第八节 地役权登记
第六十条 【地役权首次登记所需材料】按照约定设定地役权，当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件，申请地役权首次登记。
【相关规定指引】
《物权法》第158条、第163条（P411）；《土地登记办法》第37条第1、2款；第62条第4款、第69条（P438、439、440）。
【条文解析】
一、地役权是《中华人民共和国物权法》明定的用益物权
其是指土地所有人或者使用人为了提高自己土地的利用效益，通过法律行为设定的或者依法取得的使用他人土地的权利。需要其他土地提供便利的土地为需役地，为其他土地提供便利的土地为供役地。地役权作为一种用益物权，以不动产为标的物，包括土地及土地上的建筑物、构筑物。
二、地役权设立于他人所有的或者享有用益物权的不动产之上
单就房屋等建筑物、构筑物而言，个人享有永续的所有权，但是其下的土地是集体或者国家所有，个人只享有具有存续期限的用益物权，因此，在他人房屋或享有用益物权的土地上设立地役权，不能超过他人土地用益物权的剩余使用年限。《中华人民共和国物权法》161条规定：“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”
三、地役权的设立采登记对抗要件主义
地役权自地役权合同生效之时设立，但如需取得对抗善意第三人的效力，还应向不动产登记机构申请地役权登记。地役权的转让，同样可以不经登记而发生物权变动效力，只是不能对抗善意第三人而已。如设立的地役权未经登记，此后又变更或转让的，在变更或转让后第一次申请登记时，出于连续登记原则的要求，应当直接提起首次登记，无需申请变更登记或转移登记。
【典型案例】
某省某律师事务所诉被告该省某房地产开发有限公司物权保护纠纷案[46]
【裁判要旨】
地役权自地役权合同生效之时设立，未经登记亦受法律保护。侵害地役权的，应当承担侵权责任。
【案情简介】
经法院审理查明：原告原名为县律师事务所，后更名为某省某律师事务所。1986年9月，该所经所在县政府批准，征占了南街村一组位于小寨街西侧的一片角地，建造宿、办和家属用房。1986年9月19日，该律师事务所与南街村委签订了《征占土地协议书》，征占南街一组土地1.91亩，占用费8595元。协议中约定：“因该地属村委统一规划的住宅区，所以村委留有一南北宽四米的东西通道。此通道作为事务所和村民共同出路。事务所考虑到通道占地对村委的实际损失，所以，同意专项补偿村委价款2000元，以作村委损失的补偿。”
当日，该所与南街村委又签订《征占土地补充协议书》，协议约定，该所所占土地——南边通路和西边角地，归事务所所有，总占地1.54亩，事务所再付村委6905元，以作占用道路、角地的补偿。上述协议签订后，该所履行了付款义务。后该所在征用土地上建造房屋，并硬化了道路。
2010年，小寨街进行旧城改造开发。开发模式为先由开发商自行与原居户协商、支付补偿价款，拆迁后再办理国有建设用地使用权使用手续。2011 年9月，被告在未与原告协商占用道路补偿的情况下，私自推毁该所混凝土路面，给原告造成损失（经评估）21530元。2012年11月6日，被告取得该宗土地国有建设用地使用权证书。因双方就赔偿问题协商未果，原告遂诉之法院。
诉讼中，经现场查看，被告在推毁的道路上已建起高层房屋，原告方人员只能绕道通行。
【裁判理由】
法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告为该所合法建筑通行的需要，以平等协商、有偿的方式与南街村委签订协议，在南街村委的土地上设立了地役权，该权利受法律保护。被告推毁该所道路时，尚没有取得建设用地使用权，亦没有与原告协商补偿事宜，系侵权行为。
因被告的侵权，损害了原告的合法财产权利，侵犯了原告的地役权，也妨碍了原告通行的便利。现原告要求被告赔偿、补偿损失，其合理部分法院予以支持。根据被告的侵权事实及持续时间、原告取得地役权支付的价款，考虑被告以赢利为目的开发房屋，被告应支付原告171530元（其中赔偿道路及电线杆损失21530元；酌定补偿因侵犯地役权给原告造成的通行不便150000元）。
