第四节 宅基地使用权及房屋所有权登记
第四十条 【宅基地使用权及房屋所有权首次登记】依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。
依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。
第四十一条 【宅基地使用权及房屋所有权首次登记所需材料】申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）申请人身份证和户口簿；
（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；
（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；
（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；
（五）其他必要材料。
【相关规定指引】
《物权法》第152条（P411）；《土地管理法》第62条（P447）；《实施细则》第17条（P421）；《房屋登记办法》第83条（P446）。
【条文解析】
申请集体土地上房屋所有权初始登记，根据法律法规的规定，应当提交的材料有：
一、申请人身份证和户口簿
宅基地使用权人只能是农村集体经济组织的内部成员，外乡、外村的居民不具备该项权利的主体资格，除非其依法将户口迁入本乡或本村。提交身份证和户口簿，正是为了证明申请人申请的土地为其户口所在的村集体经济组织所有。
二、集体土地使用权证明材料
根据《房屋登记办法》第82条第1款的规定，只有依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其它集体建设用地建造的房屋，才可以依照本办法的规定申请房屋登记。因此，申请人应当提交宅基地使用权证明或者集体建设用地使用权证明。
三、房屋符合规划或者建设的证明材料
鉴于目前我国乡村的规划并不健全，各地应当根据实际情况进行操作。凡是地方政府规划部门已经对乡村全面实行规范化的土地规划管制的，登记机关应当要求申请人提交有权机关批准的符合规划的文件；在规划相对不健全的地区，则不宜一味要求提交建设工程规划许可证。
四、有关不动产界址、面积等材料
具体指权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等。考虑到各地的社会经济发展状况不一，在有些地区要求申请人提交测绘报告，并不现实，各地可以根据本地实际情况要求申请人提供房屋测绘报告或者村民住房平面图。无论作成平面图的机构是什么，登记机关都要认真审核确认该平面图是否与房屋实际状况相符。
五、其他必要材料
【典型案例】
郑某某与市住房和城乡建设局房屋行政登记纠纷上诉案[29]
【裁判要旨】
宅基地上建造的房屋，申请所有权初始登记的，应当提交不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料。申请人所在的村委会开具的证明，最多只能证明申请人实际使用该土地的客观事实，不能证明其享有合法的土地权属来源。
【案情简介】
原告（上诉人）：郑某某。
被告（被上诉人）：市住房和城乡建设局。
原审法院经审理认定，该市档案馆存档的《土地房产所有证存根》载明，1951年9月2日，坐落在原县城北乡屯山村石柱头（现该市凤山街道永丰村）3间平房的户主为原告母亲金某姑，房产地基共2段4分4毫。
2006年8月10日，该市人民政府就上述3间平房所占土地颁发了国用（2006）第07277号《中华人民共和国国有土地使用证》，该证载明：土地使用权人为原告郑某某、土地使用权面积140.50平方米、土地用途为单一住宅。此后，原告将房屋产权亦过户至自己名下。
2011年6月28日，原告向被告下属该市房地产管理中心提交了《关于要求补办房屋产权证的申请》，要求对其于1980年至1982年建造在上述3间平房前后方的涉案房屋补办房屋产权证。
2011年7月13日，被告下属该市房地产管理中心向原告作出未加盖公章的答复，认为原告未能提交房屋占用范围的《建设用地使用权证明》和建房批准手续，不符合相关规定，故不予登记。原告对此不服，遂提出行政复议。该市人民政府经审查后，作出维持该答复行为的行政复议决定。
【裁判理由】
原审法院认为，根据《某省城市房屋产权产籍管理条例》第8条和《房屋登记办法》第30条的规定，并结合其他相关土地及房屋登记的规定，申请房屋产权登记时应提交的“土地使用证明”应为“县级人民政府批准”或“乡级人民政府批准”的证明性文件，并非类似原告提交的由村民委员会出具的证明“祖传地基一直属于郑某某使用”的证明性文件。
虽然原告长期使用涉案房屋所占土地的客观事实存在，但其并没有证据证明其所使用的土地系经过有权机关合法审批的法律事实，而房屋产权登记机关应根据法律事实进行产权登记。因此，原告要求补办房屋登记申请的事实和理由并不充分，被告据此作出不予登记的答复并未违反法律、法规的规定，应予支持。
至于原告所述的被告下属房地产管理中心作出的答复未加盖公章事宜，因被告确认该答复的存在事实及其效力，且原告亦就此答复行为提出行政复议及行政诉讼，被告也作出相应的复议答复和诉讼答辩，故未加盖公章并不影响该答复的效力，但其形式上确实存在瑕疵，应予以指正。
