第二节 集体土地所有权登记
第二十九条 【集体土地所有权首次登记的申请人】集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：
（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；
（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；
（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。
第三十条 【集体土地所有权首次登记所需材料】申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：
（一）土地权属来源材料；
（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；
（三）其他必要材料。
【相关规定指引】
《宪法》第10条；《物权法》第47条（P409）；《土地管理法》第8条第1款、第10条（P447）；《土地登记办法》第32条（P438）。
【条文解析】
一、土地所有权城乡二元结构背景下的登记
我国土地所有权，分为集体土地所有权与国有土地所有权。根据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条及《中华人民共和国物权法》第47条的规定，城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。集体土地的“集体所有”，既非共同共有，又非按份共有，因为其权利行使规则并不适用《中华人民共和国物权法》等相关法律对共有所作的规定，故而是一种特殊的所有权形式。
国有土地所有权一般不必进行初始登记，只需登记国有土地使用权即可。《土地登记办法》第四章“初始登记”也跳过国有土地所有权首次登记，直接规定国有土地使用权的初始登记。
集体土地所有权应当登记。登记申请人是集体土地所有权人。《中华人民共和国土地管理法》第10条规定了集体土地所有权人的三种组织形式：乡（镇）集体、村集体及村民小组集体。《国土资源部关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发［2001］359号）就集体土地所有权主体作了进一步的明确，对于基层群众自治组织形式不规范不健全的各种情况，在具体操作办法层面作出了详细规定。
根据《中华人民共和国土地管理法》第32条的规定，申请集体土地所有权初始登记，应当提交集体土地所有权证明材料，此次《实施细则》进一步予以明确为：土地权属来源材料、权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标及其他必要材料。“其他必要材料”是指土地承包清单、土地权属来源和权属演变情况的书面报告等材料；“集体权属证明材料”是指土地改革时分给农民的证明、证书及历史上确定集体所有的其他相关证明材料。
二、关于“城中村”土地所有权的性质
有人认为“只有农村集体才能享有土地的所有权，城镇集体不能享有土地的所有权”[11]，这一观点不甚准确，易让人误以为城镇土地所有权均为国家所有。但我国各大城市普遍存在的“城中村”表明事实并非如此。“城中村”，是指原城郊区农村因城市向外扩张而被划入城区（往往被城市包围），但公共设施、居住人口及生活习性均保留了农村特征的区域。“城中村”不是法律概念，而是媒体和群众广泛使用的生活词汇。
“城中村”的土地所有权性质相对复杂，大致可分为以下三种：
（一）完全的国家所有
土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。一般已经“撤村建居”。
（二）土地大部分已被征用
此种情况下，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有。这种情况通常将要“撤村建居”，但该地村民尚未转为城市居民。
（三）已列入城市框架范围但土地仍全部属于集体所有
由于该地居住的人口仍由村集体经济组织管理，故所谓的“城中村改造”，通常就是指这种“城中村”。由于“城中村”属于集体土地所有权向国有土地所有权转化的过渡阶段，土地征收与补偿所带来的利益纠纷较多，土地权属争议高发，办理权属登记时应当更为谨慎。
【典型案例】
郑某侨与市人民政府集体土地所有权发证纠纷上诉案[12]
【裁判要旨】
对于所有权权属不明的农村集体土地，经政府公告确权形成的权属证明，可以作为申请土地所有权首次登记的土地权属来源证明材料。
【案情简介】
