案例13：不动产的善意取得制度——郑某无权处分房产被判有效案

【案情】郑某和朴某为夫妻关系，婚后共同购买了一套价值50万元的房产，登记在郑某名下。2007年5月，郑某在未征得朴某同意的情况下，与刘某签订了一份《房地产买卖契约》，约定郑某将上述房产以80万元的价格卖给刘某。合同签订后，刘某按约定支付了全部房款，并在郑某的协助下办理了过户登记。后朴某发现时该房产已登记在刘某的名下。朴某起诉至法院请求确认郑某与刘某的合同无效，并要求刘某返还房产。

法院经审理后判决郑某与刘某的房屋买卖合同有效，并确认刘某合法取得涉案房产。

【评析】本案涉及的是不动产的善意取得制度。善意取得，是指无权处分人将其受托占有的他人的物转让给受让人的，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

我国《物权法》第106条确立了善意取得制度，即“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。

根据该规定，善意取得制度对动产和不动产均可适用。其中不动产的善意取得需满足以下要件：第一，让与人对让与不动产无处分权；第二，受让人取得不动产须支付了合理的对价；第三，受让人须为善意，即受让人对转让人无处分权的情形不知情；第四，已进行物权变更登记。不动产物权的转移以登记为准，如果受让人没有进行房屋产权的变更登记，那么也不能适用善意取得制度。在房屋买卖中，受让人满足以上条件即可根据不动产的善意取得制度，取得房屋的所有权。而原权利人产生的损失也只能向无权处分人要求赔偿，而不能向善意受让人要求返还房屋或赔偿。

本案中的房产为夫妻共有财产，根据《物权法》第97条规定，除共有人之间另有约定外，处分共有的不动产或者动产，需要经全体共同共有人同意，因此郑某在朴某不知情的情况下出卖房产属于无权处分。鉴于郑某和朴某为夫妻关系，刘某有理由相信郑某的卖房行为是经过朴某同意的，即刘某主观上是善意的，且已经支付了全部房款并办理了过户登记，因此刘某善意取得了涉案房产的所有权，朴某无权要求其返还。