而增加中心城市的就业潜力，其本地高收入吸引优势也将被强化；另一方面，外围城市不断被“拉进”中心城市的辐射范围，其相对区位条件的变化让更广地域空间上的更多外围城市具备与中心城市通勤的条件。通勤引力增加，外围城市吸引、承载中心城市外溢住房需求的能力也相应得到提升。因此，交通条件的显著改善为外围城市劳动者选择快速通勤到中心城市以更大程度享受中心城市集聚的好处，同时无须支付中心城市高昂的居住成本提供了条件。[20]经济活动将在更广地域空间上扩展、集聚与分化。
接着，求取均衡状态下住房价格与距离的关系式，以考察经济活动的空间演变状况。达到长期均衡时，劳动者跨区域流动的空间均衡结果是劳动者在各个城市达到相同的保留效用，即满足：（1）个体居住且工作在外围城市与个体居住且工作在中心城市所得的效用是无差异的；（2）个体居住在外围城市同时工作在中心城市与个体居住且工作在中心城市所得的效用是无差异的。这意味着，在此条件下具有不同职住空间选择模式的劳动者对应的实际收入水平（收入与住房价格的比值）是相同的，即满足式2-18、2-19所示的要求[21]：
按照布吕恩（Bruyne）、霍夫（Hove）（2013）对工资收入与相对住房价格的处理方式，将上述关系重新表述，如式2-20、2-21所示：
进一步整理合并，得到空间均衡状态下外围城市工资与中心城市工资、通勤成本间的关系式，如式2-22所示：
把式2-22代入式2-14，同时将住房价格表示为距离的函数，如式2-23所示：
正如空间经济学中用一系列地租曲线反映经济活动的空间分布一样[22]，式2-23中，城市的住房价格与其到中心城市距离的函数关系曲线将呈现房地产市场空间格局与经济活动空间分布及演变。
（三）比较静态分析
大国之内时空因素以及交通条件改进的影响被纳入距离变量，要探究房地产空间的演变特征及模式，须从住房价格与距离变量的微分关系上着手。为此，求取式2-23中住房价格关于距离（di）的一阶偏微分，如式2-24所示：
其中，
上式中
、
、
等皆为正值，因此可以确定城市住房价格对距离的一阶偏微分的符号为负。这表明随着与中心城市距离的增加，城市的住房价格水平将呈现由高到低递减的空间分布形态。与城市内部一样，住房价格关于距离的一阶偏微分小于零，揭示了城市经济活动在区域空间上的分布随距离增加而总体衰减的一般形态。然而，在一个幅员辽阔、人口众多的大国之内，距离对住房价格的影响可能并非简单的线性关系。因为大规模的城市化进程中劳动者在居住与就业空间选择时，始终面临在工资收入、住房价格以及与距离有关的通勤成本之中权衡。当距离因素被内化到微观经济主体在一个更大区域范围上的职住空间决策时，其对住房价格及经济活动的影响可能存在非线性特征。为此，进一步就式2-23求取住房价格（hpi）关于距离（di）的二次偏微分，如式2-25所示：
上述十分有趣的数学关系揭示了大国之内距离变量对住房价格影响的非线性机制，并呈现快速交通条件下大国城市房地产市场的中心扩展整合与外围分化倾斜的非均衡空间分异趋向。
1.中心扩展整合：中心及其周边城市间职住联动
当tdi＜wcW（或di＜wcW/t）时，即通勤成本低于在中心城市工作获得的收入时，城市住房价格关于距离的二次偏微分将恒小于0，hp（di）为凸函数。这意味着，在满足上述条件的空间区位上，邻近的外围城市位于中心城市的辐射影响范围内，域内劳动者基于效用最大化原则做出的职住空间决策，将导致就业活动向中心城市集聚以及中心城市与近邻外围城市间的职住活动空间一体化，比如在能够实现当日通勤的1—2小时都市圈或城市群内，从而使得外围城市住房价格水平随其到中心城市交通时间距离的增加而不断降低，降幅逐渐变缓。伴随高速铁路开通及延伸带来的时空距离压缩效应释放，更远地域空间上的城市将因交通出行时间距离缩短而被“拉入”中心城市的通勤辐射范围，比如在无法满足当日通勤条件但能够实现当周通勤或当月通勤的3—4小时、5—6小时经济圈内，区域人口流动、居住与就业活动得以在更广地域空间上重组和集聚。被快速交通串联的中心城市及周边城市间形成空间一体化以及整个中心区的拓展整合。在满足tdi＜wcW的条件下，中心城市的收入水平越高，对远距离通勤的补偿能力就越强，所辐射的时空范围及拓展形成的中心区也就越大。
