第四章 不动产权利登记
第一节 一般规定
第二十四条 【不动产首次登记】不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
第二十五条 【未登记的不动产】市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。
依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。
【相关规定指引】
《条例》第19条（P418）；《实施细则》第30条、第34条、第35条、第41条、第45条、第48条、第55条、第60条、第71条（P424～430）；《房屋登记办法》第19条、第20条、第30条、第31条、第62条、第83条、第84条（P441、442、445、446）；《土地登记办法》第7条、第25条、第26条、第27条、第28条、第29条、第30条、第31条、第32条、第33条、第34条、第35条（P436、437、438）。
【条文解析】
一、不动产首次登记的概念得以厘定
（一）《实施细则》中首次登记的含义
首次登记，即初始登记，是指对房屋所有权和集体土地所有权的首次登记。
《条例》未对“首次登记”的概念进行规定；就《实施细则》而言，使用“首次登记”一词的条文，不仅针对集体土地所有权和房屋所有权这两项自物权，还涉及集体土地上建设用地使用权、土地承包经营权、国有土地上建设用地使用权、地役权等用益物权，甚至还涉及最高额抵押权的“首次登记”。
但仅从《实施细则》第24条的行文用意来看，首次登记应该只包括房屋所有权和集体建设用地使用权，最多可以包括国有土地建设用地使用权。理由是，“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”，显然，这里的首次登记是指前述三种权利，因为必须作为其他类型登记之前提的登记类型，只能是前三种不动产权利的首次登记。从物权法的原理来讲，一切用益物权和担保物权，都以不动产所有权为基础设立，不过是因所有权权能的分离而设立的他物权。考虑到我国土地公有制的制度，国有土地所有权无需首次登记，但是国有土地建设用地使用权必须经登记方能设立。
《实施细则》在他物权场合也使用“首次登记”一词，含义上就是指“该他物权的第一次设立”，有望文生义的意味，与不动产登记法理论上作为独立之登记类型的首次登记（初始登记）并非同一概念。
（二）《实施细则》中首次登记与总登记的区分
首次登记与总登记是两个不同的概念，但二者存在一定的关联。
《土地登记规则》（［1995］国土［法］字第184号，已被《土地登记办法》废止）第2条曾错误地规定“土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称为总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。”后来这一错误在《土地登记办法》中得到一定程度的纠正，该办法第25条规定：“本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。”
不动产总登记，是一种具有普查性质的登记，其目的在于通过对全国范围或某一特定区域内全部或某种不动产权利进行准确、全面的清理，从而获知相关不动产权利情况，以便为国家政策的制定提供参考。不动产总登记是一种政府组织的强制登记。我国只在1984年进行过一次房屋总登记，在1984年、2007年开展过两次土地总登记。可见，不动产总登记是登记机关的一种非日常的登记程序。
由于我国农村不动产流转受到严格的限制，其交换价值很难得到实现，因而农民对于不动产登记的积极性不高，这导致不动产权属登记的覆盖率出现了明显的城乡差异。在广大农村地区，如果国家要掌握关于不动产权利的情况，往往需要主动组织开展登记工作。而这种政府组织的登记，除少数权利人先前进行过登记以外，农民集体土地及其上大多数物权都未曾经过首次登记。这就使农村不动产总登记与首次登记在事实上出现大面积的重合。《条例》及《实施细则》对总登记和首次登记的概念未作出明确规定，也未进行明确区分。但从《实施细则》第25条规定的内容来看，应当是对不动产总登记的规定。
二、不动产首次登记与连续登记原则
《实施细则》（征求意见稿）曾将连续登记规则单独规定为第3条：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外”。在正式颁布的《实施细则》中，将该规定作为第24条第2款专款列出。学理上我们称之为“连续登记原则”。
连续登记原则产生的原因在于：
首先，从法理逻辑上来讲，不动产没有办理所有权登记的，其他如转移登记、他项权利登记或限制登记等一切登记类型，都缺乏权利基础。即便是商品房预售或预售商品房抵押，也未超出该原则的范围，因为根据《中华人民共和国物权法》第20条第2款的规定，只有等到预售商品房建造完毕并办理房屋所有权的初始登记后，才能办理房屋所有权转移登记和抵押权登记。
其次，如果首次登记不正确或者根本未经首次登记，则后续的其他各种登记就都是错误的。只有经过高质量的首次登记，后续登记的正确性才有保证，不动产交易秩序才能由此顺利展开。
三、所有权首次登记的审核
所有权首次登记的审核，较其他登记类型而言，应当更为严格。
尽管《中华人民共和国物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”即房屋所有权的取得为原始取得，但是要通过法律行为进行转让，则必须以转让登记作为物权变动的依据。即便是地役权等实行登记对抗要件主义的权利，如需进行转让登记，也同样需要进行首次登记。这实际上表明，不动产权利的首次登记是其他登记类型的基础。因而，首次登记意味着登记机构要将一个从未进行过任何登记的权利纳入登记簿并作为政府信息提供给社会公众，故此种登记信息的准确性必须得到强有力的保证。
《房屋登记办法》第19条规定，房屋所有权初始登记应当实地查看；《条例》第19条亦明确规定，房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记属于可以实地查看的情形；而《实施细则》第16条第1项规定：“不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；……”可见，房屋等建筑物、构筑物的首次登记，通常应当需要实地查看，才能准确掌握该不动产的情况。
