第五章 其他登记
第一节 更正登记
第七十九条 【不动产更正登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。
权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）证实登记确有错误的材料；
（三）其他必要材料。
利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。
第八十条 【不动产更正登记申请的处理】不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。
不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。
第八十一条 【不动产登记机构发现登记错误的处理】不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
【相关规定指引】
《物权法》第19条（P408）；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第1条（P413）； 《土地登记办法》第58 条（P439）；《房屋登记办法》第75条（P445）。
【条文解析】
一、登记错误类型的区分及其意义
（一）权利事项错误与非权利事项错误的区别
根据登记簿记载内容的错误是否与不动产权利的归属、内容有关，可以将不动产登记错误分为权利事项登记错误和非权利事项登记错误。
1.权利事项登记错误
其是指登记簿上记载的不动产权利的归属、内容与真实的不动产权利的归属、内容不一致，包括：（1）登记了登记名义人本不享有的某项不动产权利；（2）登记名义人本来享有的某项权利却被注销；（3）本应享有的不动产权利被登记在他人名下；（4）登记了登记名义人本不应当承担的某项不动产权利负担或限制。可见，权利事项登记错误，主要关乎真实权利人与登记名义人是否一致。
2.非权利事项登记错误
其是指不动产登记簿上与不动产物权归属、内容无关的事项之记载与真实情况不一致。此时，不动产权利的归属没有登记错误，只是不动产的面积、坐标、位置、用途等自然状况或者登记权利人的身份信息登记错误，以及纯粹的笔误。
（二）区分权利事项错误与非权利事项错误的意义
1.二者对真实权利人之物权的妨害程度是不同的
发生权利事项登记错误时，根据登记推定的权利归属与真实的权利归属不一致。如果真实权利人的权利没有得到登记的确认，其一，真实权利人自身无法进行进一步的处分登记，即其物权即被妨碍；其二，如果被登记在他人名下，则可能被登记名义人处分，第三人继而可以善意取得，由此，真实权利人之权利即被侵害。与此相反的是，如果发生的是非权利事项登记错误，则即便不动产的位置、面积等略有差异，也不能否认该权利归属的正确性，真实权利人就是登记名义人，其权利的处分不受阻碍，其权利也不可能被第三人善意取得。
2.二者在申请更正登记的处理规则上是不同的
权利事项登记错误时，更正登记申请人主张推翻登记信息所公示的权利归属，将登记变更到自己名下，如此，更正登记之申请人与登记名义人之间的权属纠纷在所难免。而当申请人向登记机关主张某项权利应当归其所有时，登记机关如果按其要求登记，就无异于替代裁判机关对真实的权利归属作出判断。但是，从更正登记的程序安排来看，仅有登记机关和申请人两方在场，它不可能如同开庭审理一般将争议当事人双方置于同一时间同一地点，然后对案件事实进行全面的审查。
因此，除非登记名义人自己同意，或者更正登记申请人提交的材料（如确权裁判文书）能够在法律上直接完全地证明更正登记申请人才是真正的权利人，否则登记机关就不能为申请人办理登记。反观非权利事项登记错误，它不影响不动产权利的归属和内容这种最基本的财产秩序，对权利人的影响相对较小，因而登记机关根据一般性证据就可以决定是否进行更正登记。
二、权利人与利害关系人提起的更正登记
（一）两种登记错误都可能有损其物权的圆满状态
《中华人民共和国物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”这里的“权利人”显然就是指“不动产登记簿记载的权利人”“利害关系人”就是指因不动产登记簿未将其享有的权利登记在册或者未正确登记在册，从而可能遭受法律上之不利益的人。