经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第4条、第37条、第156条、第158条、第167条之规定，判决被告某省某房地产开发有限公司支付原告某省某律师事务所171530元；驳回原告某省某律师事务所的其他诉讼请求。
【实务指引】
一、地役权的设立未经登记不能对抗善意第三人
本案原告的地役权受到损害，主张侵权赔偿得到了法院的支持，这个判决结果是以被告作出侵权行为时尚未取得涉案土地使用权为前提的。如果被告在取得国有土地使用权后作出本案所述行为，则其无需承担侵害地役权的赔偿责任，原因在于：地役权未经登记的，不得对抗善意第三人，当供役地转让时，受让人构成善意第三人，其可对本案所涉的硬化路面及电线杆自由处分，即使摧毁该硬化路面和电线杆，也无需对他人负责。因此，即便其客观上造成了地役权的损害，也因不存在过错而免于归责。
二、采登记对抗主义的地役权登记有其积极的作用
由本案可见，地役权登记无论是对权利人而言，还是对第三人而言，都起着积极的作用：一方面，地役权人可在一定程度上避免自身权利被不知情的第三人侵害，退而言之，即使被侵害，也能得到应有的赔偿；另一方面，第三人也能通过查询登记簿及时知道受让不动产的权属状况，从而审慎而为，以免损害他人地役权，招致不必要的麻烦。
第六十一条 【地役权变更登记所需材料】经依法登记的地役权发生下列情形之一的，当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料，申请地役权变更登记：
（一）地役权当事人的姓名或者名称等发生变化；
（二）共有性质变更的；
（三）需役地或者供役地自然状况发生变化；
（四）地役权内容变更的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的，应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。
第六十二条 【地役权转移登记所需材料】已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的，当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料，申请地役权转移登记。
申请需役地转移登记的，或者需役地分割转让，转让部分涉及已登记的地役权的，当事人应当一并申请地役权转移登记，但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时，应当同时办理地役权注销登记。
【相关规定指引】
《物权法》第169条（P411）；《土地登记办法》第46条（P439）；《实施细则》第20条第2款、第26条、第27条（P422、423）。
【条文解析】
一、地役权具有法律上的从属性
地役权的从属性，是指地役权不得与需役地分离而单独转让，也不得单独成为其他权利的标的。地役权设立的目的，在于提高需役地的利用效益，因而地役权与需役地之间不可分离，当需役地的所有权或者使用权发生转移时，地役权亦应随之一并转移。因此，在需役地所有权人或者用益物权人转移其不动产权利时，从属于需役地的地役权也自动转移，继续有效，除非当事人明确拒绝办理。
二、地役权还具有法律上的不可分性
地役权的不可分性，是指地役权及于需役地和供役地的全部，不得仅为需役地或者供役地的某个部分而存在。因此，当供役地或者需役地被分割转让的，地役权及于分割后的每个部分，因而同样需要办理地役权转移登记。
三、地役权的登记申请应为共同法律行为
《条例》第14条第1款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”该款表达的意思是，根据双方法律行为变动物权的，应当由当事人双方共同向登记机关表示转移物权的合意，即应当由双方共同申请地役权转移登记。由于地役权转移后原地役权人丧失地役权，受让人取得地役权，所以应当注销原地役权人的地役权。在当事人出具拒绝一并转移地役权之书面材料的情况下，地役权就此终结，故也应当办理地役权注销登记。
此外，《房屋登记办法》第46条要求在申请地役权转移登记时，应当由供役地权利人和需役地权利人双方持需役地使用权转移合同共同申请地役权转移登记。
【典型案例】
孙某与向某等地役权纠纷上诉案[47]
【裁判要旨】
