第二节　异议登记

第八十二条　【不动产异议登记及其申请所需材料】利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：

（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；

（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；

（三）其他必要材料。

第八十三条　【不动产异议登记受理及失效】不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。

异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

第八十四条　【不动产异议登记的效力】异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

【相关规定指引】

《物权法》第19条第2款（P408）；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第1条、第3条、第16条第1款（P413、414）；《土地登记办法》第60条（P439）；《房屋登记办法》第23条第1款第4项、第76条、第79条（P441、446）。

【条文解析】

一、不动产登记的推定力与公信力

异议登记的实质，就在于当申请人认为既有的不动产登记对自己的合法权益造成损害或妨碍时，通过异议登记程序暂时性地阻却已有登记的法律效力。然而，要彻底理解异议登记的实质，首先要理解既有的不动产登记信息到底有何种法律效力，然后再追问异议登记究竟能阻却既有登记的哪些法律效力。

从《中华人民共和国物权法》的规定来看，我国不动产登记的法律效力有两层含义：

第一层意思是权利归属正确性的推定效力，即不动产登记的推定力。简而言之，没有相反的证据，记载在登记簿上的权利人，就是法律认可的权利人。第二层意思是社会公众对权利外观的信赖应当受到法律保护的效力，即不动产登记的公信力。通俗地说，凡信赖不动产登记簿与信赖对经过登记的不动产予以占有的善意第三人，其所得之利益都应当受到法律的保护。

二、异议登记仅否定既有登记的公信力

（一）通过更正登记程序推翻不动产登记推定力的要求极为严格

不动产登记具有推定力，意味着包括司法机关在内的一切主体，都应当根据登记簿的记载认可该登记名义人在法律上享有该项权利或承担该项权利负担，除非能够有人举证证明该登记确有错误，并经过法定程序被有权机关确认，否则不能否定此种推定力。

根据《中华人民共和国物权法》第19条第1款的规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

在不动产登记簿记载的权利人不同意利害关系人主张的更正登记时，利害关系人如需顺利办理更正登记，就必须“有证据证明登记确有错误”。

由于涉及权利归属和内容的登记错误往往会引发民事权属争议，而登记机关又不可能替代司法机关的裁判职能，因而在登记名义人不同意利害关系人提出的更正登记时，需要对利害关系人提交的证明材料进行极为严格的审查，因为这种证明材料只有达到了显然能够推翻不动产登记推定力的程度，登记机关方能为其办理更正登记。因此，登记名义人不同意更正登记，并且申请人无法直接证明登记确有错误，就属于更正登记中的常态了。

（二）异议登记可以切断登记信息公信力的原因

利害关系人所举证据的证明力固然无法达到直接否定不动产登记推定力的程度，但是法律应当在权利人与利害关系人之间采取一定的利益平衡措施，为利害关系人寻求进一步的救济，保留最低限度的制度保障。此中缘由在于，尽管在法律上我们首先要维护不动产登记的推定力，即在有权机关做出终局性确权之前，只能视登记名义人为真正的权利人，但是我们不能绝对排除登记错误的可能性。换言之，无论异议登记申请人的权利主张是否真实，至少其证明了自身与现有登记信息存在利害关系，并由此引发权属争议。

假如在利害关系人提出异议之后，对既有登记信息的效力不做任何限制，那么一旦权属争议的结果表明登记名义人并非真实权利人，而异议登记期间第三人又能基于登记的公信力善意取得该物权，则真实权利人将无法主张物权的追及效力，只能向登记名义人主张赔偿责任。这一结果显然对真正权利人不公。

（三）异议登记期间“不否定登记推定力仅否定登记的公信力”

法律其实是将异议登记期间的效力定位在了“不否定登记推定力，但否定登记的公信力”，这一定位既没有限制登记名义人在异议登记期间的处分权，又没有排除真实权利人主张物权追及效力的空间，因而实现了双方权利的平衡。

值得注意的是，在《实施细则》颁布以前，无论是《土地登记办法》还是《房屋登记办法》，亦或是地方性的法规和规章，都规定登记名义人在异议登记期间不能办理处分登记，而现在《实施细则》第84条已经对此做了明确相反的规定，故登记机关应当按照新法及时纠正旧的做法。