【典型案例】
邓某与王某等房屋登记纠纷上诉案[1]
【裁判要旨】
申请人向房屋登记机关申请房屋所有权转移登记时故意隐瞒房屋真实情况，即使被诉房屋登记具体行政行为不违反法律规定，人民法院也要对被诉房屋登记行为进行全面审查，查明诉争房屋的真实情况。登记结果确有错误的，应当依法予以撤销。
【案情简介】
1997年案外人刘某因欠原告王某货款，被原告起诉到牡丹江市郊区人民法院，牡丹江市郊区人民法院作出（1997）爱民初字第486号民事判决书。因刘某没有履行判决书中确定的义务，经原告王某申请执行后，牡丹江市爱民区人民法院对刘某购买的但没有办理过户的两处房屋进行执行，其中一户房屋所有权证上的所有权人是孙大，另一户则为诉争房屋（房屋登记的所有权人为孙二，但孙二当时未向王某和法院提交）。
1998年8月5日牡丹江市爱民区人民法院委托牡丹江市郊区房地产管理局对两户房屋估价，经对有照面积（房屋登记的所有权人为孙大）和违建面积及批准用地面积一并评估，得出两处房屋及批准用地价值19392元，并于2006年10月31日作出（1998）爱执字第56—2号执行裁定书，裁定将孙大所有的座落在牡丹江市沿江乡卡路黄花养路段北侧的证号003029号、建筑面积64平方米的房屋变更为王某所有。
该裁定书生效后，王某搬入诉争房屋居住。2010年10月原告王某在诉争房屋上开始建房，案外人刘某军（案外人刘某的儿子）领人拆王某的在建新房，王某向派出所报警，此时诉争房屋已不存在。
2011年6月23日，孙二持1987年11月30日牡丹江市郊区人民政府颁发的第0003028号房屋所有权证，向被告牡丹江市房产管理局申请换发房屋所有权证，被告于2011年6月24日为第三人孙二换发牡房权证温春镇字第730179号房屋所有权证。2011年6月27日第三人孙二与邓某持双方签订的房屋买卖契约书等相关材料，向被告牡丹江市房产管理局申请房屋所有权转移登记，被告于2011年6月29日为第三人邓某颁发了牡房权证温春镇字第730181号房屋所有权证。
2011年7月，邓某以王某为被告提起民事诉讼，要求王某迁出诉争房屋。王某在参与该案诉讼中得知邓某取得诉争房屋的所有权证书后，即向本院提起行政诉讼，要求撤销被告为邓某颁发的牡房权证温春镇字第730181号房屋所有权证，并由被告承担本案诉讼费用。
【裁判理由】
黑龙江省牡丹江市西安区人民法院经审理认为：根据《房屋登记办法》第4条的规定，被告牡丹江市房产管理局是牡丹江市辖区内负责房屋登记工作的主管部门，具有办理房屋登记的法定职权。第三人孙二和邓某依据《房屋登记办法》第86条规定，向被告提交了申请房屋所有权转移登记所需的全部材料，被告依照法定程序对上述材料进行审查后予以登记并颁证，尽到了形式上的审慎注意义务。第三人孙二故意隐瞒诉争房屋已卖给案外人刘某并已被法院执行的事实，属于申报不实，导致诉争房屋权属发生争议。被告办理房屋所有权转移登记时虽然尽到了形式上的审慎注意义务，但只能证明自身无过错，并不等于其登记行为必然合法。由于诉争房屋在第三人申请房屋所有权转移登记前已经灭失，因此物权登记的基础已不存在，被告的登记行为不具有合法性，依法应当予以撤销。依照行政诉讼法第54条第2项第二目[2]之规定，判决撤销被告牡丹江市房产管理局于2011年6月29日为第三人邓某颁发的牡房权证温春镇字第730181号房屋所有权证。
第三人邓某不服一审判决，向黑龙江省牡丹江市中级人民法院提起上诉。牡丹江市中级人民法院经审理认为：被上诉人牡丹江市房产管理局在为上诉人邓某与孙二办理房屋转移登记时，该房屋早已倒塌不存在，且该房屋已经司法程序执行给被上诉人王某，原审第三人孙二故意隐瞒诉争房屋真相与上诉人邓某办理房屋转移登记应予撤销。原审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人邓某的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据行政诉讼法第61条第1项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
【实务指引】
一、不动产登记以“形式审查为主，实质审查为辅”
对于房屋登记行政案件的司法审查标准，目前我国现有法律法规还没有明确规定，理论界对此有形式审查和实质审查之争。
这里所谓形式审查，是指法院对行政登记行为依据的申请材料只作程序上的审查，即只审查材料是否符合法定程序和要求，是否清晰、齐全、符合法定形式。如果申请材料符合以上要求，则可以认定被诉房屋登记行为合法。
而所谓实质审查则要求法院除了对申请材料作形式审查之外，还要对材料的真实性、合法性进行审查，即通过询问、调查、勘验等方式确定房屋的真正所有权人及房屋实际状况等。
依形式审查标准，本案申请人办理房屋转移登记提交的申请材料齐全，符合法定形式，登记机构经形式审查后为本案第三人邓某颁证，法院应认定行政登记行为合法。不过显而易见，本案法院不是依形式审查标准，而是采用实质审查标准进行认定的，并作出撤销行政登记行为的判决。因此应当认为，单一采用形式审查标准，不利于监督登记机关依法行政，保障房屋产权交易市场的安全；而完全采用实质审查标准，又不切合实际且与现行法律法规相冲突。故而应当认为要根据具体案情，采用形式审查为主、实质审查为辅的司法审查标准。这主要是基于以下理由：
其一，从我国现行法律法规的相关规定上看，实际上确立了形式审查为主、实质审查为辅的原则。
《中华人民共和国物权法》第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”
从以上规定可以看出，登记机构查验的是申请材料而非相关事实，另外对申请人的询问针对的也是登记事项，而不是登记事项所指向的事实，即使对于一些待证事实，登记机构也只是要求申请人补充材料，而不是对相关事实进行调查。
综上，登记机构对申请材料一般只进行形式审查，只有在特定情况下，才需要进行实地查看。《房屋登记办法》作为专门规范房屋登记行为的部门规章，其中的第17条至第20条规定，是对上述规定的进一步细化。本案当事人提交房屋所有权转移登记的相关材料齐全且符合法定形式要求，房屋登记机构依法对这些材料进行审理，尽到了审慎的注意义务。如果法院依照形式审查标准，就应确认该登记行为合法，驳回原告的诉讼请求，原告的合法权益无法得到保护。本案法院只有依照实质审查，才能彻底解决登记行为合法但登记结果错误的这一问题。