2.外围分化倾斜：更远地域空间上局部隆起
当tdi＞wcW（或di＞wcW/t）时，即当外围城市到中心城市的距离远到足以使劳动者的通勤成本超出其在中心城市赚得的收入时，住房价格关于距离的二次偏微分将恒大于0，可以推知在满足di＞wcW/t条件下的空间范围内，hp（di）是严格的凹函数。这意味着，随着到中心城市交通时间距离的更远延伸，该范围内的外围城市将不再具有与中心城市快捷出行和通勤联系的条件。在交通时间距离因素内化到经济主体的行为决策时，长时间距离下的高昂通勤成本（包括机会成本）使得一些外围城市劳动者不得不放弃流向（或通勤到）更远的中心城市，而是选择就近的收入、就业吸引力较强的城市（可以定义为次中心城市）。尽管次中心城市的工资收入水平不及主中心城市，但由于距离较短，依然可以保证通勤成本小于其在该次中心工作时获得的收入。一些具有较强的本地收入、就业吸引力的外围城市将发展壮大，一些边缘城市则因人口外流面临收缩、衰退。在距离中心城市更远的外围地域空间出现房地产需求和住房价格局部隆起的分化性倾斜格局。
上述数学关系预示着大国房地产空间具有主中心与次中心并存的均衡模式。正如藤田、小川[23]指出多中心城市总体可达性函数具有凹凸性并存的复杂情形一样，本模型中，hp（di）函数在特定条件下的凹凸性意味着hp（di）的图形关系可能出现多次波峰。反过来，这也解释了大国广袤地域空间上为何会出现多个住房价格中心。
据此得到一个重要推论，即在一个国土面积辽阔的大国之内以及时空距离被快速交通工具压缩的条件下，住房价格随着到中心城市交通时间距离的不断增加将出现先递减、后递增、再递减的空间分异格局，并呈现大国区域房地产市场“中心扩展整合，外围分化倾斜”的非均衡空间分异倾向。
二 中国房地产市场特殊运行环境及调控机理
（一）中国房地产市场运行的特殊制度环境
与欧美发达国家不同，中国城市房地产时空演变是在特定的制度背景下展开的，这对城市房地产市场及价格运行的供求环境和运行机制产生了重要影响。
首先，中国有别于私有制国家的土地制度促成中国城市商品住房价格特殊的形成基础，并从供给层面对城市房地产市场和住房价格产生影响。从房地产市场角度看，城市土地国有产权约束以及国家对农村集体土地的征收制度是中国特色的土地制度安排所在。在这种制度框架和体系下，城市储备土地和征用农村集体土地成为城市土地的两个主要来源。在城乡二元分割条件下，农村集体土地只有也只能通过政府征用之后，才可以进入城市土地市场。在城市土地受国有产权约束制度环境下，一方面，唯有政府具有征用农村集体土地、出让城市土地的权利，政府便在这一制度体系下天然地成为具有绝对垄断势力的唯一土地供给者。在中国现行以GDP为核心的政绩考核体系和压力型财政体系框架下，地方政府还成为与城市地价和城市房价密切相连的利益攸关方。政府可以通过控制土地出让节奏进而间接影响商品房供给（暂不考虑自然因素对城市土地供给的约束），致使土地供应不能随着商品房供求和价格的变化做出适时、适当的调整。另一方面，城市土地国有产权约束和市场化改革背景之下，中国“招拍挂”的城市土地出让方式尽管极大提高了土地资源的利用价值和利用效率，但出高价者拿土地的竞拍方式却有意无意地抬高了地价，传导性地催涨房价。从上述两方面看，中国城市房地产价格形成基础与土地私有制约束下的房地产价格形成基础的国家存在一定差别。
