第七章 法律责任
第一百零三条 【不动产登记机构工作人员的公法责任】不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；
（二）擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；
（三）泄露不动产登记资料、登记信息；
（四）无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；
（五）强制要求权利人更换新的权属证书。
【相关规定指引】
《条例》第30条、第32条（P419）； 《公务员法》第56条（P453）；《刑法》第397条（P454）。
【条文解析】
一、不动产登记机构工作人员的行政责任
不动产登记机构工作人员有本条规定的渎职行为的，依法给予行政处分。根据《中华人民共和国公务员法》第56条的规定，从轻到重依次为：警告、记过、记大过、降级、撤职、开除六种。《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部令15号）第7条规定，行政机关及其公务员违反法定条件，进行土地登记、颁发或者更换土地证书的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分。
二、不动产登记机构工作人员渎职行为的刑事责任
（一）滥用职权或玩忽职守罪的构成
登记机构工作人员对符合登记条件的登记申请不予登记，是不履行法定职责的表现；对不符合登记条件的登记申请予以登记，是滥用职权的表现；擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿，无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料，或者强制要求权利人更换新的权属证书，都属于僭越法定权限或法定程序的行为。这些行为均可纳入渎职行为的范畴。依据《中华人民共和国刑法》第397条的规定：“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。国家机关工作人员徇私舞弊，犯前款罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。”
（二）滥用职权罪和玩忽职守罪的立案标准
关于不动产登记中滥用职权罪和玩忽职守罪的立案标准，《最高人民检察院关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定》（高检发释字 ［2006］2号）有明确规定，其中滥用职权罪的立案标准有：造成个人财产直接经济损失10万元以上，或者直接经济损失不满10万元，但间接经济损失50万元以上的；造成公共财产或者法人、其他组织财产直接经济损失20万元以上，或者直接经济损失不满20万元，但间接经济损失100万元以上的；虽未达到前两项数额标准，但两项合计直接经济损失20万元以上，或者合计直接经济损失不满20万元，但合计间接经济损失100万元以上的；造成公司、企业等单位停业、停产6个月以上，或者破产的。玩忽职守罪的立案标准有：造成个人财产直接经济损失15万元以上，或者直接经济损失不满15万元，但间接经济损失75万元以上的；造成公共财产或者法人、其他组织财产直接经济损失30万元以上，或者直接经济损失不满30万元，但间接经济损失150万元以上的；虽未达到前两项数额标准，但前两项合计直接经济损失30万元以上，或者合计直接经济损失不满30万元，但合计间接经济损失150万元以上的；造成公司、企业等单位停业、停产1年以上，或者破产的。
三、泄露不动产登记资料、登记信息的刑事责任
违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害，构成犯罪的，依法追究刑事责任。该刑事责任适用于不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人。
（一）侵犯商业秘密罪
该罪的犯罪构成包括四个方面：一是该罪的主体是一般主体，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人都可以成为该罪的主体。二是该罪侵犯的客体是商业秘密权以及受国家保护的正常有序的市场经济秩序。三是该罪的主观方面只能出于故意，即行为人有意识地通过多种手段侵犯商业秘密。过失不能构成本罪。至于行为人出于何种动机实施犯罪，不影响本罪的成立，只是量刑时可以考虑的情节。四是该罪在客观方面表现为实施了侵犯商业秘密的行为，并且给权利人造成了重大损失。以上四个构成要件，缺一不可，否则就不构成该罪。
关于量刑标准，《中华人民共和国刑法》第219条进行了明确规定：“有下列侵犯商业秘密行为之一，给商业秘密的权利人造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；造成特别严重后果的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金：（一）以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密的；（二）披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密的；（三）违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密的。明知或者应知前款所列行为，获取、使用或者披露他人的商业秘密的，以侵犯商业秘密论。本条所称商业秘密，是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。本条所称权利人，是指商业秘密的所有人和经商业秘密所有人许可的商业秘密使用人。”