原审法院认定：涉案土地面积62.2913公顷，属于原英利公社农场（现英利农场）。该土地是在二十世纪五、六十年代开垦使用的土地。1990年原县政府开展土地详查，经各方实地核界，郑某侨所在的原管理区与原英利镇农场（现英利农场）于1991年签订《土地权属界线核定书》：“英利管理区与镇农场红卫队土地权属界线业经双方实地核定，其基本走向为东西，北边为管理区，南边为镇农场红卫队。”涉案土地位于上述界线南边，为英利农场的土地。1992年1月15日，原县国土局在该核定书中加盖公章予以确认。
2007年7月2日，英利农场向该市国土资源局提交《土地登记申请书》，申办涉案土地的登记发证。同年7月5日市国土资源局召集英利农场及相邻的几个村委会对涉案土地进行现场勘界，各方均无异议并签字确认。
2008年7月3日该市国土资源局张贴国土资（公告）［2008］4号《关于土地登记申请审核情况公告》，将包括涉案土地在内的多宗土地审核情况进行公告。同年8月25日，经市国土资源局初审，同意予以注册登记。同年8月27日市政府批准予以登记，并给英利农场颁发了集有（2008）第0000052/0824169000009号《集体土地所有证》，登记内容为土地所有权人：英利镇农场农民集体，地号：00800000007，图号：F49G082034－2035、F49G083034－3035，土地总面积：62.2913公顷。
1986年至2011年期间，英利农场将涉案土地中的部分土地发包给郑某侨耕种使用。郑某侨知道上述发证行为后，以涉案土地侵占其开荒使用的55亩土地，损害其合法权益为由，向原审法院提起行政诉讼，请求撤销被诉《集体土地所有证》。
【裁判理由】
原审法院认为：本案为集体土地所有权行政登记纠纷。涉案市人民政府是作出被诉具体行政行为的行政机关，属本案适格的被告，涉案土地位于该市辖区内，该府具有对本辖区内的单位和个人核发集体土地所有证的法定职权。
关于各方争议被诉发证行为涉案土地权属来源是否清楚的问题。经查，本案被诉的登记发证行为发生在2008年8月27日，该市人民政府应依照2008年2月1日起施行的《土地登记办法》第32条“农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初始登记”及第9条“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料”的规定，对申请人提交的材料进行审核。
经查，英利农场在申请涉案土地登记发证时，向市国土资源局提交了《市集体土地所有权权属证明书》、组织机构代码证及法人代表身份证、地籍调查签到表、《土地权属界线核定书》等材料，符合上述规定。其中的《市集体土地所有权权属证明书》及《土地权属界线核定书》清楚显示涉案土地属英利农场所有，其土地权属来源清楚。虽然郑某侨主张涉案土地中的55亩是其个人开荒经营所得，但未能提供证据予以证实，故原审法院不予支持。据此，市人民政府给英利农场颁证行为事实清楚，证据充分。
关于郑某侨认为市人民政府在登记发证前未依法发布通告及进行公告，属程序违法的意见。根据《土地登记办法》的相关规定，发布通告及将拟登记的宗地审核情况进行公告是属于土地总登记中的法定程序，并非其他登记类型中的法定必经程序。本案被诉的登记发证行为属初始登记，而不属总登记，故登记发证前未发布通告并不违法。
另外，市人民政府在2008年7月3日已将涉案土地登记申请的审核结果予以公告，而并非郑某侨所声称的未进行公告。从现有证据反映，市人民政府在收到英利农场的登记申请后，依法先后进行了地籍调查、现场踏界、权属审核及公告等程序，程序合法。郑某侨的意见缺乏法律依据、与事实不符。
至于涉案的土地证书由于其是由国务院国土资源行政主管部门统一监制的，郑某侨所提涉案证书的发证期限及发证证号与国家统一规定不相符的意见，与事实不符。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第1项[13]的规定，判决：维持市人民政府于2008年8月27日颁发给该市英利镇农场的集有（2008）第0000052/0824169000009号《集体土地所有证》。
郑某侨不服，向上一级法院提起上诉，请求撤销原判决，改判支持其原审诉讼请求，其理由主要有：
（一）权属来源不清
1.争议地55亩，是上诉人1987年以来陆续开垦国有荒山、荒地形成的。该55亩荒山、荒地是国有的，不是英利公社集体所有的，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第6条“开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍属国家”的规定，使用权属于上诉人，被诉《集体土地所有证》将所有权和使用权都登记在英利农场名下，适用法律错误。
