第三节 国有建设用地使用权及房屋所有权登记
第三十三条 【国有建设用地使用权首次登记所需材料】依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。
依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。
第三十四条 【国有建设用地使用权首次登记所需材料】申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：
（一）土地权属来源材料；
（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；
（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；
（四）其他必要材料。
前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。
申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。
【相关规定指引】
《物权法》第137条第1款、第139条（P410）；《土地登记办法》第26条、第27条、第28条（P437）。
【条文解析】
一、国有土地建设用地使用权首次登记的申请方式
（一）我国一般将国有建设用地使用权的设立登记视为初始登记
我国《中华人民共和国物权法》第十二章的名称是“建设用地使用权”，但全章除第151条规定“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”外，其他条文中的“建设用地使用权”均指国有土地上的建设用地使用权，亦即通常所称的“国有土地使用权”。但是，为了与“集体建设用地使用权”相区分，使表述更精确，《实施细则》采用了“国有建设用地使用权”的概念。
《条例》第14条第2款的规定：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的……”那么，国有建设用地使用权的设立登记，是否属于这里的“首次登记”呢?如果属于，就应当适用单方申请的方式。
《实施细则》全文于多处使用“首次登记”一词，但各处的含义是不同的：《实施细则》第24条第2款规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”，这里的“首次登记”，显然是为了强调自物权登记对于他物权登记的基础作用，因而是指土地和房屋的所有权初始登记。
此外，考虑到我国的国情和惯常做法，“首次登记”还包括国有建设用地使用权的设立登记。理由在于：我国国有土地所有权不能通过买卖等方式转让，如需在坚持土地国家所有权的基础上实现国家土地资源的有效配置，就必须依赖于建设用地使用权的设立和流转，因此，自改革开放以来，国有土地流转市场不断发展，国有建设用地使用权人享有占有、使用、收益、转让、抵押等各种广泛的权利，事实上已经成为一种基础性权利——国有建设用地使用权的设立既是土地市场得以形成的基础，也是其他各项限制物权设立的基础。
因此，在我国物权登记中一般都是将国有建设用地使用权的设立登记视为初始登记的。《土地登记办法》第26～31条就对国有建设用地使用权设立登记明文规定为了“初始登记”。
（二）国有建设用地使用权的设立登记应当适用单方申请的方式
从国有建设用地使用权设立方式的特征来看，也没有必要要求双方当事人共同申请登记。设立国有建设用地使用权的方式包括出让、划拨、租赁、作价出资、授权经营五种方式，但无论哪种方式，一方当事人都是国家，在申请设立登记之前都需要严格的行政审批，因而在申请登记之时，申请人提交各项批准文件即可。
二、对国有建设用地使用权五种取得方式的解读
（一）建设用地使用权的出让
该种方式是指国家与民事主体签订建设用地使用权出让合同，将国有土地使用权在一定年限内让与该主体，并由其向国家支付土地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让合同是一种有偿的民事合同。
（二）建设用地使用权的划拨
该种方式是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第24条规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”《中华人民共和国土地管理法》第54条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”
（三）以国有土地租赁方式设立建设用地使用权
该种方式是指国家将国有土地出租给使用者，使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同并支付租金，从而取得建设用地使用权，即“租赁土地使用权”。
在民法中，租赁合同是一种债权合同，通过租赁他人之物进而加以使用，其使用该物的权利基础，并非物权，而是债权。但是国有建设用地使用权的设立方式中，通过先签订租赁合同、再办理物权设立登记的方式，可以发生物权取得的效力。但是，这毕竟是一种特殊制度，特殊之处至少有这样两点：第一，合同的一方当事人是国家；第二，作为一种物权取得方式，适用的范围是法律严格限制的。国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发［1999］222号）规定：对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。
（四）以国有土地作价出资（入股）设立国有建设用地使用权
该种方式是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入到企业中，该企业取得建设用地使用权，而国家取得企业股权。这种方式与土地出让相近。具体规定，可参见《土地登记办法》第30条和《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
（五）以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权
该种方式是指以划拨土地使用权的价值作为评估价值授权给经国务院批准设立的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。这种方式与土地划拨相近。具体规定可参见《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》。