为提升自己不动产的利用效益，通过与他人签订合同的方式，限制他人不动产权利范围内的权利行使行为，应当属于设立地役权的行为。地役权法律关系不同于相邻关系，后者是不动产权利人的法定权利，无需约定即可成立。
【案情简介】
上诉人（一审被告）：孙某。
被上诉人（一审原告）：向某等。
原判认定，2011年某市太丰房地产开发有限公司（下称“太丰公司”）在与四原告相邻的土地上修建楼房，修建过程中与四原告因通风、采光、日照发生相邻纠纷之后，原告将太丰公司诉至法院，经法院调解达成了《调解协议》，其中第一、二条约定：
（一）太丰公司不得在与四原告房屋相邻处墙身开启窗户，现已开启的与四原告房屋相邻处墙身的所有窗户应自本协议签字之日起至太丰公司所承建的房屋拆架之前自行封闭完毕；
（二）太丰公司不得以任何理由干涉四原告在现在宅基地上进行房屋的设计、修建，该项协议对今后购房户同样生效。
此后，太丰公司如约履行。
2012年3月8日，四原告发现被告孙某向太丰公司购买的一套住房墙身与其相邻房屋的一侧开启了一扇窗户和一个抽油烟机的排气孔洞，四原告认为被告违反其与太丰公司签订的《调解协议》，为此，原告诉请法院判决被告孙某封闭与其相邻一侧开启的窗户和一个抽油烟机的排气孔洞。
【裁判理由】
原判认为，《中华人民共和国物权法》第7条规定：“物权的取得和行使，应遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”案涉《调解协议》是合法、真实、有效的合同，应受法律保护。根据该《调解协议》的约定，太丰公司应封闭所承建的和平商业广场商住房与四原告相邻处墙身的窗户，且该项《调解协议》对新购房户同样生效。故该《调解协议》对新购房户应具有法律约束力。
被告孙某购买太丰公司的一套房屋后未经四原告的许可，擅自开启与四原告相邻处墙身的一扇窗户和一个排气孔洞，其行为违背了四原告与太丰公司的协议，未正确处理好相邻关系，损害了四原告的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第7条、第84条；《中华人民共和国民法通则》第83条、第134条第1款第2项的规定，判决：被告孙某封闭在古阳镇和平商业广场七楼住房与四原告相邻墙身处的一扇窗户和一个排气孔洞。
宣判后，孙某不服，上诉。
二审法院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，予以确认。
二审法院认为，本案的争议焦点主要有以下几个方面：
太丰公司与四被上诉人之间的协议条款约束了该公司承建的不动产的利益，提升了四被上诉人的不动产利益，实质上构成对地役权的约定。根据《中华人民共和国物权法》的规定，地役权是通过对他人的不动产的利用以提升自身不动产的利益，在本案中，太丰公司放弃对该相邻墙面开启窗户的权益属于对其不动产利益的约束，四被上诉人通过该协议限制太丰公司的物权处分行为，保障和提升了其不动产的利益，包括眺望、采光、通风等权益。
原审法院认为上诉人与四被上诉人之间的权益纠纷属于相邻采光、日照纠纷，旨在将该纠纷定性为相邻权纠纷，然相邻权属于法定权利，不需约定即已形成，但是太丰房地产开发有限公司与四被上诉人之间的该份协议表明其对权益的处分是由约定形成的，应当属于地役权的范畴；且该协议在实质上已经满足了地役权合同需要书面合同的形式要件。
故对本案的纠纷应当认定为地役权纠纷，而不是相邻采光、日照权益纠纷。
根据《中华人民共和国物权法》中对地役权的相关规定，地役权属于从属性权利，是以不动产的存在为前提设立的，与不动产之间具有不可分割性，因此不能超越不动产本身进行设立或处分。
在本案中，太丰公司和四被上诉人之间的对地役权的约定，在调解协议成立时地役权随之形成。地役权登记与否并不能影响地役权的成立，故地役权形成即对太丰公司和四被上诉人产生地役权的法律效力。本案的上诉人以低于市场价的价格购买了太丰公司开发的并且已经设置地役权的房屋，应当认识到该房屋可能存在的瑕疵；同时上诉人是太丰公司的员工，其主张对该公司与四被上诉人之间的调解协议及约定事项并不知情，但并未提供充分的证据予以证明，应承担举证不利的后果。故本案中上诉人不能作为善意第三人，应当受到太丰公司与四被上诉人之间对地役权的约定的限制。