2.《土地权属界线核定书》不发生效力，其一是由于未经县政府盖章确认，其二是签署方武寮管理区是一个管理不同村庄的单位，不是村委会，无权签字划分土地。
3.《土地权属界线核定书》与本案无关，该核定书仅确定分界线走向，不能证明55亩争议地属于英利农场。
（二）发证程序违法
根据《土地登记办法》，初始登记需公告审核结果，但没有证据证明被上诉人发证前公告过。
被上诉人市人民政府辩称：
（一）权属来源清楚
1991年土地详查时，上诉人所属的武寮村委会已经确认争议地属于英利农场，有管理区盖章的《土地权属界线核定书》为凭，管理区即今村集体，争议地在核定书中分界线以南，各方确认“南边为镇农场红卫队”。
（二）发证程序合法
该府依法组织四邻指界等，本案属初始登记，本来无需公告，但该府仍办理公告，公告期间上诉人也无异议。
（三）争议地位于农村，不是国有土地，不适用《确定土地所有权和使用权的若干规定》第6条。请求驳回上诉，维持原判决。
原审第三人英利农场述称：
（一）1991年土地详查和2007年指界时，上诉人所属的武寮村委会两次确认争议地属于英利农场所有。
（二）上诉人没有开荒，1987年承包时争议地就已经是熟地了，有土地详查图上的地号为证，该图是根据1986年航拍图来绘制的。请求驳回上诉，维持原判决。
经审查，省高级人民法院确认原审判决认定的事实。认为：
《土地登记办法》第32条规定：“农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初始登记。”原审第三人提交了由原管理区办事处与镇农场签订的《土地权属界线核定书》、地籍调查签到表等材料，争议地在核定书中分界线以南，双方确认“南边为镇农场红卫队”，被诉《集体土地所有证》权属来源清楚。
上诉人主张《土地权属界线核定书》需经县政府盖章才能生效、管理区无权盖章确认，缺乏法律依据，本院不予采纳。
争议地位于农村，《中华人民共和国土地管理法》第8条第2款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有……”，上诉人主张争议地属于国有，进而适用《确定土地所有权和使用权的若干规定》第6条，理由不能成立，不予支持。被上诉人发证前经地籍调查、权属审核、公告，有地籍调查签到表、地籍调查土地登记审批表、公告照片为证，程序合法。上诉人主张未经公告，缺乏事实依据，对此不予采纳。
综上，原审判决正确，依法应予以维持，郑某侨上诉的理据不足，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项[14]的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元由上诉人郑某侨负担。
【实务指引】
集体土地所有权人主动申请首次登记的，登记机关是否应当公告?
目前法律、法规、规章对此均未作明文规定。《实施细则》第17条对应当公告的不动产登记情形作了集中规定，该条第1款规定“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记……”可见，到目前为止《实施细则》只要求登记机关对政府组织的集体土地所有权首次登进行公告。
此外，对于土地总登记，《土地管理办法》第22条明确规定“土地总登记应当发布通告。通告的主要内容包括……”，第23条还规定“对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告……”，第24条规定“公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。”
然而，对广大农村集体土地而言，无论是政府组织的首次确权登记，还是集体土地所有权人主动申请的首次登记，往往都是对缺乏系统清理确权的土地进行全面的登记。这些土地在历史上也许有过确权行动，但因为年代久远，土地的自然状况和开发利用情况发生了显著的变更，使得相邻土地的所有权与使用权界限趋于模糊难辨。鉴于此，即便法律法规未对应否公告的问题作出具体规定，登记机构本着合理行政的精神，也应当在官网及土地所在地进行公示，以征询异议，及时消解矛盾，避免不必要的诉争。
第三十一条 【集体土地所有权转移登记所需材料】农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；
（三）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；
（四）其他必要材料。