【典型案例】
刘A、刘B与县人民政府土地行政登记纠纷案[19]
【裁判要旨】
依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。未提交人民政府批准用地文件和国有土地划拨决定书，而是提交其他形式的证明材料的，如登记机关为其登记颁证，则属违反法定程序。
【案情简介】
县人民法院一审查明：原告刘A与第三人刘B东西相邻，原告居东，第三人居西。两家宅基地之间有一2.6米宽由南向北的出路，现由第三人刘B使用，并建成大门楼。原告刘A认为2.6米的出路应为官道，第三人刘B则认为此2.6米宽的土地使用权应归己享有。自1997年以来，两家为此发生争议。2011年8月，第三人刘B申请土地登记，并提交了申请书、身份证、建设用地使用证（临时）查档结果、房屋所有权证、法院的行政判决书。2012年7月，被告县人民政府以土地划拨的方式为第三人刘B进行了土地初始登记，土地面积286.2平方米，并颁发了国用（2012）第010010460号国有土地使用证。原告刘A对被告的颁证行为不服，提起行政诉讼。
【裁判理由】
县人民法院认为：原告与第三人系东西相邻关系，原告居东，第三人居西，被告的颁证行为与原告有法律上的利害关系，原告具有诉讼主体资格。被告为第三人进行的土地登记，系第三人以国有土地划拨的方式取得了286.2平方米的土地使用权。《土地登记办法》第26条规定：“依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。”
第三人刘B在申请土地登记时，未提交县级以上人民政府的批准文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料。被告县人民政府以对刘B建设用地使用证（临时）查档结果为土地权属来源，查档结果显示第三人所使用的土地面积为270平方米，与被告给第三人颁发的第010010460号土地使用面积286.2平方米不相符。被告为第三人进行土地登记的行为，事实不清，主要证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第2项第1目[20]之规定，判决：撤销被告××县人民政府为第三人刘B颁发的国用（2012）第010010460号国有土地使用证；诉讼费50元，由被告负担。
一审第三人刘B和一审被告县人民政府均上诉。
二审法院查明事实与一审相一致。
二审法院认为：刘A与刘B东西相邻，两家房屋之间有一2.6米宽的南北向通道。因该通道的使用权归属李、刘两家自上世纪九十年代以来一直有争议。一审被告2012年为上诉人刘B进行土地登记时，将该通道使用权登记在刘B名下，该登记行为与东邻刘A具有法律上的利害关系，刘A具有一审原告的诉讼主体资格；一审被告在登记审核时以刘B“建设用地使用权证（临时）查档结果”为土地权属来源的依据，而该书证记载的刘B的土地使用面积为270平方米，故被告将刘B的土地使用面积登记为286.2平方米，事实不清，主要证据不足。综上所述，一审判决适当，应予以维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项[21]之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【实务指引】
在国有建设用地使用权的初始登记中，登记机关收件必须严格按照法律规定的程序进行。这里的法定程序，不仅是指过程意义上的“步骤”，还指在每一步中登记机关应当就文件的类型进行审查。
《土地登记办法》第26～31条，对五种取得方式下申请国有建设用地使用权初始登记应当提交的证明材料，均作了详细的规定。在实践中，由于行政行为的非规范性，申请人可能持其他类型的行政文件或档案材料证明自己的权属状况，登记机关此时不应轻易接受这种变换证明文件类型的做法，而是应当严格按照《土地登记办法》等相关规定执行。特别是对于划拨国有建设用地使用权转为出让国有建设用地的情形，根据《土地登记办法》第28条的规定，应当提交“原国有土地使用证”，再办理出让土地使用权初始登记。
这也就意味着，原国有土地使用证应当先收回，接着办理注销登记，最后再办理初始登记，而非直接办理土地使用权变更登记。
【典型案例】
市某金属制品厂与市人民政府土地行政登记纠纷上诉案[22]
【裁判要旨】
划拨土地使用权人未经批准转让其划拨土地使用权的，政府有权根据《中华人民共和国土地管理法》第58条第1款第4项之规定收回该权利。政府收回后已经另行完成出让程序的，即使事后法院判决撤销原收回划拨土地使用权的具体行政行为，该判决结果也不影响现出让土地使用权人的权利，故登记机关为受让人登记颁证的行为，合法性不受影响。
【案情简介】
原审法院经审理查明，原告市某金属制品厂系集体所有制企业，其企业所占土地性质系国有划拨土地。2008年10月15日，原告与第三人签订《转让厂房及厂房用地合同书》一份，原告将厂房、设备及厂房用地以128万元转让给第三人。2008年12月10日，被告下属市国土资源局作出决定，收回原告国有划拨土地使用权。2009年1月14日，第三人郭某辉通过挂牌出让的方式与该市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2009年1月15日，被告对第三人郭某辉的土地登记申请进行审查，于2009年4月16日向第三人颁发了国有土地使用权证。
另外查明，市国土资源局作出的关于收回原告划拨土地使用权的决定，因程序违法，法院判决撤销该决定。2010年6月8日，市国土资源局以国土发［2010］021号文件，又作出《关于收回市某金属制品厂国有划拨土地使用权的决定》，决定重新收回原告3223.8平方米的国有划拨土地使用权。上诉人认为，被上诉人收回其划拨土地使用权的具体行政行为被撤销，因而被上诉人将同一宗土地出让给第三人的具体行政行为也应当被撤销，故诉请法院撤销被上诉人市人民政府于2009年4月16日作出的为郭某辉登记并颁发国有土地使用权证的行为。
【裁判理由】
原审法院认为，涉案土地原系原告使用的国有划拨土地，原告市某金属制品厂与第三人郭某辉签订转让厂房及厂房用地合同书后，发生了《中华人民共和国土地管理法》第58条第1款第4项所指的停止使用划拨土地使用权的事件，原告的划拨土地使用权，应当依照该条的规定予以收回，因此，被告下属市国土资源局收回原告国有划拨土地使用权适用法律正确；被告市人民政府依据第三人郭某辉的土地登记申请，对涉案土地使用权进行登记，其审查的证明资料符合《土地登记办法》第9条、第27条的规定，其颁证的具体行政行为事实清楚、程序合法。