登记簿记载的权利人，由于登记的权利归属和内容没有错误，因而其对自身不动产权利登记信息申请的更正登记，只可能由非权利事项登记错误引起；利害关系人申请的更正登记，既可能由权利事项登记错误引起，也可能由非权利事项登记错误引起，因为两种登记错误都可能有损其物权的圆满状态。
（二）利害关系人申请更正权利事项错误原则上应征得登记名义人同意
从《中华人民共和国物权法》第19条的规定来看，当利害关系人申请更正登记时，登记机关只能在以下两种情形中同意登记：经登记名义人同意，或者有证据证明登记确有错误。该如何理解这一规定呢?利害关系人申请更正的事项属于权利事项错误时，首先以征得登记名义人同意为原则，除非利害关系人提供了能够完全充分地证明登记确有错误的证据，如法院确权判决、仲裁机构的裁决。登记机关依职权办理变更登记的，也需要遵循这样审查原则。
（三）不同的错误类型中对证明材料的具体审查要求不同
《实施细则》第79条第1款第2项笼统地规定申请人应当提交“证实登记确有错误的材料”，但从权利事项错误与非权利事项错误二分的角度来看，这些“证实登记确有错误的材料”在不同的错误类型中，具体的审查要求是不同的。正如前所述，当利害关系人申请更正权利事项错误时，一定要严格把握证明标准。《实施细则》第81条的规定表明，不管是不是权利事项登记错误，登记机构在发现登记确有错误后通知当事人在30日内办理变更登记，如逾期不办理，则登记机关经公告15日后即可依职权办理。值得注意的是，这里的“通知——公告——变更登记”程序的前提，是登记机关已经通过严格的审查，认为登记确有错误，尤其是对于权利事项错误的认定，应当十分谨慎。
【典型案例】
某某市住房和城乡建设委员会与蔡某某等房屋行政登记纠纷上诉案[1]
【裁判要旨】
根据《房屋登记办法》第75条的规定，登记机构在依职权办理更正登记时，应当区分登记错误事项是否涉及房屋权利归属和内容。如果登记错误不涉及房屋权利归属和内容，则经过适用第1款的“认定——通知——逾期办理登记”程序依职权办理更正登记；如果登记错误涉及权利归属和内容，则登记机关需依权利人申请方能办理变更登记。房屋用途从“住宅”转变为“管理用房”，不仅仅是用途的变化，还可能引起房权利归属的变化。
【案情简介】
2012年1月31日，上诉人某市住房与城乡建设委员会依照《房屋登记办法》第75条第1款的规定作出《关于更正三和嘉园28幢130号102室房屋用途的决定》。该决定将三和嘉园28幢130号102室房屋的性质由“住宅”更正为“管理用房”。
一审法院认定，原告蔡某某于2006年3月22日与第三人签订了购买三和嘉园28幢130号102室房屋的购房合同，并向被告该市住房与城乡建设委员会申请办理了房屋登记手续。2008年2月1日，原告蔡某某取得了编号为江北200809831号《房屋所有权证》，该证载明房屋设计用途为住宅。
2011年，被告接到举报称该套房屋性质登记状况与实际不符。被告从该市城市建设档案馆调取档案资料后发现，该市规划局于2005年11月7日对（2004）浙规（建）证0200065号《建设工程规划许可证》予以调整，将3#底层东首二套住宅改为管理用房（其中一套系三和嘉园28幢130号102室）。被告于2011年10月向原告发出了《关于办理更正登记事项的通知》，通知原告向其办理更正登记，但原告收到该通知后一直未予办理。
2012年1月31日，被告该市住房与城乡建设委员会依照《房屋登记办法》第75条第1款的规定作出《关于更正三和嘉园28幢130号102室房屋用途的决定》。
【裁判理由】
一审法院认为，被告某市住房与城乡建设委员会作为该市的房屋登记机构，具有房屋登记的法定职权。涉案房屋在2005年11月7日经该市规划局调整为管理用房，按照法律规定，管理用房不应登记在原告一人名下。被告依据不实的《建设工程规划许可证》于2008年将涉案房屋登记在原告名下，被告在发现涉案房屋性质为管理用房后，仅作出更正涉案房屋用途的决定，将房屋性质由住宅改为管理用房，对其它内容却未予更正，实质上涉案房屋仍然登记在原告一人名下，显属不当。