其二，从化解矛盾、维护公平正义的角度上考虑，法院应当在进行形式审查之外，适当采用实质审查。
本案中，法院经审理查明孙二知道诉争房屋已卖给案外人刘某并已被法院执行，故意隐瞒诉争房屋真实情况骗取房屋转移登记，导致房屋被错误登记的后果，侵害了原告的合法权益。如果法院不采用实质审查标准对错误的登记结果进行纠正，难以实现公平与正义，势必会激化矛盾，不利于社会的稳定与和谐。故法院通过对被诉登记行为进行实质审查，查明诉争房屋真实情况进而对错误登记结果进行纠正，避免了当事人之间的矛盾激化，实现了实质的公平与正义，有利于社会的稳定与和谐。
二、在必要时房屋转移登记也应实地查看
对于此案，曾有过两种不同的处理意见。
一种意见认为，被告作出房屋所有权转移登记具体行政行为时，依照《物权法》《房屋登记办法》的相关规定对申请材料进行了审查，尽到了审慎的注意义务，其登记行为不违反法律法规的规定，法院应当驳回原告的诉讼请求。
另一种意见认为，被告办理房屋所有权转移登记时，虽然尽到了审慎的注意义务，但并不等于其登记行为正确，由于诉争房屋已通过司法程序执行给原告，且房屋在办理转移登记前已灭失，物权登记的基础已不存在，法院应当撤销被诉房屋登记行为。
法院采纳了第二种意见，理由是：本案被告虽然是按《物权法》《房屋登记办法》的相关程序办理的房屋登记，但是登记程序合法并不必然表示登记结果正确。由于本案被告的登记行为侵犯了在先的司法执行程序确定的物权归属，且诉争房屋在办理转移登记前已灭失，物权登记的基础已不存在，故应撤销被诉房屋登记行为。
《房屋登记办法》第19条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。”房屋登记机构辩称，依据此规定办理房屋转移登记无需实地查看，所以其没有实地查看诉争房屋而直接为第三人办理房屋转移登记，是符合法定程序的，法院应当驳回原告的诉讼请求。笔者认为房屋登记机构在办理业务时如果审查更慎重一些，就有可能避免此次登记错误的发生。
本案诉争房屋是一幢1986年建筑的砖木结构平房，1987年11月30日孙某取得该房的房屋所有权证书。2011年6月23日孙某持1987年颁发的0003028号房屋所有权证书申请换发新证，房屋登记机构为其换发新证后，第三人孙某与邓某又于同年6月27日申请房屋权属转移登记。
本案诉争房屋是一幢建成已有25年的老旧平房，在取得房产证后一直没有办理任何变更登记，时隔25年后突然既换证又办理房屋转移登记，登记机构应当引起足够的重视，查明房屋是否存在，房屋是否进行了翻新、扩建或改建，房屋现在由谁实际居住。登记机构如果在办理房屋转移登记时更慎重些，对房屋的真实状况进行必要的调查、核实或者进行实地查看，就有可能避免因此次登记结果错误引发的行政诉讼。故此，法院保护在先的司法执行程序权利人的合法权益，撤销被告为第三人邓某颁发房屋所有权证的具体行政行为，是正确的。
【典型案例】
樊某妮与市政府等房屋登记纠纷上诉案[3]
【裁判要旨】
登记机构在办理房屋所有权转移登记时，是否应当实地查看，属于登记机构自由裁量权范围内的事宜，当事人不能以登记机关未实地查看为由请求撤销已经作出的房屋转移登记。
【案情简介】
上诉人（原审原告）：樊某妮
被上诉人（原审被告）：市政府
被上诉人（原审第三人）：樊某辰
原审认定：2009年2月5日，原告父亲樊某森（卖方甲方）与第三人樊某辰（买方乙方）签订了房屋买卖协议一份，其主要内容为，甲方自愿将其所有的座落于某某市成皋路108号、房产证号为荥房权字第15849号的房屋卖给乙方，价款为75000元，甲方保证产权清楚，并于2009年2月5日将上述房屋交付给乙方。2009年2月5日，第三人樊某辰持房屋买卖协议、房地产转让估价报告、荥房权字第15849号房屋所有权证复印件、樊某森退休证、樊某辰身份证明向市住房保障与房地产中心申请办理房屋权属转移登记。市住房保障与房地产中心于同日受理了樊某辰的申请，并进行了审核。2009年7月27日，被告市政府为第三人樊某辰颁发了荥房权证字第0901004897号房屋所有权证。
原告樊某妮认为其父樊某森是在被威胁、强迫的情况下签订房屋买卖协议的，因此向法院提起了民事诉讼，请求确认2009年2月5日樊某森与樊某辰签订的房屋买卖协议无效。2010年11月16日，法院作出（2010）民二初字第113号民事判决。该判决认为：买卖协议是樊某森在市房地产管理局亲笔所签，樊某妮提供的证据不能证明协议签订时有威胁、强迫的情形，不能证明买卖协议符合合同无效的情形，遂判决驳回樊某妮要求确认买卖合同无效的诉讼请求。樊某妮不服提出上诉。市中级人民法院认为：房屋买卖协议系樊某森与樊某辰于2009年2月5日签订，涉案房屋已于同日交付，该房屋买卖协议不存在合同无效的法定情形，樊某妮所举证据的证明对象应是房屋买卖协议存在可能被撤销的情形，不能证明房屋买卖协议无效，樊某妮上诉理由不能成立。市中级人民法院遂于2011年4月25日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。原告樊某妮认为被告市政府在明知樊某森违背真实意愿转让房屋的情况下，为樊某辰办理房屋转移登记、颁发房屋所有权证，违反法律规定，故诉至本院，请求撤销被告市政府于2009年7月27日为第三人樊某辰颁发房权证字第0901004897号房屋所有权证。
另查明：樊某森与樊某妮系父女关系，樊胜利与樊某妮系兄妹关系，樊胜利与樊某辰系父子关系。
【裁判理由】
原审认为：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。根据以上法律规定，对房屋转移登记基础民事行为定性有争议的，应当先解决民事争议。本案被诉房屋登记的基础行为是房屋买卖行为。但该案房屋买卖协议是否无效的民事争议已解决，樊某妮仍以买卖协议无效为由，要求撤销房权证字第0901004897号房屋所有权证，理由不能成立。
《房屋登记办法》第7条第2款规定，房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。根据以上法律规定，公告不是房屋登记的必经程序。《房屋登记办法》第19条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。根据以上法律规定，房屋登记机构在房屋状况没有发生变化的情况下办理房屋权属转移登记，是否实地查看也没有强制性规定。因此原告樊某妮诉称登记机构为第三人樊某辰办理房屋转移登记时未公告、未实地查看违反法律规定的理由不能成立。