第三人通过国有建设用地挂牌出让的方式取得涉案土地使用权，其取得土地权属来源合法；被诉具体行政行为前置程序中，市国土资源局国土发［2008］061号文件关于收回原告划拨土地使用权决定，因程序违法，被法院撤销，被诉具体行政行为与市国土资源局的收回国有划拨土地使用权的行为，系两个不同的具体行政行为，虽然两个具体行政行为具有关联性，但是如果以市国土资源局收回土地使用权的具体行政行为被撤销，就撤销被诉具体行政行为，将损害合法取得涉案土地使用权的第三人的合法权益，且具体行政行为在行政程序中的效力包括其执行力的一种先定确认，即在具体行政行为作出后，未被确认违法或者撤销之前，应视为其合法并具有执行力，即使该具体行政行为被申请复议或被起诉，也不影响其在行政程序中的执行力。
本案被诉具体行政行为作出时，市国土资源局国土发 ［2008］061号文件，未被确认违法或者撤销，应当认定其具有执行力。因此，原告提出因××市国土资源局国土发［2008］061号文件，在被诉具体行政行为作出后被撤销，被诉具体行政行为就应予撤销的诉讼主张，不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第56条第4项之规定，判决：驳回原告要求撤销市人民政府于2009年4月16日作出的国用（2009）第000138号国有土地使用权证的诉讼请求。
上诉人市某金属制品厂不服一审判决，向二审法院提出上诉称：
一审判决认定“原告与第三人签订转让厂房及厂房用地合同书后，发生了《中华人民共和国土地管理法》第58条第1款第4项所指的停止使用划拨土地使用权的事件”，属认定事实不清。故请求依法撤销一审判决，撤销被上诉人为原审第三人颁发的国有土地使用权证。
被上诉人市人民政府答辩称：（一）一审认定的事实是清楚的，上诉人已将制品厂厂房转让给了郭某辉，转让款上诉人已用完了，国土局是依上诉人的申请收回的土地；（二）挂牌公告上有出让方案的内容，且该市是制定了基准地价的，颁证行为的程序合法。
对于一审法院查明的事实，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。
二审法院认为，上诉人某金属制品厂与原审第三人郭某辉签订厂房及厂房用地有偿转让合同后，上诉人有义务依照《中华人民共和国合同法》关于合同履行的有关规定和《中华人民共和国土地管理法》第58条第1款第4项之规定，停止使用该合同所涉划拨土地的使用，协助受让方依法取得厂房用地使用权；被上诉人该市人民政府所属土地行政管理部门有权依照规定，收回上诉人对合同所涉划拨土地的使用权。
上诉人于合同签订后不久，提请政府收回上诉人对合同所涉划拨土地的使用权的行为，为实现合同之目的，保证郭某辉依法取得对合同转让用地的使用权奠定了基础，对此应予肯定，但之后又反悔，其要求政府不收回其涉案划拨用地使用权之请求，于法无据。
原审第三人郭某辉所取得的涉案土地使用权，已由被上诉人市人民政府按法定程序办理审查登记手续，未出现应予撤销的法定事由，应受法律保护。原审第三人郭某辉取得涉案土地使用权之前收回上诉人对涉案划拨土地使用权的具体行政行为虽程序违法，但不影响实体上收回上诉人对涉案土地使用权理由的确定，更不能对抗第三人郭某辉对涉案土地使用权的善意有偿取得。上诉人所提上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项[23]规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【实务指引】
《中华人民共和国土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第1项、第2项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
划拨土地使用权依法不允许私自转让，即便经政府批准允许转让，受让人也应当直接向政府补缴土地出让金，原划拨土地使用权人不能从中获利。但在现实中，划拨土地使用权人为了取得土地价值私自转让该土地使用权的行为屡见不鲜。对于这种行为，虽然未被《中华人民共和国土地管理法》第58条第1款第4项所明确列举，但是这种行为事实上已经说明原划拨土地使用权人不再需要使用该土地。因此，政府有权认定原划拨土地使用权人已经“停止使用原划拨的国有土地”，并有权决定收回该土地使用权。
第三十五条 【国有建设用地上房屋所有权首次登记所需材料】申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；
（二）建设工程符合规划的材料；
（三）房屋已经竣工的材料；
（四）房地产调查或者测绘报告；
（五）相关税费缴纳凭证；
（六）其他必要材料。
【相关规定指引】
《物权法》第30条、第135条（P409、410）；《房屋登记办法》第30条（P442）；《城乡规划法》第40条第1款（P449）。
【条文解析】
《中华人民共和国物权法》第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”结合《土地登记办法》第26～31条关于国有建设用地使用权初始登记的规定，无论通过何种方式取得国有建设用地使用权，均须完成不动产权利登记该权利才能正式设立。
在实践中，国有建设用地使用权人因未能及时缴清土地出让金等原因，往往先进行房屋建设，再申请办理国有建设用地使用权初始登记，甚至在房屋建造完成之后一并申请国有建设用地使用权和其上房屋所有权初始登记。考虑到这样的情况，登记机关在为申请人办理国有土地上房屋所有权初始登记时，必须要求其先提交国有建设用地使用权证书，申请人只出具出让合同等其他证明材料的，登记机关应当拒绝办理。
强调这一点的另一个重要原因，是为了避免出现“房地分离”现象：申请人在未取得国有建设用地使用权的条件下，就取得其上房屋所有权证书，则随后房屋被转让的，受让人却不能取得国有建设用地使用权。此后若原转让人取得国有建设用地使用权并另行将其单独转让给第三人，则最后将出现国有建设用地使用权和其上房屋所有权分别归属于不同受让人的情形。如此，法律纠纷必将发生。
【典型案例】
谢某某等人滥用职权、伪造国家机关印章案[24]
【裁判要旨】