【相关规定指引】
《土地管理法》第16条（P447）；《国土资源部关于加强农村土地整治权属管理的通知》第3条第7项第2目（P463）。
【条文解析】
一、除征收外，我国原则上不存在土地所有权转移登记
我国法律明文规定，土地所有权不能转移。如果说政府通过征收将集体土地所有权转为国有土地所有权的情形，属于土地所有权的转移，则除此之外，我国法律不允许发生土地所有权的转移。理由如下：
（一）《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》均规定不能转移土地所有权
《中华人民共和国宪法》第10条第4款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第73条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得……”
我国土地所有权不能转移的原因，在于我国实行土地公有制。土地公有制是保障社会主义公有制经济主体地位的重要内容，是一项基础性制度，不容动摇。
（二）能够通过互换或土地调整转移的只有土地用益物权
《中华人民共和国土地管理法》第14条第2款规定：“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”该法第15条第2款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”
《中华人民共和国农村土地承包法》第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”该法第40条规定：“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”
土地用益物权依法流转，是为了最大程度地发挥物的效用，贯彻物尽其用的价值理念。当前土地改革的重要目标之一，就是通过建立更加健全的土地流转市场，促进农村土地用益物权的流转，增加农民的财产性收益。
二、通过互换或土地调整发生的集体土地所有权转移登记
（一）有关部委文件明确规定土地调整中可发生集体土地所有权的转移
《国土资源部关于加强农村土地整治权属管理的通知》（国土资发［2012］ 99号）第3条第7项第2目称“农村土地整治项目涉及跨村组安置或者占用其他农民集体土地用于建新区时，在符合土地整治规划和相关政策，所调换土地权属明确、面积相当、权利人书面同意，并依法报经县级以上人民政府批准的，可以进行集体土地之间的所有权调整，整治后重新确权登记发证。”
此外，在农民集体之间，因村组之间的分立合并或隶属关系的调整而引起的转移，应当也属于本条调整的范围。
（二）集体经济组织之间土地所有权转移的情况并不多见
土地法律关系的实践极其复杂，现实中普遍发生的是同一集体经济组织中的土地用益物权的互换（承包地互换、宅基地互换等集体土地用益物权的互换）。司法判例表明，农民私自将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人的，因违反法律的强制性规定而无效；将自己承包的土地之承包经营权擅自与其他集体经济组织的成员互换，也是无效的。
（三）土地所有权的实际归属是先于登记而存在的法律事实
有人认为，《中华人民共和国土地管理法》第16条规定的对土地所有权争议所作的行政处理决定或司法机关裁判文书，可以作为集体土地所有权发生转移的依据，甚至在争议解决的基础上，原本属于国家所有的土地，也可以登记为集体土地。这种观点的逻辑漏洞在于：将争议解决后登记信息的变化错误地定性为土地所有权的“转移登记”。在争议解决之前，如果已经进行了集体土地所有权的登记，而后争议得到解决，且解决结果表明先前的登记应当被改变，则应采用更正登记程序。
在逻辑上，土地所有权的实际归属，是先于登记而存在的，登记只不过是对权利归属的确认，即前一次登记错误，后一次改过来，是更正登记，而非转移登记。因此，不应使用该条规定。
【典型案例】
陈某某诉李某某互换承包地恢复原状纠纷案[15]
【裁判要旨】
同一集体经济组织的农户，为方便耕种管理，对其取得的承包地进行互换，不违反法律规定，不因未签订书面协议、未向发包方报备而无效。互换协议履行后，一方不得以未约定互换期限为由主张随时解除互换协议。
【案情简介】
原告陈某某，1999年以户的名义承包水田30年。2000年，他与同村村民李某某口头商定互换承包地。之后，在交换的土地上，陈某某挖塘养鱼，李某某种植水稻。2011年初，李某某又改种茶树。同年底，陈某某提出换回原承包地，被李某某拒绝。陈某某认为，二人互换承包地既未签订书面协议又未向发包方备案，且李某某改变用途种茶，因此互换协议无效。并且双方互换承包地未约定期限，属不定期合同，故自己可随时要求收回土地。2012 年8月，陈某某诉至法院，要求被告李某某将互换的承包地恢复原状并返还。