其次，中国置业文化传统和财富观是影响中国城市住房价格运行的非正规制度背景。这种社会文化元素在市场条件下对中国城市住房价格产生的影响集中体现在住房需求方面。在国民心中，住房不仅是用来满足居住需要的物质载体，同时也具有财富与身份的象征含义。为了显示财富能力或者为后代留一份可供继承的资产，家庭剩余的储蓄往往会用来买房置业，获得自有产权。另外，国人通常将住房这种不动产当作最可靠的财产，购买住房的倾向相对要高。再加上人口基数庞大以及工业化和城市化背景下大量人口向更加具有吸引力的城市集聚，这共同导致在一定时期、一定地域范围内消费性购房需求和投资性购房需求都很高，进而对城市住房价格的时空演变造成不容忽视的影响。
上述制度文化元素从时间和空间维度对城市房地产需求和供给都产生了重要的影响。从时间维度上看，一方面，蕴藏于数量庞大人口之中的多种住房需求在住房货币化改革后呈现出短期内集中释放和叠加增长之势；另一方面，政府控制城市商品房用地的供应节奏和供应量，通过土地供给影响商品房供给及价格。在此环境下，中国城市住房价格运行中并非呈现地价与房价的单向影响关系，而是表现出地价推动房价、房价促进地价的联动驱动特征（见图2-11）。从空间维度上看，分布在整个城乡社会的商品住房需求将有很大一部分被吸附到城市中实现。由于城市在自然环境、人口规模、经济发展、市场化进程等方面存在差异，不同地区城市间房地产市场的发育程度与发展阶段不尽相同，这共同决定了不同城市房地产市场供求结构以及住房矛盾程度不完全一致，体现为供不应求、供大于求或结构性供求失衡三种不同状态。而且，在较大的区域范围或地理尺度上，不同城市间，这三种状态有可能同时出现，甚至形成局部房地产需求旺盛、房价高涨与局部需求不足、供给过剩严重并存的房地产市场“冰火两重天”现象。
图2-11 中国城市房价地价联动驱动机理
资料来源：杨继瑞、丁如曦：《中国城市住房市场的脆弱性及其化解路径》，《经济社会体制比较》2014年第5期，第157—167页。
因此，从“空间—需求—供给—价格”四位一体的理论分析框架来看，某一城市房地产市场和住房价格能否平稳运行，关键要看该城市地域空间上集中的住房供给和住房需求能否实现相对平稳的变化，即供求匹配。随着城市化进程推进和工业化加快背景下居民收入水平的逐步提高，在没有外界因素的非正常冲击之下，城市商品住房实际消费需求将由集中释放向稳步增长转变，如果这些住房需求没有被有效供给（商品住房、保障性住房等）稀释，城市住房价格便很自然地处在上涨区间。受地价、房价上涨预期的影响，大量投资投机性需求开始涌入重点、热点城市房地产市场，住房需求中的投资投机性需求一般具有瞬间积累和快速退出的特点，将很可能导致一些热点、重点城市商品住房需求及住房价格出现较大幅度的波动。而且，它会通过空间通道并随着人流、物流、资金流等向其他城市扩散传染，使得城市实际住房价格与均衡水平发生偏离，从而在更大地域空间上出现房地产市场过热和非均衡发展。至于这种偏离幅度到底有多大以及住房价格能否回归合理水平，还取决于该地域空间上房地产需求因素和房地产供给因素形成的相对势力，以及政府部门能否科学、有效地引导和调控房地产市场，熨平波谷波峰，防止房地产市场大起大落。
（二）中国城市房地产市场一般调控机理与运作过程