《房屋登记办法》第33条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交以下材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。樊某辰向登记机关市住房保障和房地产中心提交了房屋买卖协议、房地产转让估价报告、房权字第15849号房屋所有权证、樊某森退休证、樊某辰身份证明等材料符合以上法律规定。登记机关受理登记申请后，依法审核、并记载于登记簿符合《房屋登记办法》第7条办理房屋登记程序规定。综上所述，被告市政府为第三人樊某辰颁发房权证字第0901004897号房屋所有权证的具体行政行为合法。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第10条之规定，判决驳回原告樊某妮的诉讼请求。
上诉人樊某妮上诉称：一审判决认定事实、适用法律错误。2009年2月5日上诉人之父樊某森与被上诉人樊某辰签订的房屋买卖协议不符合事实与情理，上诉人提交的证据足以证明房屋所有权人樊某森生前不愿意将涉案房屋赠与、卖给樊某辰的事实，一审法院以该协议认定被上诉人的被诉房屋登记行为合法是错误的。一审判决适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》及《房屋登记办法》作出错误认定，系适用法律错误，请求依法改判。
二审经审理查明的事实与一审一致。
二审法院认为：一、本案被诉房屋登记行为的基础行为是买卖行为。法院生效民事判决已确认上诉人樊某妮之父樊某森与被上诉人樊某辰2009年2 月5日所签订的房屋买卖协议不存在合同无效的法定情形，并驳回樊某妮的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条的规定，上诉人认为该协议非法、一审法院以该协议认定被诉房屋登记行为合法是错误的上诉理由不能成立。二、被上诉人市政府在涉案房屋状况未发生变化、买卖双方均到场的情况下，为被上诉人樊某辰办理房屋转移登记，未进行实地查看和公告并未违反《房屋登记办法》的强制性规定，被上诉人市政府的被诉房屋登记行为并无不当，一审判决驳回樊某妮的诉讼请求正确，依法应予维持。上诉人认为一审判决适用法律错误的理由不能成立。
综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项[4]之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
【实务指引】
本案与前述“邓某与王某等房屋登记纠纷上诉案”均属于房屋转移登记，但是前案的主审法官认为，不动产登记机关在办理转移登记时，也应当尽到必要的审慎义务，在情形可疑时，有必要通过实地查看一探虚实，否则一旦出现登记错误等情形，就可以认为不动产登记机关未尽到审查义务。
故可见，尽管主流观点认为不动产登记遵循“形式审查为主，实质审查为辅”的审查原则，但是在具体操作中，何时适用形式审查，何时适用实质审查，并不明确。诚然，在制度层面存在极大的模糊性，但是这种制度上的模糊性只要不消除，对不动产登记机关而言，就是一种法律风险，因此，不动产登记机关对于“实地查看”的理解不应拘泥于首次登记，而是应当根据情况贯彻到整个登记业务之中去。
第二十六条 【变更登记】下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；
（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；
（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；
（四）同一权利人分割或者合并不动产的；
（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；
（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；
（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；
（八）共有性质发生变更的；
（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
【相关规定指引】
《条例》第14条第2款（P417）；《房屋登记办法》第36条（P443）；《土地登记办法》第13条、第37条、第38条、第47条（P437、438、439）；《土地管理法》第12条（P447）；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条（P458）。
【条文解析】
一、不动产变更登记的单方申请与双方申请
不动产权利的变更，是指不动产权利的客体、内容发生变更。因此，不动产变更登记不涉及不动产权利主体的变动，即不包括不动产权利转移的情形。《土地登记办法》第38条采广义的“变更登记”概念，包括了“土地权利人发生改变”，但是从《条例》特别是《实施细则》的规定来看，明确将不动产转移登记与变更登记区分开来了。
尽管不动产权利的变更不涉及不动产权利的转移，如《条例》第14条规定的“权利人姓名、名称或者自然状况发生变化”，这些变更情形不影响他人的权利，可以单方提出变更申请。但是，有些不动产权利变更是通过双方法律行为作出的，如按份共有人之间共有份额的变更，一般由共有人先达成合意，故此时需要由达成合意的全体权利人共同提出变更申请。《房屋登记办法》第13条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”
归纳起来，不动产权利的变更如果是属于标示部分的变更，由于不影响他人权利，就可单方提出申请；如涉及不动产权利部分的变更，由于这种变更是双方或多方合意的结果，因而需权利人共同申请。
二、关于共有不动产变更登记
（一）关于夫妻未登记一方要求登记为房屋共有人
在夫妻关系中，夫妻婚姻存续期间以工资等共有财产购买的房屋，属于夫妻共同共有，但是在进行不动产登记时，往往只登记在夫或妻一方。出于担心另一方擅自处分等原因，另一方可能申请在登记簿上“添名”，要求将房屋登记为共同共有。此时：
1.登记机关在审查时应注意哪些事项?