（二）泄露国家秘密罪
该罪的犯罪构成包括四个方面：一是该罪的主体一般为特殊主体，即国家机关工作人员才能构成该罪，因为通常情况下只有国家机关工作人员才能掌握、了解国家秘密，这类犯罪属于渎职罪。但《中华人民共和国刑法》作了扩大解释，包括“非国家机关工作人员”也可以作为犯罪主体，但应“酌情处罚”，一般理解为应比照从轻处罚，此类行为主体构成的犯罪不属于渎职罪。二是该罪侵犯的客体是国家的保密制度。保守国家秘密是一切国家机关、武装力量、政党、社会团体、企业事业单位和每个公民对国家应尽的义务，它是一项维护国家安全和利益、保卫和促进社会主义建设事业发展的重要工作。任何泄露国家机密的行为，都会给国家的安全和人民的利益造成严重危害。三是该罪在主观方面只能是故意，即行为人有意识地泄露国家秘密，过失不构成本罪。四是本罪在客观方面，行为人必须具有违反保密法的规定，故意泄露国家秘密，情节严重的行为，2006年7月26日，最高人民检察院公布了《最高人民检察院关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定》（高检发释字［2006］2号），各个有关的国家机关，依据国家保密法所规定的保密范围、保密制度和职责、要求结合本部门、本单位的实际情况所作的具体保密规定，都是国家保密法的具体实施规定，违反了具体实施规定的，必然违反保密法规，所以在审判实践中都认为属于违反国家保密法的行为。以上四个要件齐备，方能构成该罪。
关于量刑标准，《中华人民共和国刑法》第398条规定：“国家机关工作人员违反保守国家秘密法的规定，故意或者过失泄露国家秘密，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。非国家机关工作人员犯前款罪的，依照前款的规定酌情处罚。”《最高人民检察院关于渎职侵权案件立案标准的规定》对立案标准规定如下：国家机关工作人员涉嫌故意泄露国家秘密行为，具有以下情形之一的，应予立案：“1.泄露绝密级国家秘密1项（件）以上的；2.泄露机密级国家秘密2项（件）以上的；3.泄露秘密级国家秘密3项（件）以上的；4.向非境外机构、组织、人员泄露国家秘密，造成或者可能造成危害社会稳定、经济发展、国防安全或者其他严重危害后果的；5.通过口头、书面或者网络等方式向公众散布、传播国家秘密的；6.利用职权指使或者强迫他人违反国家保守秘密法的规定泄露国家秘密的；7.以牟取私利为目的泄露国家秘密的；8.其他情节严重的情形。”
【典型案例】
邓某某滥用职权案[1]
【裁判要旨】
在依照法律、法规规定行使国家行政管理职权的组织中从事公务的人员，或者在受国家机关委托代表国家行使职权的组织中从事公务的人员，视为国家机关工作人员，可以成为包括滥用职权罪在内的渎职罪的主体。
【案情简介】
2012年至2015年，被告人邓某某借调至某市房地产档案信息中心工作期间，在负责该中心的房屋所有权登记信息证明出具工作时，滥用职权，通过变造被查询人身份信息的方式，为100户购房户出具与真实房屋所有权登记信息不符的虚假房屋所有权登记信息证明，并收受刘某某等人所送现金2000元以及烟酒，致使其中98户不符合契税减免条件的购房户享受国家规定的家庭首套房契税减免政策，造成国家税款流失759464.98元。2015年5 月18日，法院根据线索将被告人邓某某带至法院询问，破获此案。
辩护人认为，邓某某是企业的合同制工人，其出具的证明加盖的是某市光明房地产档案信息技术服务中心的印章，而该中心是集体所有制企业，因此，邓某某的犯罪主体资格有缺陷。
【裁判理由】
法院认为，某市房地产档案信息中心根据财税（2010）94号、豫财税政（2010）59号等文件的规定，通过房屋所有权登记信息系统查询纳税人的房屋登记记录，并出具书面查询结果，用于办理契税减免，是一种公务行为。被告人邓某某在该中心工作期间，虽未列入国家机关人员编制，但代表国家从事公务，其在工作中滥用职权，通过变造被查询人身份信息等方式，出具虚假的房屋所有权登记信息证明，致使国家利益遭受重大损失，其行为已构成滥用职权罪。此外，根据本案相关证据可知，加盖某市光明房地产档案信息技术服务中心印章的房屋所有权登记信息证明，是被契税分局认可的，可以用于办理契税减免。综上，对辩护人有关邓某某的犯罪主体资格有缺陷的辩护意见，本院不予采纳。公诉机关指控犯罪事实清楚，证据确实、充分，指控罪名成立，指控意见予以采纳。邓某某归案后能够如实供述自己的罪行，依法从轻处罚。对辩护人有关以上从轻处罚的辩护意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国刑法》第397条第1款、第67条第3款之规定，判决如下：
被告人邓某某犯滥用职权罪，判处有期徒刑六个月。（刑期自判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即邓某某的刑期自2015年5月20日起至2015年11月19日止。）
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向某市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。
【实务指引】
滥用职权罪和玩忽职守罪，都属于渎职罪。构成渎职罪的一般主体是国家机关工作人员。但除国家机关工作人员以外，还有哪些主体也可构成渎职罪呢?