【裁判理由】
基层人民法院经审理认为，原、被告互换土地不违反法律规定，口头互换协议有效。互换土地向发包方备案仅为公示，不是互换协议的生效要件。互换后的土地均为农业用途，原告主张改变了土地用途与事实不符。互换未约定期限，互换期限应为农村土地承包合同的剩余期限，原告不能以未约定期限为由随时主张解除互换协议。遂判决驳回了陈某某的诉讼请求。
陈某某不服，上诉至市中级人民法院。二审中，陈某某与李某某之弟李某俤达成新的土地互换协议，申请撤回上诉，法院裁定准许撤回上诉。
【实务指引】
承包地互换在农村普遍存在，是一种小规模的土地承包经营权流转方式。本案所涉及的未订书面协议、未备案、改变土地用途、互换合同解除等问题，法院不时会遇到。
一、关于承包地互换的法律效力
《中华人民共和国农村土地承包法》第40条规定：“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”国家保护承包方“依法、自愿、有偿”地进行土地承包经营权的流转，互换是经营权权利主体发生变更的土地经营权流转，只要双方当事人意思表示一致，且不损害他人利益，即为有效。实践中，村民间互换土地，很少签订书面协议，大多以口头方式约定。《中华人民共和国合同法》规定，除书面形式之外，也可以口头或其他方式订立合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第37条关于“互换应当签订书面合同”的规定属于管理性规范，其立法目的是鼓励、引导承包方订立书面合同以防范纠纷，而非将书面形式作为互换合同生效的要件。
二、关于承包地互换未备案与合同效力
《中华人民共和国农村土地承包法》第37条规定，采取互换等方式流转的，应当报发包方备案。这一规定的立法目的在于让发包方及时了解土地承包经营权的变动情况。作为一种行政管理手段，备案的性质仅为公示，并不影响当事人的权利义务，不是合同的生效要件。当前我国农村土地互换备案制度尚不完备，以未经备案为由否定互换协议的效力，不符合农村客观实际，不利于维护正常的农村土地流转秩序。
基于此，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第14条明确规定，承包方依法互换土地承包经营权后，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。
三、关于承包地互换后用途改变
《中华人民共和国物权法》第128条规定，严格限制农用地转为建设用地，《中华人民共和国农村土地承包法》第33条规定，不能改变土地所有权性质和土地的农业用途。可见，“不得改变农业用途”是法律对于流转土地的禁止性规定。
改变农业用途常见的表现形式有：在承包地上建房、建窑、建坟等建设行为；在承包地上挖砂、采石、采矿、取土等破坏土壤、植被的行为。本案中被告互换土地后，前期种植水稻，后改种茶树，均为农业用途，不能认定为改变农业用途而导致互换无效。
四、关于承包地互换合同的解除
互换中，当事人往往未对互换期限进行约定，关于一方提出解除互换合同时如何处理的问题，实践中有两种观点：一种观点认为，互换合同未约定期限或约定不明，可参照《中华人民共和国合同法》第232条关于“租期不明当事人可随时解除合同”的规定处理；另一种观点则认为，应以土地承包合同的期限来确定互换合同的剩余期限，承包期内不得主张解除互换合同。
应当认为，第二种观点更为妥当。互换不同于转包、出租，转包、出租是土地承包经营权在一定期限内的流转，而互换属于承包经营权的相互转让，即原土地承包经营权人丧失对原承包土地的经营权，而对换得的土地取得了经营权。正是由于流转方式的性质不同，《解释》第17条仅仅规定承包地“转包、出租”未约定期限或约定不明的，可参照《中华人民共和国合同法》第232条的规定处理，而不包括“互换”这一流转方式。
因此，土地承包经营权互换并实际履行后，不能以未约定期限为由随时主张解除互换合同。
第三十二条 【集体土地所有权变更、注销登记所需材料】申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）集体土地所有权变更、消灭的材料；
（三）其他必要材料。
【相关规定指引】
《物权法》第6条（P408）；《条例》第3条、第14条第2款（P415、417）；《实施细则》第26条（P423）。
【条文解析】
集体土地征收导致面积减少时，到底应办理变更登记，还是注销登记?