首先，应当查明房屋所有权取得的时间。只有在夫妻婚姻存续期间取得的财产，才可能是夫妻共同财产。如果是一方婚前所得财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第18条第1项的规定，应当属于夫妻一方的财产。
其次，婚姻关系期间购买的房屋，并非一概属于夫妻共同共有的财产。我国《中华人民共和国婚姻法》第19条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”因此，夫妻有可能约定婚姻存续期间所得的财产归各自所有。尽管按照我国传统习俗和基本民情，在夫妻之间约定财产个人所有制的情况极少出现，但是登记机关为防止登记错误、规避风险，在未登名一方提出“添名”时，登记机关要适当询问已经登名一方的意见，以便确定夫妻间是否存在“财产协议”。
2.应当进行变更登记还是更正登记?
经过审查，确定是夫妻共同财产后，应当进行更正登记，而非变更登记。
在实体法上，房屋所有权归夫妻共同共有，但是登记簿记载的只有夫或妻一方的姓名，这表明不动产登记簿登记信息与权利归属实际情况不符，因而应当更正此种错误的登记信息。变更登记，是在原登记信息正确的基础上，因权利的客体或者内容嗣后发生新的变化才引发的登记。
（二）共有性质发生变更的登记
共有性质的变更，是指在共同共有与按份共有之间发生的变更。在共有性质的变更中，权利的主体和客体均未发生变化，自然也就不涉及权利的转移。所谓共有性质发生变化，最大的区别在于共有人之间是否划分权利份额，从而在权利的行使（尤其是处分）规则上发生变化，继而在以后转移登记的条件方面，也发生相应的变化。
【典型案例】
市房地产开发有限公司与市房产管理局不履行房屋变更登记行政职责纠纷上诉案[5]
【裁判要旨】
在发生不动产变更登记情形时，不动产权利人是否向登记机关申请不动产变更登记，须遵循自愿原则。然而，若此种不动产变更登记情形的发生影响到了第三人的合法权益时，则该第三人与登记存在利害关系，其有权申请变更登记。
【案情简介】
原判认定，原审原告市房地产开发有限公司于2007年6月9日向原审被告市房产管理局申请办理建设路街道福星花园2栋房屋权属初始登记，原审被告根据原审原告提供的资料颁发了房屋产权证，房屋阳台面积根据规划部门设计图纸按未封闭进行登记。原审原告与原审第三人刘某辉签订约定阳台为封闭式的商品房买卖（预售）合同，房屋按约定建成。
根据原审第三人提供的资料，原审被告为原审第三人办理了原审原告已取得初始登记的建设路福星花园2栋1单元201号房屋的转移登记，原审第三人于2007年8月14日取得了房屋所有权。原审原告于2005年1月25日向市规划局提出阳台用90系列铝合金推拉窗封闭的要求，市规划局于2009年10月12日补发了阳台变更为封闭式阳台的通知单。原审原告认为房屋阳台为封闭式已取得市规划行政许可，要求原审被告对原审第三人在岳塘区建设路街道福星花园2栋1单元201号房屋的产权证登记面积予以变更。
原审被告认为原审原告不具备办理变更登记的主体资格，不予办理，原审原告遂向原审法院提起行政诉讼，请求判令原审被告履行变更登记职责，变更原审第三人房屋产权证上登记的面积。
原判认为，根据《房屋登记办法》第36条第3项之规定，房屋面积增加或减少，申请变更登记唯一合法主体是本案的原审第三人，原审原告不具备办理变更登记的主体资格，并非原审被告不作为。原审原告提出的诉讼请求理由不能成立，应予驳回，遂根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第56条第1项之规定，作出驳回原审原告市房地产开发有限公司的诉讼请求、案件受理费25元由原审原告负担的行政判决。
宣判后，原告市房地产开发有限公司不服，提起上诉称，根据《中华人民共和国物权法》第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可申请更正登记”的规定，上诉人具有申请办理变更登记的资格。上诉人向被上诉人提出申请时，提供了能充分证明原审第三人房屋所有权证上记载的面积与实际面积不一致的材料，被上诉人不为上诉人办理，属于行政不作为。请求二审撤销原判，判令被上诉人变更登记原审第三人房屋产权证上的面积。
被上诉人市房产管理局提起答辩称，只有房屋权利人才能申请房屋产权变更登记，上诉人不具有主体资格，上诉人提出被上诉人行政不作为的理由不能成立。原审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审予以维持。原审第三人刘某辉未作陈述。经二审法院查明，原审查明的事实较为清楚，依法予以确认。
另查明，位于建设路街道福星花园2栋1单元201号房屋转移登记时因上诉人未取得规划行政部门同意将阳台变更为封闭阳台的通知单，阳台面积按其投影的半面积计算。该省《省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》有“全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算”的规定。
【裁判理由】
二审法院认为，上诉人市房地产开发有限公司与原审第三人刘某辉签订商品房买卖（预售）合同，双方约定房屋的面积及价格，上诉人将自己取得初始登记的房屋转让给原审第三人，因转让房屋产权登记的面积涉及上诉人与原审第三人购房价款的给付，故上诉人与所诉房屋产权变更登记有法律上的利害关系，上诉人是所诉房屋产权变更登记的当事人。
根据中华人民共和国建设部[6]制定的《房屋登记办法》第12条第2款第4项“有本办法所列变更登记情形之一，可以由当事人单方申请”的规定，上诉人有权申请所诉房屋产权的变更登记。被上诉人市房产管理局认为只有房屋权利人才能申请房屋产权变更登记，上诉人不具备主体资格的理由不能成立，对其为此提出的主张不予支持。