在国有土地上房屋所有权初始登记中，提交的规划许可证不能是副本，必须是正本；申请人不能提交规划许可证正本的，应当提交由规划部门加盖“与原件核对无异”公章的复印件，即便有规划部门加盖的其他行政审批章，也仍不属于“经有关机关确认与原件一致”的复印件。因申请材料审查不严或者在房屋所有权初始登记中未实地查看，导致申请人根据错误的登记取得房屋初始登记，给国家造成损失，情节严重的，可能构成滥用职权罪。
【案情简介】
经审理查明：被告人谢某某在担任房地产监理所（以下简称监理所）副所长期间，作为负责审核房屋产权初始登记的终审人员，于2011年5月，在为该市博大豪世置业有限公司（以下简称博大豪世）办理房屋产权初始登记审核过程中，在该公司开发的华苑新城6号楼项目没有经过建设工程规划验收、没有取得建设工程规划许可证正本，6号楼房屋所有权与6号楼占用范围内的土地使用权权利主体不一致，又没有进行实地查看的情况下，违法办理了华苑新城6号楼房屋产权初始登记。
经该市中地评估咨询有限公司评估，该宗地的土地出让金损失为241.86万元。2013年5月3日，博大豪世向区人民检察院补缴了241.56万元的经济损失。
【裁判理由】
区人民法院审理认为：
被告人谢某某身为市房地产监理所副所长及负责终审的办证工作人员，滥用职权违法办理了华苑新城6号楼房屋产权初始登记，给国家造成了241.86万元的经济损失，其行为已构成滥用职权罪。被告人左某某指使他人伪造规建字［2006］第78号建设工程规划许可证正本复印件，并加盖伪造的国家机关印章，致使华苑新城6号楼违法取得了房屋产权初始登记证，其行为已构成伪造国家机关印章罪。公诉机关指控两被告人的犯罪事实存在，罪名成立。
被告人谢某某辩护人辩称被告人谢某某不构成滥用职权罪，经查，某市博大豪世置业有限公司系某市房管局开发公司的改制企业，两公司案发时均系独立法人，均有各自的土地使用权，博大豪世并未对房管局开发公司的土地使用权进行变更，华苑新城6号楼用地面积分属两公司。某市天乐房地产测绘有限公司系独立企业法人，其测绘不等同于房屋登记机构的实地查看。
根据《房屋登记办法释义》规定，建设工程符合规划的证明一般指建设工程规划许可证，在建房者开始施工前，城市规划行政主管部门发放的是建设工程规划许可证副本，在副本上注明该副本不作为权属登记的依据，待房屋竣工时，经过验收认定是按规划部门批准的要求施工的，才发给正本，在这种情况下，当事人应凭建设工程规划许可证正本申请。华苑新城6号楼未取得建设工程规划许可证正本。
《房屋登记办法释义》另规定，当事人不能提交建设工程符合规划的证明，只能由原出具该材料的机关确认……确认的方式，可以开具证明，也可以在复印件上加盖“与原件确认无异”的印章。被告人谢某某在办理华苑新城6号楼房屋产权初始登记审批时，博大豪世提交的建设工程规划许可证正本复印件虽加盖某市规划局行政审批章，但其未核实是否是原件的复印件，未经相关机关确认，使博大豪世未取得建设工程规划许可证正本而获取房屋产权证书，造成土地出让金241万余元流失，后博大豪世向区人民检察院补缴了全部土地出让金。被告人左某某在接受公诉机关询问时主动交代自己的全部犯罪事实，应认定为自首，可从轻处罚。
本案系多因一果，且涉案的241.86万元的经济损失在公诉机关立案前已全部缴纳，结合本案二被告人犯罪情节、社会危害性、被告人谢某某、左某某认罪、悔罪态度，依照《中华人民共和国刑法》第397条第1款、第280条第1款、第67条、第64条、第37条、最高人民法院《关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》第1条之规定，判决：被告人谢某某犯滥用职权罪，免予刑事处罚；被告人左某某犯伪造国家机关印章罪，免予刑事处罚；市博大豪世置业有限公司缴纳的土地出让金241.86万元，由区人民检察院在判决生效之日起10日内上缴国库。
【实务指引】
一、登记机关在房屋所有权初始登记中应当实地查看
《房屋登记办法》第19条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……”，但是《条例》第19条规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记……”，前后措辞从“应当”改成“可以”，意味着在房屋所有权初始登记中，实地查看不再是登记机关必须履行的程序。但是，这也并不意味着登记机关可以一概不查看。特别是在行政诉讼中，法院可能从登记人员本职工作应尽合理审慎义务这个角度，来衡量登记机关是否尽职。一旦因未进行实地查看而导致登记错误的，则法院将可能认定登记机关未尽合理的注意义务，进而判决撤销错误登记。
二、正确理解《实施细则》规定的“复印件应当与原件保持一致”
《实施细则》第9条第2款规定：“申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。”《房屋登记办法》第11条第2款规定：“申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。”从这两条规定中，可以得出的理解是：
首先，以提交原件为原则。只有特殊原因才属于不能提交原件的情形，如果申请人本可以提交，只是因为忘记携带或者其他常见的个人原因不能提交原件的，登记机关应当告知其提交原件，否则不予受理。
其次，当事人同时携带原件和复印件来到申请现场的，登记机关工作人员应当查验原件。原件需要交由登记机关保管、无需退还给申请人的，如因特殊原因不能提交原件，则登记机关工作人员应当仔细核对原件，确认原件与复印件一致。
最后，提交复印件即可的，复印件应当盖有相关有权机关加盖的“与原件核对无异”的公章，不能加盖其他公章，更不能没有加盖公章。
第三十六条 【建筑物区分所有权共有部分一体登记原则】办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
【相关规定指引】
《物权法》第70条、第73条（P409）；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条（P455）；《房屋登记办法》第31条（P442）。
【条文解析】
一、界定建筑物区分所有专有部分和共有部分的法律标准
《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《建筑物区分所有权解释》对建筑物区分所有权中的专有部分和共有部分的区分，作了比较详细的规定。《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