一、立法解释规定的可以构成渎职罪的主体
《全国人民代表大会常务委员会关于〈中华人民共和国刑法〉第九章渎职罪主体适用问题的解释》规定：“在依照法律、法规规定行使国家行政管理职权的组织中从事公务的人员，或者在受国家机关委托代表国家机关行使职权的组织中从事公务的人员，或者虽未列入国家机关人员编制但在国家机关中从事公务的人员，在代表国家机关行使职权时，有渎职行为，构成犯罪的，依照刑法关于渎职罪的规定追究刑事责任。”
二、司法解释规定的可以构成渎职罪的主体
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理渎职刑事案件适用法律若干问题的解释（一）》（法释〔2012〕18号）第7条规定：“依法或者受委托行使国家行政管理职权的公司、企业、事业单位的工作人员，在行使行政管理职权时滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，应当依照《全国人民代表大会常务委员会关于〈中华人民共和国刑法〉第九章渎职罪主体适用问题的解释》的规定，适用渎职罪的规定追究刑事责任。”
《最高人民检察院关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定》（高检发释字［2006］2号）的“附则”第3款规定：“本规定中的‘国家机关工作人员’，是指在国家机关中从事公务的人员，包括在各级国家权力机关、行政机关、司法机关和军事机关中从事公务的人员。在依照法律、法规规定行使国家行政管理职权的组织中从事公务的人员，或者在受国家机关委托代表国家行使职权的组织中从事公务的人员，或者虽未列入国家机关人员编制但在国家机关中从事公务的人员，在代表国家机关行使职权时，视为国家机关工作人员。在乡（镇）以上中国共产党机关、人民政协机关中从事公务的人员，视为国家机关工作人员。”
三、最高人民法院指导性案例中的渎职罪主体
《最高人民检察院关于印发第二批指导性案例的通知》（高检发研字［2012］5号）公布的“崔某环境监管失职案（检例第4号）”，案件的“要旨”中阐明：“实践中，一些国有公司、企业和事业单位经合法授权从事具体的管理市场经济和社会生活的工作，拥有一定管理公共事务和社会事务的职权，这些实际行使国家行政管理职权的公司、企业和事业单位工作人员，符合渎职罪主体要求；对其实施渎职行为构成犯罪的，应当依照刑法关于渎职罪的规定追究刑事责任。”
应当注意的是，最高人民检察院公布的指导性案例不具有司法解释的效力。《最高人民检察院关于案例指导工作的规定》第3条规定：“人民检察院参照指导性案例办理案件，可以引述相关指导性案例作为释法说理根据，但不得代替法律或者司法解释作为案件处理决定的直接法律依据。”
第一百零四条 【当事人的法律责任】当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；
（二）采用欺骗手段申请查询、复制登记资料；
（三）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；
（四）查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的；
（五）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。
【相关规定指引】
《治安管理处罚法》第23条第1款第1项（P454）；《物权法》第21条（P409）；《侵权责任法》第6条第1款（P455）；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条、第13条（P456）。
【条文解析】
一、民事责任优先原则
当事人在不动产登记或登记资料查询活动中实施违法行为的，应当依法承担民事、行政或者刑事责任。如果同时构成民事侵权，行政责任或刑事责任，则多种责任并行不悖，均需承担。只不过我国《中华人民共和国侵权责任法》第4条明文规定：“侵权人因同一行为应当承担行政责任或者刑事责任的，不影响依法承担侵权责任。因同一行为应当承担侵权责任和行政责任、刑事责任，侵权人的财产不足以支付的，先承担侵权责任。”