综上，上诉人和四被上诉人之间属于地役权纠纷。原审法院认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当。依据《中华人民共和国物权法》156条、159条、161条、第164条，《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第1、2项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
【实务指引】
一、不动产相邻关系与地役权法律关系的法律属性不同
不动产相邻关系，是指不动产的相邻权利人之间就不动产的占有、使用、收益或处分发生的相互给予便利或对一方权利加以限制而对另一方权利加以延伸所形成的权利义务关系。调整相邻关系的基本原则由法律明确规定。《中华人民共和国物权法》第84条规定：“不动产权利的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第85条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”相邻权不是一种独立的物权形态，只是一种受法律保护的法益，而地役权是《中华人民共和国物权法》明确规定的一种用益物权；相邻关系是一种法定关系，是无偿的，而地役权是一种通过意思自治形成的约定的法律关系，通常是有偿的。
二、法律属性不同决定了二者的救济方式并不相同
在相邻关系中，当事人对另一方当事人的物权的圆满状态构成妨碍时，受妨害的一方通过行使排除妨害请求权与消除危险请求权使其物权回复圆满；在地役权关系中，双方可以依约定处理。二者在责任方式、责任范围方面均存在着显著的差异。
第六十三条 【地役权注销登记】已经登记的地役权，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、证实地役权发生消灭的材料等必要材料，申请地役权注销登记：
（一）地役权期限届满；
（二）供役地、需役地归于同一人；
（三）供役地或者需役地灭失；
（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭；
（五）依法解除地役权合同；
（六）其他导致地役权消灭的事由。
第六十四条 【地役权注销登记管辖】地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。
供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。
地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当提交相关材料，就已经变更或者转移的地役权，直接申请首次登记。
【相关规定指引】
《物权法》第168条、第169条（P411）；《土地登记办法》第37条第3款、第53条（P438、439）；《实施细则》第28条第2款（P424）。
【条文解析】
一、地役权登记应向供役地所在地不动产登记机构申请
供役地和需役地的房屋或土地可能坐落在不同的行政区域，登记业务各归属于不同的登记机构管辖。为了避免供役地权利人在需役地之上先行办理地役权登记后另行转让，从而损害受让人的合法权益，《实施细则》本条文规定当事人应当向供役地（而非需役地）所在地的不动产登记机构申请地役权登记，然后再由供役地登记机构直接将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。
二、地役权的设立和转移均采登记对抗要件主义
对于设立后未申请首次登记的地役权，在转移时未经登记，同样可以发生地役权变动的物权效力。其中主要有两点理由：
首先，地役权通常发生在需役地权利人和供役地权利人之间，一般不涉及第三人，在发生第三人侵害土地权利的情况下，主要是对土地使用权的侵害，不涉及地役权的侵害，即使不登记，也不影响当事人的权属。[48]
其次，地役权最主要的还是适用于广大农村地区，如果对于地役权的设立和转让采登记生效要件主义，就会给群众造成不便，而且也增加了成本，况且实践中农村地役权80％～90％都不登记。[49]如果在申请登记前，某地役权已经变更或转移过，那么，如果要求补办首次登记然后再办理转移登记，实在没有必要。因为登记簿先前从未有过该地役权的登记信息，也就不存在需要保护的社会信赖；反过来看，如果该地役权先前发生的变更或转移次数较多，都要求自第一次设立时起即补办登记，显然也不现实。