该款规定表明，界定建筑物区分所有权中专有部分和共有部分的标准，主要是规划标准，特定房屋买卖合同中关于专有部分的约定，也应当与规划相符。在实践中，不少开发商与买受人签订商品房买卖合同时违背规划，将规划中的共有部分列入所售房屋的专有部分之中，导致买受人发现不能实际享有该部分专有权后，要么与开发商产生买卖合同纠纷，要么因强行行使“专有权”而与其他业主发生业主共有权纠纷。
二、不动产登记机关对业主共有部分要进行初始登记
对区分所有的共有部分进行初始登记，既有助于事先划清权属界限，也有利于明晰产权关系。之后即使发生纠纷，也能做到有据可依，从而顺利解决纠纷。由于业主共有部分是随专有部分一起转让的，其本身并不能单独转让，故无需颁发房屋权属证书。
三、开发商为买房人统一办理房产过户登记已成习惯
由房地产开发企业申请业主共有部分的登记，最符合现实情况。原因是，房地产企业是整个房产开发全过程的主导者，登记所需的材料都由它掌握，因此由其办理最为可行。特别是共有部分的划分和房屋规划密切相关，而规划材料也通常是由房地产开发企业掌控的。
【典型案例】
赖某松与刘某等相邻及业主共有权纠纷上诉案[25]
【裁判要旨】
业主行使专有部分的权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主占用共有部分，属于侵害其他业主共有权的行为，只要该占用行为一直持续，该侵害物权的行为就没有超过诉讼时效，即便长期以来其他业主未表示反对，在发生纠纷后也不能认为其他业主已经认可该共有部分已为占用人所专有。专有部分和共有部分的区分，应当以小区规划为依据进行判断。
【案情简介】
原审法院经审理查明，原告赖某松和被告刘某、杨某、赖某发为红旗大道“瑞泉苑”住宅小区的业主。其中被告刘某、杨某各有一套位于该住宅小区临红都大道第一栋商住楼第三层的住房，被告赖某发有一套位于该住宅小区临红都大道第一栋商住楼第四层的住房。该住宅小区临红都大道第二栋为一层高的柴火间，其中东头第1～3间分别是被告刘某、杨某、赖某发的柴火间。
1998年三被告在该住宅小区临红都大道第一栋商住楼的楼梯间后墙与第二栋柴火间东头第三间柴火间之间砌了一扇南北方向的墙，墙内安装了一扇铁门，将该住宅小区临红都大道第一栋商住楼第一层东头第一间店面后墙与三被告柴火间前面之间的空地围成一个小院子。
2005年原告购买了该住宅小区临红都大道第一栋第一层东头第一间店房，该店房后（北）墙此前一直未设门位。2008年1月1日，原告未经被告方同意雇请人员企图在其所购店房后（北）墙上开门通往三被告的院子里，遭到被告方的阻拦，引起本案纠纷和诉讼。诉讼中原告对其主张的经济损失3000元未提供证据加以证明。
【裁判理由】
原审法院认为，三被告柴火间的建成和院落的形成早于原告购房多年，其在建时期，房屋开发商和该小区其他住户业主均未提出异议，说明得到他们的认可。原告所购店房的后墙多年未开设后门，也没有证据证明该户有后墙开门的设计，说明原告在其店房后墙开门通行于他人院落并不构成法律上的必要性。原告强行开门通行被告院落，相对于三被告柴火房财物安全保障有妨碍，三被告对原告的阻挡行为并无不当。作为生活安全所需的院墙和安装的铁门等附属构筑物在不妨碍他人生活和侵犯他人权利的前提下是否属于违章建筑，原告可以向有关行政主管部门反映，由行政管理部门确认并处理。原告主张的3000元经济损失既未提供证据证明也没有充分的法律依据，对此不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第83条、第128条，《中华人民共和国物权法》第84条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、第76条之规定，作出判决：驳回原告赖某松的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。
上诉人赖某松不服该判决提起上诉称：
（一）被上诉人事先未征得任一产权人书面同意，擅自将共用通道封锁并占为己有，侵犯了上诉人的通行权和财产安全使用权。但原判认为被上诉人的行为不妨碍他人生活和侵犯他人权利，是对被上诉人的偏袒。
（二）上诉人在自己房屋后墙开门，属于室内装饰装修的范畴，上诉人为经营需要，完全有权利在自己财产的专有使用部分内进行自主处分，被上诉人没有任何权利加以干涉。
（三）原判采信证据严重违反了证据规则的规定。
三被上诉人辩称：涉案地点不属于公共通道，上诉人并无在涉案地点通行的必要；上诉人在其店房后面开后门不具有合法性，且侵犯了小区其他业主的权利；上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为：
（一）关于上诉人要求在其店房后（北）墙开设房门及赔偿经济损失的请求。建筑物内的住宅、经营性用房的业主对其专有部分的使用，应当符合建筑物的建设规划要求，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
本案中，上诉人店房所在建筑物建设竣工后并未在其北墙设门，上诉人现要求在其店房北墙设门，必将改变小区内的通行现状，不符合原规划要求，也将对其他业主的利益造成妨碍。至于经济损失的主张，上诉人并未提交相应证据证明。因此，原判对上诉人的该请求不予支持并无不当。
（二）关于上诉人要求被上诉人拆除其在柴火间与第一栋商住楼的楼梯间之间建设的门墙的请求。建筑区划内专有部分以外的道路、绿地和其他公共场所属业主共有。建筑物内住宅、经营性用房专有部分的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。
本案中，被上诉人所提交的证据不足以证明其建设门墙后所占部分的道路或场所属其专有部分，故该部分应为小区内的业主共有。被上诉人在此建设门墙侵害了其他业主享有的共有和共同管理的权利。虽然该门墙由被上诉人于1998年建设使用至今，小区内的其他业主未提出异议，但并不能据此认定小区业主对其行为的认可，更不能认定其建设该门墙后所形成的院落属三被上诉人专有。
因被上诉人设立门墙的行为侵害了上诉人的不动产物权，故不存在超过诉讼时效的问题。所以，对上诉人的该诉讼请求应予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2项[26]之规定，判决撤销市人民法院（2008）民一初字第101号民事判决；被上诉人刘某、杨某、赖某发应将设立在其柴火间与瑞泉苑第一栋商住楼楼梯间之间的门墙拆除，限判决生效后10日内履行完毕；驳回上诉人的其他诉讼请求。
【实务指引】
遇到小区业主私占公共道路、绿地等行为，如何处理?