被判决承担民事赔偿责任后，如果其合法民事权益不能得以完全的救济，当事人依然有权再次提起国家赔偿。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”
二、当事人虚假登记应负的赔偿责任
在不动产登记实务中当事人应承担的法律责任以虚假登记赔偿责任居多。如果不动产登记机构同时也未尽到审查义务的，则当事人和登记机构都应当承担责任。具体而言，当事人虚假登记分为以下几种情形：
（一）登记机关没有过错的仅由当事人承担责任
例如，当事人伪造身份证件、不动产权属证书等登记资料，而登记机关对此又不可能鉴别出来的，则虚假登记的责任完全由申请虚假登记的当事人承担，登记机关由于无过错而不需承担赔偿责任。
（二）当事人和登记机构恶意串通构成侵权须负连带责任
根据《中华人民共和国侵权责任法》第8条的规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”因此，此种情形下登记机构与当事人应当对他人遭受的损害承担连带赔偿责任。登记机构承担的责任超出自己应当承担之份额的，可以依据《中华人民共和国物权法》第21条的规定向当事人追偿。
（三）登记机关未尽合理审查义务要承担过错责任
当事人采用欺诈等手段申请虚假登记，而登记机关又未尽到合理的审慎审查义务，则双方应当按照《中华人民共和国侵权责任法》第12条的规定，分别按照各自的过错大小承担责任，难以确定责任大小的，双方平均承担赔偿责任。
【典型案例】
陈甲等诉县住建局房屋行政赔偿纠纷案[2]
【裁判要旨】
登记机构对申请人提交的虚假申请材料未尽合理审慎审查职责，为其办理登记后给不动产权利人造成损害的，登记机构应当与申请人按照各自过错大小分别承担责任。被侵权人如果单独起诉申请人获得胜诉后，申请人无财产可供执行，被侵权可以再行起诉登记机构，要求其承担与其过错大小相适应的赔偿责任。
【案情简介】
一审法院认定：坐落某县某镇城中路271号（新门牌306号）房屋原登记在陈甲名下。1997年4月28日，谢某以从陈甲处受让上述房屋为由，持非陈甲本人签名认可的房屋买卖契约及从陈甲父亲陈戊处获取的该房屋所有权证，向原某县房产管理局申请办理权属转移登记。同年6月3日，原某县房产管理局准予登记，并向谢某颁发房屋所有权证。
因陈甲、陈乙于2003年12月23日向一审法院提起行政诉讼，该转移登记行为已于2004年被一审法院判决撤销。涉案房屋登记在谢某名下期间，陈丁、谢某于2001年以该房屋为抵押物向中国农业银行某支行贷款。之后，因陈丁、谢某未能按期偿还贷款，该房屋被法院依法拍卖以抵偿贷款。2008年11月24日，陈甲、陈乙提起民事诉讼，请求陈丁、谢某赔偿其因上述房屋被拍卖所造成的财产损失198万元。
2010年1月15日，一审法院判决陈丁、谢某赔偿陈甲、陈乙财产损失134万元。该民事判决在强制执行中，因陈丁、谢某暂无财产可供执行而被裁定终结本次执行程序。
2011年3月27日，陈甲、陈乙向原某县房产管理局申请行政赔偿，同年5月26日，原某县房产管理局以陈甲、陈乙请求行政赔偿超过时效为由作出不予赔偿决定。陈甲、陈乙不服，遂提起行政赔偿诉讼。
原判判决：县住建局于本判决生效后三十日内赔偿陈甲、陈乙财产损失6万元；驳回陈甲、陈乙其他行政赔偿请求。
上诉人陈甲、陈乙、县住建局均不服，提起上诉。
【裁判理由】
二审法院对原审认定的事实予以确认，认为：
《中华人民共和国国家赔偿法》第2条规定，国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。[3]《中华人民共和国物权法》第21条第1款规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。该条第2款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。原某县房产管理局未尽审查职责，根据陈丁、谢某提供的虚假登记材料，且在权利人未亲自到场的情况下将涉案房屋转移登记在谢某名下，致使陈甲、陈乙的财产受到损失。陈甲、陈乙已就陈丁、谢某侵犯其财产权一案提起民事诉讼，只是由于陈丁、谢某无财产可供执行而被裁定终结执行。在此情形下，县住建局作为原某县房产管理局权利义务的继受机关，应当承担相应的过失赔偿责任。县住建局在承担行政赔偿责任后，有权就其承担的数额向陈丁、谢某追偿。