在上诉人提供一定的事实依据申请房屋产权变更登记时，被上诉人应对上诉人提出的产权变更登记申请依相应程序进行审查履行自己的职责。原判认定事实较为清楚，但根据《房屋登记办法》第36条第3项“房屋面积增加或减少的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋产权变更登记”的规定，认定申请本案所诉变更登记原审第三人是唯一合法主体的观点是错误的，该条款是对权利人在变更登记上的强制性规定，而不是对申请变更登记主体的设定，并未规定除权利人以外的其他当事人不能申请房屋产权变更登记。
原判适用法律错误，处理不当，本院依法予以撤销。上诉人要求被上诉人对原审第三人房屋产权面积履行变更登记职责请求的理由成立，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第2项，第54条第3项[7]之规定，判决如下：
一、撤销区法院该行政判决；
二、判令被上诉人市房产管理局根据上诉人市房地产开发有限公司的申请履行原审第三人刘某辉的产权面积变更登记的职责。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计人民币75元，由被上诉人市房产管理局负担。
【实务指引】
一、变更登记和更正登记的区别
不动产变更登记与更正登记极易混淆。现有的登记信息虽然在原来登记时符合不动产权利的真实状况，但是因为不动产权利状况嗣后发生了变化，从而使现有不动产登记信息不再符合实际权利状况，此时需要对过时的错误信息进行变更，以避免其对权利人或第三人造成损害，这就是办理变更登记的原因。与此不同的是，不动产更正登记是指既有的登记信息在登记之初就与当时的不动产权利信息不符，此种自始错误的信息，需要在当下进行更正，因而此时办理的就是更正登记。可见，变更登记与更正登记最主要的区别，在于不动产登记信息与不动产权利真实信息不符的事实究竟发生于何时。
本案中，转移登记的办理是以初始登记信息为基础的，而办理初始登记时房屋阳台面积根据规划部门设计图纸按未封闭进行登记，所以本案转移登记时对阳台面积的计算在当时是正确的。后因市规划局要求将房屋阳台用90系列铝合金推拉窗封闭，并于2009年10月12日补发了阳台变更为封闭式阳台的通知单，才导致房屋阳台面积发生变更。故在本案中需要根据房屋阳台新的面积大小办理变更登记，而非更正登记。就本案而言，登记申请人（上诉人）虽然向登记机关（被上诉人）申请的是变更登记，但其主张的法律依据却是《中华人民共和国物权法》第19条规定的“更正登记”，因而其显然混淆了变更登记与更正登记的区别。
二、利害关系人也可申请变更登记
除不动产权利人有权申请变更登记外，与不动产权利变更具有利害关系的第三人能否申请变更登记?尽管法律没有明确就此种情形予以规定，但是从行政法原理来讲，不动产登记信息是登记机关具体行政行为的直接结果，如果这种结果与事实不符，而且影响到了权利人之外的第三人的合法权益，就应当认为该第三人与具体行政行为存在法律上的利害关系，从而有权提起行政诉讼。可见，不动产权利人以外的利害关系人也可申请变更登记。
第二十七条 【不动产转移登记】因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
（一）买卖、互换、赠与不动产的；
（二）以不动产作价出资（入股）的；
（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；
（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；
（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；
（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；
（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；
（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
【相关规定指引】
《物权法》第9条、第31条（P408、409）；《条例》第14条第1款（P417）；《房屋登记办法》第32条（P442）。
【条文解析】
一、不动产分割或合并所导致的不动产权利转移
（一）不动产分割导致的不动产权利转移
不动产分割，是指共有人通过实物分割或价值分割的方式消灭不动产权利的共有关系。最常见的如夫妻因离婚而要求分割共有的房屋。假如夫妻共有房屋只有一套，无法进行实物分割，则只能进行价值分割。《中华人民共和国物权法》第100条第1款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”
共有不动产的实物分割，是指共有人将共有的不动产分割成数个不动产，并为分割后的各个不动产分别确定权利人的分割方式。例如，甲乙二人共同出资购买一层楼的商品房，共包含两套商品房，购买后二人不是以套为登记单元，而是以层为登记单元进行登记，即申请将该层房屋登记为按份共有。后两人不和，要求分割共有不动产，随即甲乙达成协议，由甲取得一套商品房的所有权，由乙取得另一套的所有权。这个例子即为共有不动产的实物分割。这种分割方式要求共有不动产能够在法律上被分割成几个独立存在的不动产，如果共有的是一套商品房，该房的卧室、厨房、客厅、卫生间等各个部分功能上有机互补不可或缺，则该套商品房不可能进行实物分割，只能进行价值分割。
（二）不动产合并导致的不动产权利转移
不动产合并，包括两种：
