案例12：建筑物区分所有权人对共有部分享有共同管理的权利——甲公司未经法定共有人同意处分建筑物被判侵权案

【案情】2005年9月，柳某购买了某公司开发的1号楼502号房。根据合同约定，柳某拥有与502号房相邻的约420平方米的露台使用权。2006年4月，开发商将502号房交付柳某使用。2005年3月，袁某购买了该公司开发的1号楼一、二、三层商铺，合同第17条第2款约定，该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于业主共有。2007年8月，袁某将上述商铺出租给甲公司使用。后甲公司在商铺外墙搭建广告牌，广告牌高出露台约2米。柳某认为甲公司未经其同意搭建广告牌的行为对其构成了侵权，故起诉至该院，请求依法判令甲公司停止侵害、排除妨碍、恢复原状。

法院经审理认为，甲公司的行为对柳某构成了侵权，限甲公司于判决生效之日起10日内，拆除该广告牌超出露台的部分，恢复原状。

【评析】本案涉及建筑物区分所有权的问题。根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等享有占有、使用、收益和处分的权利。但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即业主对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共有部分与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

关于上述第三项权利，《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

本案中，涉案露台属于1号楼全体业主共有，甲公司设置广告牌高出该露台约2米，是对该露台的重大改动，属于《物权法》第76条第1款第（6）项之规定“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴，应当经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但甲公司没有证据证明其行为已经业主法定人数的同意，应当承担举证不能的法律后果。据此，法院对柳某主张甲公司侵权，要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状的诉讼请求依法予以支持。