县住建局以陈丁、谢某已被判决承担民事赔偿责任为由，主张陈甲、陈乙不能再提起国家赔偿，缺乏法律依据。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。
陈丁、谢某提供虚假登记材料、原房产权证保管不善、原某县房产管理局未尽审查职责且违规操作是造成陈甲、陈乙财产损失的三个因素。而陈丁、谢某提供虚假材料申请涉案房屋转移登记，再以该房屋进行抵押贷款，并最终因无力偿还贷款致使涉案房屋被拍卖系造成陈甲、陈乙财产损失的主要原因。原审判决据此酌情判决县住建局承担20％的赔偿责任并无不当。陈甲、陈乙诉称县住建局工作人员与谢某恶意串通，没有证据证实，法院不予采信。陈甲、陈乙主张县住建局应承担其财产损失的全部赔偿责任，理由不能成立，本院不予支持。综上，三上诉人上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项[4]的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
【实务指引】
虚假登记当事人与登记机关均需承担责任的情形，可分为两种：一种是登记机关与虚假登记当事人恶意串通的情形，另一种是双方并无共同故意的情形。前者适用共同侵权连带责任规则，后者适用不连带的按份责任规则。
一、共同侵权的连带责任
《中华人民共和国侵权责任法》第8条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”共同责任中的连带责任，通常认为共同侵权人之间应当有共同的故意。但是根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，数个行为人没有共同故意，实施的行为指向共同的侵害目标，每一个人的行为都是损害发生的共同原因，造成了同一个损害结果且该损害结果不能分割，且行为人至少具有过失的侵权行为，也构成共同侵权行为，应当承担连带责任。
二、共同侵权的按份责任
《中华人民共和国侵权责任法》第12条规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”据此，对于无过错联系的共同加害行为，应当按照各自过错大小承担按份责任。原因在于，无过错联系的各行为人没有共同过错，不具备共同侵权行为的本质特征，因而也就不应当承担连带赔偿责任。
三、上述两种责任类型在诉讼规则上的区别
虽然在共同侵权连带责任和共同侵权按份责任中，登记机构和虚假登记申请人均需承担责任，但由于责任类型不同，在诉讼程序上也不相同。就本案而言，如果二侵权人承担的是连带责任，则既然原告在起诉原审第三人时没有将县住建局列为被告，就应当视为原告放弃了其对县住建局的求偿权，之后再起诉县住建局，将因违反“一事不再理”原则而被法院驳回；但在本案中，县住建局与原审第三人承担的是按份责任，因此，原告可以先后分别起诉。
【典型案例】
王刚诉某市区房管局房屋登记案[5]
【裁判要旨】
1.在房屋登记行政纠纷案件中，法院如果发现案件事实涉及刑事犯罪，且可能影响本案裁判的，应当中止审理；中止审理后，应当根据《中华人民共和国行政诉讼法》第66条“认为有犯罪行为的，应当将有关材料移送公安、检察机关”的规定。但移送的并非案件本身；
2.案外人采用欺诈的手段处分他人不动产，并办理了物权转移登记，真正物权人起诉登记机关要求承担责任的，法院应重点查明受让人是否为善意及登记机关审查是否有过失：如受让人为善意，且登记机关无过失，则应当驳回原告起诉；如受让人为善意，而登记机关有过失，则不能撤销登记行为，只能确认该行政行为违法；如果登记机关无过失，应当驳回原告的诉讼请求。
【案情简介】