一种是指，当某权利主体拥有所有权的各个不动产能够合并成一个更大的不动产登记单元时，将其拥有的各个不动产合并成一个不动产单元。如某层楼共两套房屋，为A、B两人共有，但作为两个物登记在簿，后A、B申请将两套房屋整体登记为一个物。在这个例子中，不动产权利在不动产合并前后，均属A、B共有，故没有涉及不动产权利的转移。
另一种是指各个权利人将各自独立享有不动产权利的物合并成一个更大的不动产登记单元，并在合并后的物之上成立共有关系。例如，某层楼由两套商品房组成，A、B各享有其中一套房屋的所有权。后两人共同向登记机关申请将两套房作为一个物进行登记，从而实现两人对该物成立共有关系。在这个例子中，两套房屋的权利发生了转移：原来一套由A享有，一套由B享有，合并后均由A、B共有。
因此，不动产合并不一定导致不动产权利转移，只有合并前的不动产分别由不同的权利人享有时，合并才会导致不动产权利的转移。
二、已抵押不动产的转移登记
《条例》和《实施细则》均未针对不动产抵押权的转移进行专门规定，但《中华人民共和国物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此可知，可办理不动产抵押权转移登记的情形如下：
（一）抵押权人同意注销抵押登记
不动产抵押权的设立，意味着该不动产交换价值的实现受到抵押权的限制，抵押人未经抵押权人同意，不能擅自转让，否则抵押权对主债权的担保作用将无法实现。既然如此，若不动产转让能够使主债权消灭，则抵押权对不动产转让的限制就不再必要了。因此，按照《中华人民共和国物权法》第191条的规定，当通过将不动产转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存的方式消灭主债权时，抵押人可以转让不动产权利。在此种情形下，实务中通常的做法就是，先由抵押人从价款中拿出部分或者全部付给抵押权人，抵押权人出具同意注销抵押权登记的文件，然后再由买卖双方办理转移登记。
（二）抵押权人虽不同意但受让人代为清偿债务
如抵押权人不同意转让，受让人直接代抵押人清偿，随后持债务清偿的凭证前往登记机关注销抵押权登记并办理转移登记。实务中，在抵押权人为银行时，由受让人直接前往银行代贷款人还清贷款，随后再由受让人与转让人携银行出具的相关债务清偿凭证共同前往登记机关办理转移登记。
（三）抵押权人与受让人协议办理抵押权变更登记
如受让人因资金短缺等原因，一时无法代抵押人清偿债务，或者暂时的清偿能力不够充分，则可以由受让人与抵押权人进行协商：受让人愿意以自己受让的该不动产继续抵押，从而征得抵押权人的同意。在这种情形下，由抵押权人与受让人共同前往登记机关办理抵押权变更登记。
【典型案例】
王某不服市住房和城乡建设局房屋行政登记案[8]
【裁判要旨】
在登记名义人未到场又未向他人出具授权委托书的情况下，由他人持登记名义人身份证及其他材料申请不动产转移登记的，不动产登记机关如为其办理转移登记，则属于重大程序违法，该登记颁证的行政行为应当被撤销。
【案情简介】
本案作为行政诉讼案件，其被诉的具体行政行为是：被告市住房和城乡建设局于2009年6月17日给第三人张某颁发该市房权证2009字第0052287号房屋所有权证的具体行政行为。
原告王某诉称：被告未经原告同意，于2009年将原告位于该市梁园区前进街37号房屋一套过户到第三人名下，该行政行为侵害了原告的合法权利，要求撤销被告给第三人颁发的第0052287号房屋所有权证。
被告市住房和城乡建设局未提交书面答辩，庭审中辩称：被告作出的该具体行政行为事实清楚，程序合法，要件齐全，要求驳回原告的起诉。被告于2012年7月24日向本院提交作出被诉具体行政行为的证据有：1.房产证存根1份；2.房屋转移登记申请1份；3.买卖契约1份；4.契税凭证1份；5.原告的原房产证1份；6.勘丈示意图1份；7.原告身份证复印件1份；8.第三人身份证复印件1份；9.询问笔录1份。被告作出该具体行政行为的法律依据是：《房屋登记办法》第32条、第33条。被告以上证据、依据证明被告颁证行为合法。
经庭审质证，法院认定的案件事实为：2009年6月17日，在原告未到场、没有签署房屋转移登记申请书、买卖契约等文书的情况下，被告将原告的房屋转移登记在第三人张某名下。原告于2012年5月得知被告为第三人颁证的具体行政行为，遂向法院提起诉讼。
【裁判理由】
法院认为：根据《房屋登记办法》第18条的规定，申请房屋转移登记时，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示等询问申请人。在本案中，申请人未到场签署登记申请书、房屋买卖契约，也未在询问笔录上签字、按手印，被告对此没有尽到审查义务，其为第三人颁证证据不足，程序违法。依法应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第2项第1、3目[9]之规定，判决如下：
撤销被告市住房和城乡建设局为第三人张某颁发的该市房权证2009字第0052287号房屋所有权证。
一审案件受理费50元，由被告市住房和城乡建设局承担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至市中级人民法院。
【实务指引】
不动产转移登记，是处分不动产的行为，必须由不动产权利人亲自到场申请，或者委托他人申请。如权利人为自然人，而他又不能亲自到场申请的，《实施细则》第12条第3、4款规定：“自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。”
在实践中，权利人的家属或者其他有熟人关系的亲友，比较容易拿到权利人的身份证件以及不动产权利证书。在这种情况下，权利人的家属或者其他有熟人关系的亲友持申请材料前往登记机关申请登记的，即使材料齐全，也不能为其办理登记，因为申请登记的意思表示并非权利人本人作出。登记机关对此切不可大意，不能因实际前来申请登记的人与权利人存在特殊关系，就忽视了程序的合法性。