现实的城市房地产市场并不像新古典经济学模型中假设的那样凭借“无形之手”达到自我调节、自我平衡的完美和理想化状态。由于住房是不同于普通使用品的特殊商品，各收入阶层对住房具有不同偏好，有着包括投资投机在内的复杂多样的住房需求。同时，住房的不可移动性，房地产市场的地域垄断性使得既定空间结构下的住房供给具有刚性特征，无法根据需求即时调整。空间寡头结构、信息不对称、外部性等问题造成房地产市场失灵，意味着真实的住房价格会偏离理想的均衡价格。[24]这些特点决定了任何一个国家或地区的房地产市场都不是完全自由放任的，市场机制并不能完全解决房地产市场平稳发展的问题。各国政府基于纠正市场失灵、优化住房资源配置和促进社会公平的目的，都会对房地产市场进行不同程度的干预和调控。
对中国这样一个人口数量庞大、区域差异明显的发展中大国而言，房地产市场的健康发展是关系经济与民生的重大问题。促进住房价格的平稳运行和房地产市场的健康发展，始终是政府进行宏观调控的主要目标之一。中国房地产市场调控涉及中央政府、地方政府、开发商、商业银行和购房者等多元行为主体，调控运作上涵盖宏观、中观和微观多个层面，这共同决定了中国城市房地产市场调控运作的复杂性和系统性。
单从“无形之手”的房地产市场运作来看，住房价格在成本和供需驱动下动态运行。作为供给方的开发商和作为需求方的购房者的相对力量直接决定着住房价格水平，特别是在不同地区和城市以及同一地区和城市的不同发展阶段，由供需力量的相对差异引起的住房价格涨跌程度还将呈现出区域空间差异性。当城市房地产市场加入“有形之手”之后（包括中央政府和地方政府），中国城市房地产市场和住房价格运行将涉及包括中央政府、城市地方政府、开发商、购房者等更加多元的利益群体（见图2-12）。其中，中央政府基于经济增长与社会安全权衡，采取多种政策工具对宏观经济及房地产市场进行调控。过去10多年中，由于中国房地产市场承担着推动经济增长、城镇化建设和改善民生的多重目标，房地产调控政策面临着“松”与“紧”的两难选择，进而被动性采取支持或抑制性政策、措施和手段，使房地产市场处在周期性的波动之中。地方政府基于土地财政现实与本地经济增长考虑，一方面存在控制土地供应、抬高地价、助推房价的内在激励；另一方面，很有可能通过支持房地产来经营城市，参与或支持融资、开发、投资与投机。银行等金融机构基于利润、风险及业绩权衡，在实体经济不景气以及资产价格不断上升的背景下，积极将巨量的资金引入楼市。在监管不严以及存在漏洞的情况下，它想方设法通过各种渠道和途径，加大对以土地为抵押的开发商、住房为抵押的购房者的贷款投放。房地产开发销售企业通过房地产金融化向核心城市扩展。中高收入居民、投资投机者基于避险、保值、营利目的，在热点、核心城市积极购房。中介机构联通市场供求双方，在楼市热潮时期出位运营、违规炒作，与开发商合谋，不惜传递虚假信息，加剧“抢房”热潮。在土地供给（地方政府）→土地竞拍（地方政府+开发商）→住房建造（开发商+建筑企业+金融机构）→住房销售（开发商+中介）→住房购买或再次转让（购房者+金融机构+中介）等各个环节，不同行为主体参与其中，并最终形成一个环环相扣的利益链。通过联合博弈，完成投资与投机在热点、重点城市楼市间穿越，甚至制造局部房价暴涨和市场过热的奇迹。在此行为框架之下，除了市场主体自身作用外，驱动城市住房价格的供需因素还会受到政府部门的影响，即通过房地产调控政策和措施影响房价运行的供求环境与供求关系，进而间接或直接引导、调控和监管房地产市场和住房价格。在更好发挥政府作用和市场在资源配置中的决定性作用的前提下，实现不同地区和城市住房价格的平稳运行以及更大空间范围内的房地产供求平衡，便具有可能性。
图2-12 政府与房地产市场主体构成