对此，现有的规定似乎并不统一：根据《中华人民共和国物权法》第28条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”从该规定来看似乎难以判断集体土地所有权被征收产生的是变更效力还是消灭效力；《中华人民共和国土地登记法》第50条“有下列情形之一的，可直接办理注销登记：……（二）依法征收的农民集体土地；（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的”明确了集体土地被征收后应办理的是注销登记；但《条例》第26条在对变更情形集中作出规定时，不动产面积的变化属于应当办理变更登记的情形。
应当认为，因行政征收或自然原因等因素导致集体土地面积减少（而非全部丧失），对土地所有权人——集体而言，由于是土地所有权的部分丧失，因而属于应当办理变更登记的情形，同时，对丧失该块土地用益物权（宅基地使用权、土地承包经营权等）的村民而言，如果丧失的是一宗土地的某一部分，则也应当办理变更登记，如果丧失一宗地的全部，则应当办理注销登记。同理，在集体土地全部被征收或者全部灭失的情况下，无论是作为所有权人的集体还是用益物权人的农民，都应当办理注销登记。
由于农民土地用益物权被征收的情况以整宗地被征收为常见情形，故大多数情况下应办理注销登记，而集体土地被部分征收的情形占多数，故大多数情况下属于面积减少，应当办理变更登记。
【典型案例】
肖某等与市国土资源局土地注销登记纠纷上诉案[16]
【裁判要旨】
集体土地上建设用地使用权被征收的，自征收决定生效之日起，应当办理注销登记。登记机关应当通知被征收人上交相应的土地权属证书，因被拒绝而无法收回的，应当进行公告，此后即可依职权直接办理注销登记。
【案情简介】
上诉人（一审原告）：肖A，肖B，李某。
被上诉人（一审被告）：市国土局。
1994年4月4日，三上诉人肖A、李某、肖B（李某之夫）取得了由市国土局（被上诉人）登记、市人民政府（以下简称市政府）颁发的某集建（1994）字第791号、某集建（1994）字第817号集体土地建设用地使用证。2002年，市政府因城市主干道某某大道建设需要，经省国土资源厅批准后实施征地，所征土地包含肖B取得的某集建（1994）字第791号集体土地建设用地使用证确认的宅基地。2002年7月15日，市国土局与三上诉人所在的村委会签订土地征收协议后，向该村委会支付了征收土地补偿费、青苗补偿费等。肖B等村民在其所在的村委会领取拆迁补偿费后，上述被征收土地上的建筑物被拆除。肖A、肖B、李某对此未持异议。2006年8月，市政府再次经批准后征地，所征土地包含某集建（1994）字第817号集体土地建设用地使用证所载明的全部土地。同年8月17日，市国土局与三上诉人所在的居委会签订征收土地协议和征收土地补偿协议，支付了土地补偿费、青苗补偿费等。2006年9月5日，该居委会与肖B、肖C（肖B长子）签订了拆迁协议，由肖C代领了各项补偿费、拆迁费，并将某集建（1994）字第817号集体土地建设用地使用证所载明土地上的建筑物等拆除。
肖A、肖B、李某对肖C的行为亦未提出异议。市政府将上述土地征收后，市国土局通知三上诉人需收回其持有的某集建（1994）字第791号、某集建（1994）字第817号集体土地建设用地使用证，但三上诉人拒绝收回。2010年8月25日，经报请市政府批准，市国土局注销了肖A、肖B、李某持有的某集建（1994）字第791号、某集建（1994）字第817号集体土地建设用地使用证，并于当日书面通知肖A等三人。同时在《某某日报》上刊登注销土地登记公告。肖A等三人对市国土局的注销登记行政行为不服，遂提起行政诉讼，请求撤销市国土局对肖A等三人持有的某集建（1994）字第791号、某集建（1994）字第817号集体土地建设用地使用证的注销登记行为。
【裁判理由】