三、异议登记制度的三个注意事项

（一）申请异议登记应当提交的材料

1.异议登记的前提是申请人与登记存在利害关系

即使确有登记错误，但与申请人本人无法律上之利害关系的，登记机关仍然没有受理申请人之异议登记申请的义务。因此，申请人应当提供材料证实自己与登记存在利害关系。

2.申请人须提供材料证实登记事项存在错误

这里的能够“证实”登记错误的材料，具体应遵循怎样的标准?应当认为，申请人提交的证明材料只需达到足以让人难以排除登记错误之可能的程度，不要求其能够证明登记确有错误。因为，根据《中华人民共和国物权法》第19条及《实施细则》第81条的规定，申请人如果提交的材料能够证明登记确有错误，就可以直接办理更正登记了，通常只有未征得权利人的同意或者未能证明登记确有错误时，才转而求其次申请异议登记。

（二）异议登记有期间限制

尽管异议登记期间没有限制权利人处分不动产，但是其不动产权利毕竟失去了公信力，从而在一定程度上增大了第三人与权利人开展交易的风险。对此，考虑到异议登记申请人提供的关于登记错误的证明材料，只有初步的证明力，因而在法律上其仍然不是权利人本人，绝不应当对权利人经过登记的权利造成过多过久的干预。所以，现有规定将异议登记期间定为15天。为了防止异议登记期满后利害关系人无限制地反复申请异议登记，《实施细则》第83条第3款规定：“异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。”

（三）异议登记申请人欲使异议登记的效力得以继续就必须起诉

对利害关系人而言，申请异议登记的价值，在于为进一步采取救济措施提供临时性的保障。《中华人民共和国物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，申请人如需使异议登记的效力得以继续，就必须起诉，以表明其对于权属争议的态度是认真严肃的，值得法律为其延续异议登记的效力。

既然向法院起诉只是表明利害关系人态度的一种方式，那么其他能够同样表明这一点的方式也应当被许可，而非仅限于《中华人民共和国物权法》所规定的“起诉”，况且，在行政法规或部门规章中认可其他类似方式具有同样的效力，也并不构成对《中华人民共和国物权法》的违背。

有鉴于此，《实施细则》第83条规定“人民法院受理通知书”和“仲裁委员会受理通知书”两种形式均可。此外，根据《中华人民共和国土地管理法》第16条的规定，人民政府的处理是当事人就土地所有权或使用权争议提起诉讼的前置程序，因此在此类纠纷中，申请人在异议登记期间请求人民政府予以处理的，也可以使异议登记的效力得到延续。

【典型案例】

杜一等诉王大等异议登记不当损害责任纠纷案[2]

【裁判要旨】

异议登记申请人办理异议登记后起诉登记权利人的，即便异议登记人败诉，也无需赔偿登记权利人的律师费，原因在于，诉讼中当事人是否委托代理人，完全由自己决定，当事人因委托代理人支付的律师代理费与异议登记不当所造成的损失无法律上的因果关系。

【案情简介】

两原告系兄弟关系，被告王某香之父王某泉（2013年3月7日身故）与被告王大、王二系堂兄弟关系。2011年12月21日原县国土资源局根据王某泉、王大、王二的申请依法办理坐落在原该县柯岩乡堰东村地段、地号为283号、面积为124.86平方米、土地使用者为杜某隆（系两原告之父，已故）的土地使用权异议登记，并告知异议登记申请人可在异议登记后15日内向所在地人民法院民事庭提起民事诉讼，待物权诉讼确认后，凭人民法院的生效法律文书，确认该宗土地使用权的实际归属。

2013年5月27日法院受理原告王大、王二和王某香诉被告该县人民政府、第三人杜一、杜二土地行政登记一案，其诉讼请求为：请求依法撤销被告于1989年12月作出的将地号为283，图号为6－6－6的土地使用权登记在杜某隆名下的具体行政行为。

法院于2013年8月14日作出（2013）行初字第35号行政裁定书，该裁定认为：被告于1990年9月27日作出涉案土地使用权登记行为，从该日起算，无论至原告王大、王二、王某香之父王某泉第一次向被告提出涉案土地使用权撤销登记申请，该县国土资源局予以办理异议登记时止，还是至三原告提出本案诉讼时止，均已超过20年。被告与第三人皆主张三原告起诉超过20年法定期限，理由正当，应予支持。