在整个调控过程中，中央政府作为房地产市场宏观调控政策和监管机制的主要制定者与供给者，处在核心主导地位，即中央政府可以通过采取一定的手段直接对房地产市场上的其他几大群体产生影响（见图2-13）。地方政府作为中央调控政策的主要执行者和地方有关政策的供给者，其利益诉求与中央政府并不是时时保持一致，主要原因在于土地财政以及以GDP为核心的政绩考核体系的存在，使得城市地方政府的行为特征和决策目标与中央政府形成不同程度的偏差。中央政府开展房地产调控的逻辑起点是统筹兼顾国家政治、经济和社会利益，而城市地方政府的行为目标则是地方政府自身利益的最大化。[25]一方面，在房地产发展低迷时期，中央政府采取的促进房地产发展的政策有可能会被地方政府积极执行甚至“过度执行”，进而放大政策效果，导致住房价格高涨的产生和持续。在房地产发展过热时，中央政府为抑制房地产市场过热而采取的限制性调控政策，有可能被地方政府消极执行或“打折扣”执行，造成政策效应的弱化。另一方面，城市土地的国有产权约束赋予了地方政府土地供给的垄断地位，而土地供应的调整直接影响到商品房供给，也会因土地成本的变化而直接影响房价。上述分析揭示了中央政府和地方政府在调控、管理房地产市场中的行为逻辑。除此之外，商业银行作为房地产市场的重要融资渠道，为开发商进行开发融资，为购房者提供按揭贷款，进而对城市住房供给和需求双方产生深刻影响。
图2-13 房地产市场调控运作流程
总体来看，房地产市场调控和监管运作分为如下两类情形：一是当城市房地产市场过热和住房价格过快上涨以致经济金融风险大增时，中央政府基于国民经济健康发展和政治社会稳定的宏观目标，制定抑制房价过快上涨的政策措施和监管制度；二是当商品房价格面临迅速下跌的巨大风险或快速下跌已经出现时，为了防止经济“硬着陆”，中央政府采取引导、鼓励性政策以防止房价的过快下跌。另外，由于中央政府在整个调控环节中处于核心地位，在某些特殊时期，有可能采用价格管制的方式直接干预房价。所有调控和监管的目的都是熨平住房价格波动的波峰和波谷，防止房价出现大起大落。
需要强调的是，在房地产市场调控过程中，政府部门能否发挥有效的引导、调控作用，关键依赖于房地产市场健康运行的必要制度环境与机制保障是否健全完善，是否坚持了市场在资源配置中起决定性作用的基本经济规律，以及总体的调控决策和具体政策内容是否充分考虑了不同地区和城市的现实状况与实际需求。不然，调控运作机制缺损和不当操作有可能会使房地产市场上多元主体在自利行为下的选择策略互动作用不仅没法促成实现预期调控目的，反而有可能加剧房地产市场的局部波动和房地产供求空间错配矛盾程度。因此，房地产市场上多元行为主体分散决策下必要的行为规制和时空维度上房地产调控机制的动态调整优化，是提高政府调控效率和实现调控预期目标的制度机制保障，也是探究适应经济规律、符合国情的房地产市场调控体系的目标方向所在。
[1] 按照市场运行层次，可以将房地产市场分为一、二、三级市场：一级市场是指土地使用权出让市场；二级市场是指土地开发和房屋建成后，作为卖方与房地产买方进行交易而形成的市场；三级市场是指在二级市场上获得的住房再度交易的市场。在城市扩张和快速集聚阶段，住房交易主要集中在二级市场。具体参见钱瑛瑛《房地产经济学》（第二版），同济大学出版社2008年版。
[2] 在房地产经济学中，广义的商品房是指在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋，包括各种用途的新建房屋和存量房屋。狭义的商品房是指商品住宅，包括新建住宅和存量住宅。本书以狭义的商品房为研究对象。
[3] Glaeser，E. L.，Gottlieb，J.D.，“The Wealth of Cities：Agglomeration Economies and Spatial Equilibrium in the United States”，Journal of Economic Literature，Vol.47，No.4，2009，pp.983-1028.