第二十八条 【注销登记】有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（一）不动产灭失的；
（二）权利人放弃不动产权利的；
（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；
（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。
【相关规定指引】
《物权法》第150条、第155条、第169条（P410、411）；《条例》第14条第2款、第19条（P417、418）；《房屋登记办法》第41条（P443）。
【条文解析】
不动产权利的消灭，有绝对消灭和相对消灭之分。在通过双方法律行为转让不动产的情形中，转让人随着权利的转让而失去该不动产权利，受让人随即获得相应的权利。这是不动产权利的相对消灭。不动产权利的客体——所有权赖以存在的特定物灭失，则导致不动产权利的绝对消灭。对于前者，由于原权利人丧失权利的事实被不动产转移登记所吸收，故对此不再单独设置一种独立的登记类型；而不动产权利的绝对消灭，就需要单独进行注销登记。
此外，政府征收、没收或收回不动产权利的法律文书一生效，或者载有消灭某权利主体之不动产权利的裁判文书一生效，原不动产权利人就同时失去该不动产权利。后续的登记，只是对其已然丧失该权利之事实状态的确认。由于这些情形都属于依嘱托的登记，故需要通过注销登记来宣示原权利人丧失权利之事实。
在不动产权利人作出抛弃该权利的意思表示后，不动产权利丧失的物权效果并未立即发生，而是在完成注销登记后才发生。
【典型案例】
陈某全等诉市城乡规划建设局登记行政决定案[10]
【裁判要旨】
如某人据以取得房屋所有权的民事合同被法院认定无效，而其又不向登记机构申请注销登记的，登记机构在发现后，可依照《房屋登记办法》第41条的规定办理注销登记。
【案情简介】
原审判决查明，2013年1月22日，市城乡规划建设局向陈某全作出《行政处理告知书》（编号：2013001），告知陈某全拟注销其持有的龙房证澄字第159号《房屋所有权证》，并于同日依法向陈某全留置送达该告知书。
陈某全针对上述告知向市城乡规划建设局提出异议。2013年1月27日，市城乡规划建设局向陈某全作出《行政处理告知书》（编号：2013003），告知陈某全应在接到告知书之日起15日内向有权的司法机关主张权利，并于同日依法向陈某全留置送达该告知书。2013年2月27日，市城乡规划建设局向陈某全作出龙建处字2013第（003）号《市城乡规划建设局行政处理决定书》，在该决定书中，市城乡规划建设局称：其在办理第三人潘某琼申请的房屋所有权转移登记过程中，发现陈某全持有的龙房证澄字第159号《房屋所有权证》所涉及的房屋，已被该市中级人民法院（1998）民终字第399号民事判决书判决退还给潘某某，且根据2011年7月7日该市中级法院法律文书生效证明，该判决书于1999年3月23日送达各方当事人，已发生法律效力。潘某某也已经对该房屋取得了《房屋所有权证》。因此，市城乡规划建设局以陈某全持有的龙房证澄字第159号《房屋所有权证》涉及的房屋所有权消灭为由，根据《房屋登记办法》第41条的规定，决定注销陈某全持有的龙房证澄字第159号《房屋所有权证》，并于同日依法向陈某全留置送达该决定书，未有不当。
2013年2月28日，市城乡规划建设局公告作废陈某全的龙房证澄字第159号《房屋所有权证》。陈某全不服该行政处理决定，向法院提起行政诉讼，请求撤销市城乡规划建设局作出龙建处字2013第（003）号《市城乡规划建设局行政处理决定书》。
【裁判理由】
原审判决认为，《房屋登记办法》第4条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”因此，市城乡规划建设局具有在市辖区进行房屋登记的行政职权。
《房屋登记办法》第41条规定：“经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。”市基层法院（1997）民初字第913号民事判决及该市中级人民法院（1998）民终字第399号民事判决均判决原龙县房地产管理处与陈某全的房屋买卖关系无效，陈某全将房屋退还潘某某，且判决已发生法律效力。
后市城乡规划建设局发现陈某全持有的龙房证澄字第159号《房屋所有权证》所登记的房屋所有权因法院的生效判决消灭，但陈某全未申请注销登记，市城乡规划建设局根据《房屋登记办法》第41条的规定，决定注销陈某全持有的龙房证澄字第159号《房屋所有权证》，该行政处理并无不当。
综上，陈某全要求撤销市城乡规划建设局作出的龙建处字2013第（003）号《市城乡规划建设局行政处理决定书》的请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第56条第4项的规定，判决如下：驳回陈某全要求撤销市城乡规划建设局于2013年2月27日作出的龙建处字2013第（003）号《市城乡规划建设局行政处理决定书》的诉讼请求。本案案件受理费50元，由陈某全负担。
陈某全不服上述判决，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
【实务指引】
在实践中，不动产因老旧坍塌、拆迁等原因灭失后，所有权人通常没有申请注销登记的积极性。此时，为了消除登记信息与权利实际状况不符的状态，《房屋登记办法》第41条规定，房屋登记机构可以依生效裁判文书或生效政府征收决定自动办理注销登记，同时收回所有权证或者公告作废。
如果当事人主张该生效裁判文书不正确，或者政府的生效征收决定不正确，则应当另案起诉，不能以此作为本案与登记机关之间行政诉讼的审查内容。因此，在这种情形下，不动产登记机关只要严格依照法定程序办事，就不存在法律风险。