【典型案例】
李大等与彭某等地役权纠纷上诉案[50]
【裁判要旨】
在《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》施行之前签订的地役权合同，至今仍在履行的，可以适用现有《中华人民共和国合同法》的规定以及《中华人民共和国物权法》关于地役权的相关规定。此种地役权设立之时，法律尚不健全，未明确规定地役权条款，更未设置专门的地役权登记制度，但只要是在需役地或者供役地使用权证上做了明确标识的，仍应当认为该标识能够产生与地役权登记相同的公示效果。因此，此种供役地使用权如今发生转移，受让人不能被认定为善意第三人。
【案情简介】
一审法院审理查明：1993年8月25日，第三人甲馆供销社作为甲方，与原告之父李乙镇作为乙方，签订《有偿转让旧库房协议书》约定：甲方将座落于该县甲馆镇霞溪旅社对面的副食仓库旧库房（含地皮）转让给乙方使用；甲方自愿在连接着转让给乙方的旧库房的西面留出东至西宽3米的空地作双方通风、采光和人车通行之用，双方在此通道不准堆放任何杂物影响通行。但协议双方未对涉案空地的登记问题及利用期限做出约定。
李乙镇取得第三人向其出让的房地产后，分成均等面积的二宗地块向原县土地管理局申请登记办理土地使用权证，其中一宗地办证到其名下，另一宗地办到其两个儿子即原告李大、李二名下。l997年11月13日，原县土地管理局向李乙镇及两原告颁发了《国有土地使用证》。
1996年6月20日，原县房地产管理局向第三人就其所有的座落于甲馆镇解放路的房屋颁发了两本《房屋所有权证》。第三人将上述两本《房屋所有权证》项下的房屋用作向被告该县农行借款抵押，并办理了抵押登记。1999年1 月27日，该县人民政府向第三人颁发《国有土地使用证》，该《国有土地使用证》所附的宗地图除标明第三人的用地范围外，还标明本案所争议的通道。
1999年，被告该县农行与第三人之间因借款纠纷发生诉讼，第三人败诉。第三人无力偿债，法院经申请遂裁定将第三人所有的前述房地产的一部分交付给该县农行抵偿债务。经司法拍卖，彭某竞得上述房地产。随后，彭某向该县房产管理局提出申请，就上述房产申请过户登记发证。于是，该县人民政府向彭某颁发了《房屋所有权证》。
但是，第三人在法院将含有涉案3米空地已设立地役权的房地产抵债给被告该县农行后，农行未将涉案3米空地已设立地役权的情形告知彭某。在房产拍卖结束后、彭某办理过户登记前，原告向房管局书面提出异议，要求该局实地丈量以澄清权属。房管局书面答复称过户确有误差，遂办理了更正登记，重新颁发了《国有土地使用证》给彭某，将包括本案讼争的3米宽的土地登记在彭某名下。
此后，彭某运来石头堆放在涉案3米宽土地的土地上。为此，两原告起诉请求判令被告留出本案争议的宽3米的空地作通道给其二人通风、采光、通行。
【裁判理由】
一审法院认为：本案原告的父亲李乙镇与第三人该县供销合作社签订的《有偿转让旧库房协议书》中所附地役权约定，主体合格、内容合法、意思表示真实，是有效的协议，双方本应诚实履行。但由于合同双方当事人未对约定的地役权进行登记，也未约定利用期限，第三人将包含系争3米宽的空地在内的房地产抵押给被告该县农行后，被告该县农行未将已设立地役权的情形告知彭某，导致彭某在不知情的情形下通过公开拍卖取得了本案已设立地役权的3米宽土地的使用权，并依法办理了土地使用权证书，根据《中华人民共和国物权法》第158条“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，彭某属于善意取得的第三人，故原告向被告主张本案地役权，本院不予支持。
因此被告彭某有权不履行原来约定的地役权合同义务。而被告该县农行既不是涉案3米宽土地使用权的实际所有人，也不是与原告约定涉案3米宽土地地役权的合同相对人，故原告请求判被告农行停止侵害、排除妨碍没有事实和法律依据。据此，判决：驳回原告李大、李二的诉讼请求。
原告不服，提起上诉。二审法院经审查对一审查明的事实予以确认，认为：
本案争议的焦点是：其一，彭某取得涉案3米通道的土地使用权是否属于善意第三人?其二，上诉人要求被上诉人将涉案的3米通道留作通行的通道以保障上诉人的通行权有无事实及法律依据?