在城市商品房小区中，经常存在个别业主私自占用公共道路、绿地的行为，将公共绿地圈为己有，甚至在公共区块私建花园、储物间等建筑物、构筑物、附属设施。导致这种现象的重要原因之一，就是开发商在售房时在合同中将公共部分作为专有部分卖给个别业主，或者无偿赠送给业主，或者口头承诺归个别业主专有。
所以，在法律上，如果当初规划部门将该块绿地规划为公共绿地，在房屋初始登记时就不应登记为业主专有，开发商也无权在出售房屋时承诺住户可以自行开发小区公共绿地等共有部分。
遇到此种情形，本着邻里和睦的精神，建议先协商，交由业主委员会处理，协商不成的，其他业主或者业主委员会可向城市规划部门投诉，如属于违章建筑的，还可向城管部门投诉。此外，小区居民也可以个人或联合其他业主通过业主委员会向法院起诉，要求停止侵害业主共有部分的权利。
第三十七条 【国有建设用地上房地产变更登记所需材料】申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）发生变更的材料；
（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；
（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；
（六）其他必要材料。
【相关规定指引】
《土地管理法》第12条（P447）；《条例》第14条第2款（P417）；《房屋登记办法》第36条、第37条（P443）。
【条文解析】
对于房屋用途发生改变，是否应当办理所有权变更登记?
《中华人民共和国土地管理法》第12条明确规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。但是在《房屋登记办法》中，并未规定房屋用途发生改变时，应否办理房屋所有权变更登记手续。应当认为，其同样要办理，其理由是：
一、《实施细则》等法律规范对办理变更登记已有明确规定
虽然《房屋登记办法》没有明确将房屋用途改变作为应当办理变更登记的情形，但是《实施细则》第26条第1款第2项明确规定“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：……（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的……”另外，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第18条的规定，改变土地用途的，必须经过出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，同时还需要重新签订出让合同，调整出让金并办理登记。
二、从法律关系的法律属性随着主法律关系的变化而变化
从概念本义出发，土地之上有不动产时，土地用途通常决定于其上不动产的性质和用途。若某一宗国有土地原本修建的住宅用房改成了商业用房（“住改商”），那么这宗土地的用途自然就是商业用途。
三、房屋所有权人申请用途变更登记有其经济上的合理性
如果房屋用途改变能够使房屋的市场价值增加，那么这种价值的增加就需要获得国家登记机关的认可，否则在所有权转让时，便不能将用途变更所带来的增值利益经由法律途径顺利实现。换言之，不动产登记除了保障交易安全以外，另一个重要的作用就是尽可能为市场提供更有价值的交易信息，而登记机关如果对房屋用途等信息的变更不做登记，就不能使市场价格机制准确反映出房屋的真实价值。
【典型案例】
某某物业管理有限公司诉某某县银海花园住宅小区业主委员会等房屋行政登记纠纷案[27]
【裁判要旨】
房屋的性质和用途应当经规划行政部门审批确定，改变房屋用途不属于《房屋登记办法》第36条规定的权利人申请房屋所有权变更登记的情形。
【案情简介】
上诉人（原审第三人）：长沙某某物业管理有限公司
被上诉人（原审原告）：某某县银海花园住宅小区业主委员会
原审被告：某某县住房保障局
原审第三人：刘某某
原审查明，2002年1月28日甲县城某综合开发有限公司（下称甲县开发公司）取得建设工程规划许可证，开发建设“银海花园住宅小区”。2003年该公司在小区配电间上升层建设97.8平方米的办公用房，即本案争议的19栋201房，该房建设未经规划部门的审批许可，系擅自建设。2003年甲县开发公司将该房以9.8万元出售给长沙乙物业管理有限公司作住宅使用。2004年3月16日甲县房地产交易中心签发房地产转让审批单，同日，产权产籍所向宁乡丙公司发放宁房权证字第00035674号房屋所有权证，产籍卡上注明设计用途为“办公”。
2004年3月29日，宁乡丙公司取得该房的国有土地使用证。2006年4月30日该房产权更名为长沙乙物业管理有限公司，产权证号为宁房权证玉字第00052569号。2011年1月3日甲县开发公司将该房作价100800元（评估价176000元）卖给刘某某，并按照176000元价格办理了交易过户手续。2011年1月17日刘某某取得宁房权证玉字第711000604号产权证，产权证注明规划用途为住宅。2011年3月9日，刘某某取得该房的国有土地使用证。
2011年4月19日，银海业委会向该县规划局书面报告，反映甲县开发公司未经规划部门许可的情况下，擅自改成生活住房并出售给刘某某，给小区400户住户2000多人造成极大的安全隐患，为避免发生供电故障和配电设备火灾，请求有关部门进行调查处理。2011年9月14日，银海业委会又就此问题向该县安监局书面报告。在相关部门不能解决问题的情况下，银海业委会向法院提起了行政诉讼。