[4] 巴顿：《城市经济学》，上海市社会科学院部门经济研究所城市经济研究室译，商务印书馆1986年版。
[5] 钱瑛瑛：《房地产经济学》（第二版），同济大学出版社2008年版。
[6] Mills，E.，Nijkamp，P.，Advances in Urban Economics.Handbook of Regional and Urban Economics （Ⅱ）：Urban Economics，Edited by Mills E.，Elsvier Science Publisher B.V.，1987，pp.703-714.
[7] Mills，E.，“An Aggregate Model of Resource Allocation in a Metropolitan Area”，American Economic Review，Vol.57，1967，pp.197-210.
[8] Muth，R.，Cities and Housing，Chicago：University of Chicago Press，1969.
[9] Brueckner，J.，The Structure of Urban Equilibria：A Uinified Treatment of the Muth-Mills Model.Handbook of Regional and Urban Economics（Ⅱ）：Urban Economics，Edited by Mills E.，Elsvier Science Publisher B.V.，1987，pp.821-845.
[10] Muth，R.，Cities and Housing，Chicago：University of Chicago Press，1969.
[11] Mills，E.，Urban Economics，Glenview：Scott Foresman，1972.
[12] Henderson，J.V.，“Urbanization in Developing Countries”，World Bank Research Observer.No.1，Vol.17，2002，pp.89-112.
[13] Brueckner，J.，The Structure of Urban Equilibria：A Uinified Treatment of the Muth-Mills Model. Handbook of Regional and Urban Economics （Ⅱ）：Urban Economics，Edited by Mills E.，Elsvier Science Publisher B.V.，1987.
[14] Fujita，M.，Ogawa，H.，“Multiple Equilibria and Structural Transition of Non-monocentric Urban Configurations”，Regional Science and Urban Economics，Vol.12，No.1，1982，pp.161-196.
[15] Kobayashi，K.，Okumura，M.，“The Growth of City Systems with High-Speed Railway Systems”，The Annals of Regional Science，Vol.31，No.1，1997，pp.39-56.
[16] Glaeser，E.L.，Gottlieb，J. D.，“The Wealth of Cities：Agglomeration Economies and Spatial Equilibrium in the United States”，Journal of Economic Literature，Vol.47，No.4，2009，pp.983-1028.
[17] Bruyne，K. D.，Hove，J. V.，“Explaining the Spatial Variation in Housing Prices：An Economic Geography Approach”，Applied Economics，Vol.45，2013，pp.1673-1689.
[18] Fujita，M.，Krugman，P.，Venables，A.J.，The Spatial Economy：Cities，Regions，and International Trade，Cambridge：MIT Press，1999.
[19] 李斌：《城市住房价格结构化：人口迁移的一种筛选机制》，《中国人口科学》2008年第4期，第53—60页。
[20] Zheng，Siqi，Kahn，M. E.，Liu Hongyu.，“Towards a System of Open Cities in China：Home Prices，FDI Flows and Air Quality in 35 Major Cities”，Regional Science and Urban Economics，No.1，Vol.40，2010，pp.1-10.
[21] 由于已假定在同一国家内所有城市的非住房消费复合品价格水平是相同的，因此它们不出现在表达式中。
[22] Fujita，M.，Krugman，P.，Venables，A.J.，The Spatial Economy：Cities，Regions，and International Trade，Cambridge：MIT Press，1999.
[23] Fujita，M.，Ogawa，H.，“Multiple Equilibria and Structural Transition of Non-monocentric Urban Configurations”，Regional Science and Urban Economics，No.1，Vol.12，1982.
[24] Case，K. E.，Shiller，R. J.，“The Efficiency of the Market for Single-family Homes”，American Economic Review，No.1，Vol.79，1989，pp.125-137.
[25] 城市地方政府的利益主要包括地方官员的个人利益、政府的地方利益以及地方政府的机构利益。