据此，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第56条第4项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第10条的规定，判决驳回原告郑某某的诉讼请求。
上诉人郑某某上诉，二审本院认定的事实，与原审法院认定的事实一致。
二审法院认为：本案涉及的登记事项属房屋所有权初始登记。
根据《房屋登记办法》第30条、第83条的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，属于国有土地范围内的，应提交建设用地使用权证明；属于集体土地范围内的，应提交宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明。
本案争议的焦点在于上诉人提交的土地使用权证明是否合法、有效。上诉人称涉案房屋建于1980年至1982年，其向被上诉人提交的土地使用权证明为1951年的《土地房产所有证存根》、该市凤山街道永丰村村民委员会出具的关于上诉人一直使用涉案房屋所占土地的证明以及国用（2006）第07277号《中华人民共和国国有土地使用证》。
二审法院认为，1951年的《土地房产所有证存根》和国用（2006）第07277号《中华人民共和国国有土地使用证》只记载了坐落于该市凤山街道永丰村的3间平房的土地权属状况，并未记载涉案房屋的土地权属状况，故不能证明上诉人对涉案房屋所占土地享有合法、有效的土地使用权。该市凤山街道永丰村村民委员会出具的证明只能证明上诉人实际使用了涉案房屋所占土地的客观事实，尚不能证明上诉人对涉案房屋所占土地享有法律上的土地使用权。因此，被上诉人因上诉人未能提交合法、有效的土地使用权证明作出不予登记的答复，并不违法。
另，被上诉人于2011年7月13日所作的书面答复未加盖公章，且署名为其下属市房地产管理中心，在形式上存在瑕疵，在此，法院予以指正。
综上，二审法院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
【实务指引】
农民在宅基地上拆除原房屋，重新建造房屋的，属于房屋的翻建。房屋翻建与在原宅基地之外另行修建房屋，属两种不同的情形。对于房屋翻建，由于新建造的房屋利用的是原来已经享有宅基地使用权的土地，因而只需要提交原宅基地使用权证书，经审查翻建房屋未超出原宅基地的范围，就可以认为翻建房屋的初始登记存在合法的土地权属来源。不过，作者认为农民翻建房屋占用的土地，在现实中有可能与原宅基地范围不符，对此，房屋登记机关有必要实地查看，以免申请人虚报新建房屋的土地权属状况。
在本案中，申请人于原住宅前后新建房屋的理由在于“原住宅下的土地享有合法的权属来源，因而周围未建造房屋的土地亦可用于新建房屋”。导致此种观念的原因是，在广大农村，出于农业生产或日常生活的需要，住宅前后往往留有较大面积的空地，即所谓的“院子”。但是，原住宅所占土地的面积，可能不包括房屋周围较大面积的空地。因此，在这些空地上新建房屋，属于应当重新申请宅基地使用权的情形。如申请人未经过相关批准程序取得宅基地使用权初始登记，则其上修建的房屋亦不能取得所有权初始登记。
第四十二条 【宅基地使用权及房屋所有权转移登记所需材料】因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；
（二）依法继承的材料；
（三）分家析产的协议或者材料；
（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；
（五）其他必要材料。
第四十三条 【集体土地上建筑物区分所有权登记】申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。
【相关规定指引】
《物权法》第28条、第29条（P409）；《土地管理法》第63条、第86条（P448）；《房屋登记办法》第87条（P447）。
【条文解析】
农民住宅的转让范围，仅限于本集体经济组织成员之间。
尽管目前没有法律明确禁止将农民住宅转让给集体经济组织成员以外的人，但是在国务院文件层级有明确禁止的规定。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发［2007］71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”为了落实该政策，《房屋登记办法》第87条明确规定，如果农民住宅转让给本集体经济组织成员以外的人，申请办理住宅所有权转移手续的，登记机构不予办理。
另外，《房屋登记办法》第86条第2款规定：“申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。”这样规定的原因是，在现实中，经常发生农民私下出卖宅基地上房屋给本集体经济组织成员以外的人，规定这一申请条件，可以更加有效地制止这种行为。
【典型案例】
丁某诉徐某等城镇居民购买农民住宅合同被认定无效判令返还案[30]
【裁判要旨】
宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质。我国《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》均规定，宅基地使用权的主体是农村居民，城镇居民无权取得农民宅基地使用权。尽管国家正在研究盘活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关国家的基本国策和科学发展，同样极其重要。故城镇居民购买农村居民宅基地上的房屋，违反我国法律和政策的规定，应认定为无效。购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。
【案情简介】
原告（反诉被告）：丁某。
被告（反诉原告）：徐某。
被告：金某娟（徐某之女）、金某勇（徐某之子）、陆某珍（徐某之婆婆）。
区人民法院一审查明：2008年徐某和丈夫金某和（甲方，现已去世）与丁某（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，价款360000元。同年8月交付房屋后不久，丁某对涉案房屋进行装修完毕并入住，后丁某因故搬离该房，该房屋一直闲置至今。丁某共向徐某夫妻俩支付购房款97700元。因为金某和向丁某出具的收条丢失，2010年2月3日，徐某重新向丁某的代理人于洪琴出具了收条。
2011年12月19日，丁某通过律师向徐某送达了律师函一份，内容为“徐某：江苏云台山律师事务所现接受丁某（以下简称委托人）的委托，针对你欠款一事致函如下：2008年委托人与你签订购房合同1份，并付款拾万元整。因你不愿意履行购房合同，根据你与委托人签订的合同，你已经违约。根据相关法律规定，本所律师现向你正式发出函告：一、请你立即返还委托人购房款壹拾万元及利息。二、3日内如你未全额支付上述款项，本所将代表委托人依法通过司法程序处理此事，由此而产生的一切法律后果均由你承担。”徐某收到该律师函后亦没有向原告返还购房款，丁某因而诉至法院。
【裁判理由】
区人民法院经审理认为：《中华人民共和国民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关基本国策，若认可城镇居民购买农民房屋和宅基地有效，则势必形成对国家基本国策和战略发展以及社会公平、稳定的冲击。而本案争议的房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅，丁某作为城镇居民和徐某夫妻签订的关于涉案房屋买卖的合同违反了国家法律和政策的规定，该合同为无效合同，故对丁某要求确认合同无效的诉求依法予以支持。
《中华人民共和国合同法》第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据上述法律规定，丁某应当向徐某、金某和返还涉案房屋，徐某、金某和向丁某返还已经收取的购房款97700元及丁某投入的装修款34758元。
《中华人民共和国合同法》第58条还规定，合同无效后，有过错的一方应当赔付对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告签订的合同违反国家法律和政策而无效，双方均有过错，因而双方应当各自承担对方因此而遭受的损失。丁某的损失为其已经缴纳购房款的同期银行贷款利息，双方各应承担50％，故由徐某承担50％，其不能承担部分由其继承人在继承遗产的范围内承担。被告方的损失为丁某居住该房期间的房屋租金。
依照《中华人民共和国民法通则》第6条，《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条，《中华人民共和国婚姻法》第41条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款之规定，区人民法院于2012年12月17日作出（2012）港民初字第0555号判决：原告丁某和被告徐某、金某和（已故）签订的《房屋买卖合同》无效；被告徐某于本判决生效之日起10日内返还原告丁某购房款97700元和装潢款34758元，徐某不能返还部分由被告金某勇、金某娟、徐某、陆某珍在继承金某和遗产的范围内返还；被告徐某于本判决生效之日起10日内给付原告丁某以97700元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出的利息的一半，徐某不能给付部分由被告陆某珍、金某勇、金某娟、徐某在继承金某和遗产的范围内承担；反诉被告丁某于本判决生效之日起10日内赔偿反诉原告徐某房屋租金40750元。
上诉后，市中级人民法院经过二审审理，确认了一审查明的事实。认为一审判决事实清楚，程序正当，法律适用正确，判决：驳回上诉，维持原判决。
【实务指引】
集体土地上的房屋转让受到严格限制，如转让给本集体经济组织成员以外的人，买卖双方签订的合同无效。1988年修订《中华人民共和国土地管理法》时曾在第41条允许城镇非农村户口的居民使用集体土地建造住宅，导致一些农村集体经济组织以及房地产商利用该规定大肆炒卖宅基地，违法在农村进行房地产开发，为此1998年在修改《中华人民共和国土地管理法》时删除该条。
但是，《中华人民共和国土地管理法》并没有绝对禁止宅基地使用权的转让。该法第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见，农村村民可以在本集体经济组织成员之间出卖自己的住房，但是根据“一户一宅”的原则，不能再申请新的宅基地。