关于第一个焦点问题，即彭某取得涉案3米通道的土地使用权是否属于善意第三人，二审法院认为，《中华人民共和国物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。根据本案的事实，李乙镇在1997年取得《国有土地使用证》时，该《国有土地使用证》中已用附图的形式标注了涉案3米通道的存在；在1999年1月27日第三人取得《国有土地使用证》时，该证所附的宗地图中除标明第三人甲馆供销社的用地范围外，也标明其房地产南侧李乙镇用地北侧有一通道。在《中华人民共和国物权法》实施日（2007年10月1日）之前，并没有地役权登记的相关规定，而该县国土资源局在双方利害关系人的土地权属证书上均标注出协议通道的存在，可以认定具有公示的效力。
关于本案争议的第二个焦点，二审法院认为，如前所述，涉案地役权在两本《国有土地使用权证》上的标注，具有登记公示的效力，彭某不能认定为善意第三人，因此，被上诉人依据《中华人民共和国物权法》第158条进行抗辩，没有事实依据。根据《中华人民共和国物权法》第164条：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定除外”的规定，涉案土地使用权在转让后，地役权随之转让，因此，彭某虽取得了涉案土地使用权，但其行使物权，仍然受到地役权的限制。被上诉人将石头等杂物堆放在通道上，侵害了上诉人的地役权。
综上所述，本案所涉及地役权的设立、供役土地的转让、纠纷的发生均在《中华人民共和国物权法》实施之前，而供役土地的物权转移发生在《中华人民共和国物权法》实施之后。考虑到《中华人民共和国物权法》实施之前我国没有建立地役权法律制度、没有地役权登记相关规定这一现实状况，土地管理部门在利害关系人双方的土地证上均标注出协议通道的行为，可以认定具有公示的法律效力，判决如下：撤销县人民法院（2014）民一初字第1206号民事判决；被上诉人应清理完堆放在涉案土地上的石头等杂物，留出通道供上诉人通风、采光、通行；驳回上诉人对被上诉人该县农行的诉讼请求。
【实务指引】
在《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》施行之前签订的地役权合同，一直履行至今的，发生地役权纠纷，能否适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的规定?
一、物权法的规定
在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施之前，我国没有地役权的相关法律规定，但地役权这一概念在法学理论中早已存在。《中华人民共和国民法通则》第83条确立了相邻关系的基本原则、基本内容和责任形式。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第98条至103条对相邻关系作出了进一步的细化和明确。但这些规范远远不能适应复杂多样的基于不动产更有效利用的法律关系的调整。因此，《中华人民共和国物权法》第156条第1款规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”第157条第1款规定：“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。”从而正式确立了地役权制度。
其第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”
二、合同法的规定
我国《中华人民共和国合同法》的适用原则同样适用于通过合同设立的地役权法律关系。地役权是基于双方当事人的合同产生，因此，设定地役权的合同也同时受《中华人民共和国合同法》的调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第1条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适应合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”第2条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”这两条规定实际确立了《中华人民共和国合同法》的适用规则和范围，作为调整民事行为基本法之一的《中华人民共和国合同法》的适用原则，同样对其他民事法律的适用具有指导意义。
按照民事行为不禁止即可为的原则，本案的地役权合同在1993年签订，并不违反法律规定，对双方当事人均有约束力，且所约定的通行等行为具有延续性，跨越了《中华人民共和国物权法》的实施之日（2007年10月1 日），因此，涉案地役权法律关系还应受到《中华人民共和国物权法》的调整。