【裁判理由】
原审县人民法院经审理认为：本案争议的焦点问题是：首先，原告主体是否适格；其次，被告给某某公司发证行为是否违法；最后，刘某某已取得的产权证是否应予撤销。
业主委员会属于行政诉讼法规定的“其他组织”范畴，涉及整个小区内的公共事务时，可作为原告。被告对201房进行初始登记时，根据建设部《城市房地产权属登记管理办法》（2001年8月15日）第16条、第23条规定，应要求申请人提交建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等文件，属于违章建筑的，登记机关应当作出不予登记的决定。
甲县开发公司申请对201房进行初始登记时，未提交上述资料，被告未尽到合理审查义务即为其颁发产权证，其行为违法。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第2款，考虑被告已对宁乡丙公司即本案第三人的产权证予以变更和撤销，应判决确认被诉行为违法。
刘某某从甲县开发公司购买该争议房屋，支付了相应价款，属善意取得，对被告颁发给刘某某的该争议房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款，应判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为，但因刘某某当庭表示同意撤销登记，应判决予以撤销。
据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第2项第3目、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第57条第2款第2项之规定，判决：确认住保局颁发给甲县开发公司的宁房权证玉字第00035674号房屋所有权证的行为违法；撤销住保局颁发给刘某某的宁房权证玉潭字第711000604号房屋所有权证。
后本案提起上诉，二审法院审理认为：
2011年1月3日刘某某从甲县开发公司购买涉案房屋，2011年1月14日住保局为刘某某办理产权转移登记，房屋用途登记为办公，2011年1月17日刘某某申请将房屋的用途变更为住宅，同日住保局为刘某某办理了变更登记，将房屋的用途登记为住宅。
二审法院认为，房屋的性质和用途应当经规划行政部门审批确定，改变房屋用途不属于《房屋登记办法》第36条规定的权利人申请房屋所有权变更登记的情形。（注：二审法院其他理由与一审法院相同，不再赘述）判决：
驳回上诉，维持原判。
【实务指引】
房屋用途改变，当事人申请办理变更登记，登记机关拒绝办理的，构成行政不作为。
但登记机构在同意办理前，必须要求申请人提交经过规划部门批准的文件。申请人擅自改变房屋用途又不经过规划部门批准的，登记机关为其办理变更登记，属于违法行政。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第18条的规定，改变土地用途的，必须经过出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，同时还需要重新签订出让合同，调整出让金并办理登记。
可见，房屋用途改变关乎城市土地规划及国有建设用地出让金的缴纳，规划部门的批准是办理用途变更登记的前置程序。
第三十八条 【国有建设用地上房地产转移登记应提交的材料】申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）买卖、互换、赠与合同；
（三）继承或者受遗赠的材料；
（四）分割、合并协议；
（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；
（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（七）相关税费缴纳凭证；
（八）其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
第三十九条 【特定空间及码头、油库等其他建筑物所有权的登记】具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。
【相关规定指引】
《物权法》第191条（P412）；《城市房地产管理法》第61条第3款（P450）；《房屋登记办法》第33条、第34条（P442、443）。
【条文解析】
共有份额对外转移的，申请人是否应当提交其他共有人放弃优先购买权的证明?
对于按份共有的情形，《中华人民共和国物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”如果其中部分按份共有人将其权利份额转让给共有人之外的人，没有提交其他共有人放弃优先购买权的证明，则优先购买权受侵害的其他共有人事后能否以登记机关审查不严为由追究其责任?我们认为，要回答这个问题，首先应当探讨登记机构要求申请人提交其他按份共有人均同意对外转让的证明是否合理。作者认为，登记机构这样的要求对按份共有人而言过于严苛，况且不提出这样的要求，也不影响登记的有效性。理由如下：
一、要求必须提交其他按份共有人同意的证明过于苛刻
从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第12条的用意来看，转让人通知其他按份共有人后，若其他按份共有人既不同意其对外转让，又不愿行使优先购买权，则视为同意转让。但是，转让人此时是否能够直接转让并办理转移登记呢?