综上，三原告起诉超过法定期限且无正当理由，应予驳回。据此裁定驳回原告王大、王二、王某香的起诉。双方当事人均未上诉，现该裁定已发生法律效力。现原告以三被告异议登记不当、在已提起确权之诉的情况下，又提起行政诉讼，致二原告支付律师代理费12000元为由诉至法院要求三被告赔偿，酿成纠纷

以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作陈述及下列由原告提供、并经查证属实的证据所证实：

证据一，日期为2013年5月17日的行政诉状复印件一份，证明被告王大、王二、王某香向县人民法院提起行政诉讼的事实；

证据二，（2012）行初字第35号行政裁定书一份，证明三被告撤销具体行政行为之诉被法院裁定驳回起诉的事实；

证据三，县土告［2011］第7号《异议登记告知书》一份，证明被告王大、王二及被告王某香之父王浩泉办理异议登记的时间、异议登记部门就相关情况告知当事人的事实。

【裁判理由】

法院认为：

异议登记具有使不动产登记簿上所记载的物权丧失正确性推定的法律效力。因此，如果异议登记申请人滥用异议登记权，有可能使不动产登记簿上所记载的权利人丧失交易机会，从而造成损害，因此引起的纠纷就是异议登记不当损害责任纠纷。

本案中，被告王大、王二及被告王某香之父王某泉因对登记于两原告之父杜某隆名下、坐落于原该县柯岩乡堰东村地段、地号为283号、面积为124.86平方米的土地使用权登记有异议而向原该县国土资源局办理异议登记，此为《中华人民共和国物权法》第19条赋予异议登记申请人的法定权利，其行使异议登记权利并不违法。

被告王大、王二及被告王某香之父王某泉已在规定的时间内向法院提起民事确权之诉，在此期间，三被告又向法院提起撤销土地行政登记的行政诉讼，三被告的该次起诉虽因超过20年的法定期限被法院裁定驳回起诉，但双方因拆迁引起的权利义务争议并没有得到最终的解决，亦即凭现有证据无法证实被告王大、王二及被告王某香之父王某泉滥用了异议登记权，原告以三被告于2011年12月向二原告提出民事诉讼期间，再提出行政诉讼，迫使二原告再次出资聘请律师代理诉讼事宜，造成了二原告的12000元律师代理费的损失为由，要求三被告赔偿，并提供法律服务委托合同、发票各一份佐证。

对此，法院认为，如上所述，现原告并没有证据证实被告滥用了异议登记权，而且我国并没有关于强制代理的法律规定，诉讼中当事人是否委托代理人，完全由自己决定，当事人因委托代理人支付的律师代理费与异议登记不当所造成的损失无法律上的因果关系，原告提供的法律服务委托合同及发票缺乏有效证据必备的关联性要件，对其证明力法院不予认定，原告该项请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，被告所持抗辩理由成立，法院予以采纳。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第5条，《中华人民共和国物权法》第19条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决：驳回原告杜一、杜二的诉讼请求。

【实务指引】

一、异议登记不当给登记权利人造成损害须承担法律责任

异议登记不当损害责任纠纷，是最高人民法院《民事案件案由规定》所规定的一种独立的案由。异议登记不当，是指由于异议登记的内容经证实不正确，或者申请人进行异议登记后未在15日内起诉、提请仲裁或依法请求人民政府处理而使异议登记失效，给登记权利人造成损害的行为。

二、利害关系人提起的错误的更正登记也是一种异议登记

这里的异议登记不当损害责任，不仅仅指因不当的异议登记给登记权利人造成损害的情形，还包括错误的更正登记。实际上，我们将利害关系人提起的错误的更正登记，也看成是异议登记。因为更正登记和异议登记制度在语义存在一定的联系：利害关系人申请更正登记，也属于一般意义上的“异议”。即，无论利害关系人申请的是更正登记，还是异议登记，都发生于利害关系人认为他人不动产权利登记错误从而提出“异议”的场合。如果利害关系人申请“更正登记”，而登记机关又审查不严，不慎将原本正确的登记改成错误登记，那么此时原登记名义人提起的损害赔偿诉讼，也被纳入“异议登记不当损害责任纠纷”。

三、异议登记仅否定登记公信力可降低登记机关的法律风险

由于《实施细则》一改之前的规定，将异议登记的效力定位为“否定登记的公信力，而非推定力”，因此异议登记基本不再限制登记名义人的处分权，故因异议登记导致登记名义人丧失交易机会的可能已十分微小。这对登记机关而言，大大降低了因异议登记不当而招致的法律风险。