原审法院经审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，集体土地被征收为国有土地后，国土资源主管部门有权直接办理注销登记。因肖A等三人持有的某集建（1994）字第791号、某集建（1994）字第817号集体土地建设用地使用证所载明的集体土地被依法征收为国有土地，市国土局可以依法直接办理注销登记，其注销行为合法。按照《土地登记办法》的有关规定，土地登记注销后，原土地权利证书应当收回，确实无法收回的，应在土地登记簿上注明，并经公告后废止。市国土局在收回肖A等三人持有的某集建（1994）字第791号、某集建（1994）字第817号集体土地建设用地使用证时，被肖A等三人拒绝。故市国土局向肖A等三人送达了注销土地登记通知，并在《某某日报》上刊登了注销土地登记公告，市国土局的注销登记行为符合《土地登记办法》的规定。
原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第1项[17]之规定，判决维持市国土局2010年8月25日注销原登记人为肖B的某集建（1994）字第791号、某集建（1994）字第817号集体土地建设用地使用证的具体行政行为。
上诉人肖A、肖B、李某不服一审判决，上诉称一审法院认定事实错误。被上诉人根本没有履行征收土地中公告、征地补偿、安置等程序，且上诉人的补偿款没有到位。《拆迁协议》中肖A、李某的签字是代签，肖B亦不知道《拆迁协议》的内容。综上，请求二审法院予以撤销。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为，上诉人的土地使用权于2006年8月被政府征收，土地性质已属国有土地。根据《土地登记办法》第50条的规定：“有下列情形之一的，可直接办理注销登记：……（二）依法征收的农民集体土地”，被上诉人对已被征收为国有的土地办理注销登记，符合法律、法规的规定。本案中，被上诉人在收回三上诉人持有的集体土地建设用地使用证过程中，被三上诉人拒绝。《土地登记办法》第56条规定：“土地登记注销后，土地权利证书应当收回。确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。”被上诉人据此向三上诉人送达注销土地登记通知，并在《某某日报》上刊登注销土地登记公告，符合法律、法规的规定。上诉人认为被上诉人在征地过程中未依法履行征地公告程序，且征地补偿、安置不到位，并非本案审理范围，系另一行政法律关系，上诉人如不服可另行提起行政诉讼。
综上，上诉人肖A、肖B、李某的上诉请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，依法应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项[18]之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【实务指引】
农村土地被征收的，被征收人的土地用益物权何时丧失?
一、被征收人自征收决定生效之时起丧失原物权
在被征收人看来，不动产权属证书未被收回、可以继续持有，就意味着自己仍享有被征收土地的用益物权。如果被收回，或者虽未被收回，但是被注销了，就等于自己丧失了土地用益物权。这种将自己是否持有有效的不动产权属证书作为土地用益物权有无丧失之标准的错误观点，存在于不少群众的观念中。就本案而言，自市政府作出的行政征收决定生效之日起，集体土地使用权就已经转为国家所有，只是未通过登记程序宣示而已。
二、征收补偿款未到位不影响被征收土地权利的转移
那么，征收补偿款未到位，被征收之土地的所有权就不转移吗?事实并非如此。从土地征收的程序来看，一般是先由政府作出征收决定，再落实征收补偿协议的签订和补偿款的支付工作，因此，被征收土地的所有权在安置补偿工作完成之前就已经转为国有。本案中，二审法院认为征收补偿争议属于另案处理范围的观点，是正确的。原审原告误以为在注销登记被法院撤销后自己就能对原土地上的权利失而复得，这也正是原审原告提起该行政诉讼的内在逻辑。然而，这一逻辑显然是错误的。征收决定的强制性，意味着原审原告无权拒绝政府的征收决定，只能在征收补偿问题上寻求尽可能公平合理的结果。