如果转让人此时不能直接转让，而是必须获得其他按份共有人放弃优先购买权的证明，如果其他按份共有人拒不出具证明，申请人就无法成功办理转移登记，除非提起仲裁或诉讼。这实际上是徒增申请人的讼累。
转让人不能直接转让也意味着：即便其他按份共有人中的部分人主张优先购买权，申请人在办理转移登记前，也还需要取得那些未主张优先购买权的共有人放弃优先购买权的证明，这是因为，全部按份共有人均有权主张优先购买权，登记机关如果想确保任何一个按份共有人的优先购买权都得到切实的保障，转让人实际上就需要征求除受让共有人之外的每个按份共有人的意见。
综合上述两种情形可知，登记机关若想在权利份额转移登记程序中确保其他按份共有人的优先购买权，则必然会强制申请人须征得全部按份共有人的同意，而且这种“同意”依赖于其他按份共有人出具书面同意证明的行为，其中的难度之大，可想而知。从《中华人民共和国物权法》的规定来看，即使是按份共有人处分整个共有物，也只需要提交三分之二以上共有人同意的证明，为何在个别按份共有人对外转让自己的权利份额时，反而需要提交其他全部共有人同意的证明呢?由此看来，要求按份共有人在转让自己的权利份额时必须提交其他共有人同意的证明，未免显得过于严苛。
二、是否提交其他按份共有人同意的证明不影响登记的效力
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第12条第2款的规定，其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，人民法院不予支持。这意味着，即使申请人在无视其他按份共有人优先购买权的前提下签订转让合同，合同也是有效的，除非存在其他无效情形。既然如此，登记机关根据有效的转让合同办理转移登记，登记自然也应合法有效。至于申请人在办理登记时是否侵害了其他按份共有人的优先购买权，则属于申请人与其他按份共有人之间民事争议的范畴。
此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第11条第4款规定：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：……（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”这一规定隐含的逻辑是，即便转让人从未通知其他按份共有人，其也是可以顺利办理转移登记的，否则就根本谈不上其他按份共有人如何起算优先购买权期间的问题了。换言之，就算转让人办理权利份额转移登记之前从未通知其他按份共有人，其他毫不知情的共有人也并非完全失去了行使优先购买权的机会，因为其仍可在权属转移登记办理之日起的6个月内行使此种权利。
【典型案例】
北京市某建设委员会与孙某某不履行法定职责纠纷上诉案[28]
【裁判要旨】
无论申请人提出的登记申请是否符合法律规定，登记机关都应当遵循正当程序原则，及时作出受理或者不受理的决定，并告知当事人。如受理后经审查认为属于不予办理的情形，则亦应在法定期间内办结，不可杳无音讯迟迟拖延，否则属于不履行法定职责的行为。
【案情简介】
原告（被上诉人）：孙某某。
被告（上诉人）：北京市某建设委员会。
涉案房屋原所有权人系孙某某。2008年8月1日，魏某（孙某某之孙女）与买受人毕某某签订《北京市房屋买卖合同》，将该房屋卖予毕某某。2008年11月12日，某区建委向毕某某发放了房屋所有权证。后北京市海淀区人民法院、北京市第一中级人民法院作出民事判决书，认定魏某与毕某某于2008年8月1日签订的《北京市房屋买卖合同》无效。2012年2月6日，北京市海淀区人民法院作出行政判决书，判决撤销某区建委为毕某某的房屋权属登记行为。北京市第一中级人民法院二审行政判决书判决维持海淀区法院行政判决。
2012年7月20日，孙某某向某区建委申请为其办理201号房屋的所有权登记并颁发房屋所有权证书。某区建委收到上述申请材料后至孙某某向一审法院提起行政诉讼时，未作出相应处理。孙某某认为某区建委不履行法定职责，遂向一审法院提起诉讼。
一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第3项之规定，判决责令某某建委对孙某某提出所有权登记申请作出处理。
上诉人某区建委上诉称：依据《房屋登记办法》第33条第4项的规定，申请人可以凭人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书申请房屋所有权转移登记。但该办法第34条进一步规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第33条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。故上诉人拒绝为孙某某办理房屋所有权转移登记的行为具有充分法律依据，不存在不履行登记行为法定职责的违法行为。
本院查明的事实同一审法院。
【裁判理由】
北京市第一中级人民法院认为：
依据《中华人民共和国物权法》第12条第1款第3项之规定，登记机构应当履行及时登记有关事项的职责。参照《房屋登记办法》第17条之规定，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。本案中，孙某某于2012年7月20日向上诉人提出履行房屋所有权登记职责的申请，截止2012年9月26日孙某某提起本案诉讼之时，上诉人未对上述申请作出处理。上诉人的行为不符合上述规定要求，已构成不履行法定职责。
另，上诉人主张依据《房屋登记办法》第34条的规定，因涉案房屋登记有抵押权，孙某某申请办理登记时应当提交抵押权人同意的书面文件及其他有关材料，故其拒绝为孙某某办理所有权登记具有充分法律依据。法院认为，《房屋登记办法》第34条适用于抵押期间，抵押人转让抵押房屋所有权，申请房屋所有权转移登记的情形。本案中，孙某某作为涉案房屋原所有权人向上诉人申请登记，不属于该条规定的情形。故上诉人的该项上诉主张不能成立，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
【实务指引】
申请人的登记申请是否符合特定登记类型的法定要件，是不动产登记内容方面的问题；但不符合登记的法定要件时，登记机关是否应及时作出处理并告知申请人，是不动产登记程序方面的问题。二者界限分明，不容混淆。即便申请人因内容不合法定要求不能成功办理登记，也有权得到登记机关及时、确定的处理答复。
在本案中，原告的诉求与被告的答辩，争论的并非同一个问题。原告的本意在于，无论能否办理登记，登记机关都应当在法定期间内通知其处理结果；而登记机关反驳的理由却是原告的申请不符合特定登记类型的法定要件。从逻辑上来讲，登记机关的反驳是毫无道理的。因此，法院认定登记机关怠于履行法定职责，是正确的。
至于本案法定要件，根据《中华人民共和国物权法》第191条和《房屋登记办法》第34条的规定，申请人必须提交抵押权人同意转移登记的书面证明，方能办理转移登记。故本案申请人并不符合办理转移登记的法定要件。