《房屋登记办法》第75条第1款是指不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记薄记载错误的更正登记规定，而管理用房已经涉及到房屋权利的归属问题，因此，被告作出的被诉具体行政行为属于适用法律、法规错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第2项的规定，判决撤销被告某某市住房和城乡建设委员会于2012年1月31日作出《关于更正三和嘉园28幢130号102室房屋用途的决定》的具体行政行为。
上诉人该市住房和城乡建设委员会上诉称，对于管理用房，法律、法规没有明确规定不能登记在一人名下，原审法院认定上诉人将涉案房屋性质由住宅更正为管理用房的行为涉及到房屋权利的归属问题以及管理用房不应登记在被上诉人蔡某某一人名下，缺乏法律依据。上诉人依据调整后的规划许可对涉案房屋作出房屋规划用途更正决定，事实清楚，依据充分，程序合法。请求二审法院撤销原审判决，并维持上诉人作出的行政决定。
被上诉人蔡某某未作书面答辩，在庭审中辩称，上诉人将住宅用房改为管理用房，会产生权属上的争议。上诉人适用《房屋登记办法》第75条的规定属适用法律、法规错误。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人某某公司未作书面答辩，在庭审中辩称，该市规划局于2005年在小区建设工程已验收完工后，对（2004）浙规（建）证0200065号《建设工程规划许可证》进行的涂改不具有法律效力，涉案房屋用途仍为住宅，上诉人根据无效的规划许可作出房屋用途更改的决定，会引起房屋权属争议，属适用法律错误。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审审理期间，各方当事人均无新的证据向本院提供。各方当事人向原审法院提交的证据已随卷移送本院。本院根据随卷证据及庭审认定的事实，对原审法院认定的事实予以确认。
二审法院认为，上诉人作为该市区的房屋登记机构，具有房屋登记的法定职权。上诉人将涉案房屋原登记中的房屋设计用途由住宅改为管理用房，影响到该房屋的使用功能和用途，涉及到房屋权利内容，不应当适用《房屋登记办法》第75条第1款的规定。上诉人根据上述法条作出被诉具体行政行为，属适用法律、法规错误。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法。另，由于目前没有证据证明涉案房屋属于物业管理用房，故原审判决直接作出涉案房屋作为管理用房不应登记在一人名下的认定不妥，在此，法院予以指正。上诉人上诉理由不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项的规定，判决驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。
【实务指引】
关于更正登记的规则，从《土地登记办法》《房屋登记办法》，到《实施细则》，三个部门规章呈现出一个不断改进的过程。
一、《土地登记办法》对利害关系人申请更正的规定过于严苛
《土地登记办法》第59条第2款规定：“利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。”据此，利害关系人申请的更正登记无论是权利事项登记错误，还是非权利事项登记错误，都需要经得土地权利人的书面同意，这就显得过于机械了。诚然，如果没有经得土地权利人的书面同意，而登记机关审查又有疏漏，登记机关的更正登记行为很可能损害原登记名义人的权利。但是，在利害关系人能够举出完全充分的证据证明登记确有错误时，登记机关仍以申请人未取得登记名义人同意为由拒绝办理，显然不妥。该规定对于登记错误是否涉及权利归属和内容，根本未作区分，更未提及各种情形下分别该如何处理。
二、更正登记制度在立法与适用上不断演进
对于以上规范的缺陷，《房屋登记办法》第75条有所改进。该条区分登记错误是否涉及权利归属和内容两种情形，并对分别如何处理做了规定。但是，该条规定的第2款仍有不足之处：登记错误涉及权利归属和内容，登记机关通知权利人办理变更登记，而权利人不予回应的，登记机关能否依职权办理?在该规定中尚不明确。
《实施细则》第83条又在《房屋登记办法》的基础上进一步做了完善。该条对依职权办理变更登记的程序做了详细可操作的规定，而且无论该登记错误是否涉及权利归属和内容，均一概适用。尽管在本书看来，依职权办理的变更登记，也应当对登记错误是否涉及权利归属和内容予以一定程度的区分，但仅从实务操作来看，截至目前，该条规定已相当详尽。