某市某区人民法院在审理王刚诉区房管局房屋登记一案中认定，2004年5月12日，原告王刚从他人处以150万元人民币购买了坐落于该区××路200号诉争房屋，并在该区房管局领取了房屋所有权证。2004年7月，第三人张某、范某通过报纸广告发现诉争房屋的卖房信息，经联系与自称“王刚”的案外人签订房屋买卖协议，以250万元购买该诉争房屋，并于同年6 月7月16日向区房管局申请办理房屋转移登记，提交了包括申请登记表，原房屋所有权证、房产买卖协议、范某、张某、“王刚”的身份证复印件在内的申请材料。区房管局经审查，于2004年7月30日填发了给第三人范某的房屋所有权证和给第三人张某的房屋所有权证。2004年8月3日，第三人张某签字领取了上述房屋所有权证和共有权证。当日，原告王刚发现自己所有的房屋被转让，遂向区房管局递交申请书，称其持有所诉争房屋的房屋所有权证，其从未与他人进行过买卖，要求区房管局撤销为第三人张某、范某核发的房屋所有权证和共有权证。区房管局以王刚所持房屋所有权证系假证为由，收回了其持有的诉争房屋所有权证。2004年7月9日，原告王刚向某区法院提起本案行政诉讼。
另查明，案外人在办理房屋转移登记手续时提供的“王刚”身份证及房产买卖协议中“王刚”的签字，与被告区房管局王刚房屋档案中身份证复印件及商品房买卖合同上王刚的签字相比对，身份证文字内容一致，只是头像有细微差异，签字笔迹不一致。2005年8月14日，该区公安分局经侦支队对案外人伪造王刚身份证与第三人签订房屋买卖协议，将诉争房屋卖给第三人一案立案审查，但至今尚未破案，仍在侦查中。
【裁判理由】
关于被诉登记行为应否撤销，该案审理法院认为应分情况予以讨论：
一、原告与案外人恶意串通的情形
如果是法院在案件审理中，发现原告与案外诈骗人有串通实施诈骗行为的证据或者有证据证明“诈骗线索”的情形。因刑事案件的事实与行政案件的事实相同，公安、检察机关在刑事侦查中具有很强的侦查手段，较易查清全部案情，此外，如果原告与案外诈骗人有串通实施诈骗行为，第三人善意取得房屋所有权，有可能房屋管理机关存在未尽审慎审查职责的问题，但第三人取得产权证是合法的，应受到法律的保护，应当驳回原告的诉讼请求。如果原告与案外诈骗人没有串通实施诈骗行为，就有可能作出撤销或确认违法或维持被诉登记行为的判决。为了保证刑事判决与行政判决相一致，就必须刑事先行。也就意味着，行政案件须以刑事案件的审理结果为依据，而刑事案件尚未审结时，须等待刑事案件的判决结果出来后方能再进行裁判。对此种情形，法院应当中止诉讼。
二、第三人不构成善意取得的情形
如果是法院经审理认定，第三人从案外犯罪嫌疑人购买的房屋不属于善意取得的情形。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”上述规定明确了恶意串通实施诈骗的行为，属于无效民事行为，不受法律保护。因此，房屋管理机关对具有恶意串通的房屋买卖行为，不应核发房屋产权证，其核发行为违法，为保护房屋产权人的合法权益，应当撤销被诉登记并核发房屋产权证的行为。
三、原告与案外诈骗人不存在恶意串通的情形
如果是法院经审理认定，原告与案外诈骗人之间不存在串通诈骗的情形。自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人，如果受让人受让该不动产是善意的，并以合理的价格受让，依照法律规定进行了登记，则受让人取得该不动产的所有权。反之，受让人受让该不动产是恶意的，其取得的财产不受法律保护，属于无效行为的性质。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》的规定，善意第三人的合法权益应当予以保护，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，属于违反法定程序的行为，但该登记发证行为不具有可撤销内容，因此，只能确认行政行为违法。这也就意味着，房屋管理机关给第三人核发的房屋所有权证是有效的，由于被诉行政行为违法，原告可以向被告房屋管理机关提起行政赔偿。尽管本案发生在物权法施行之前，但《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》亦作出了明确规定，在物权法未生效前，可以参照《中华人民共和国物权法》第106条的规定，作出判决。概言之，在第三人属于善意取得的情形，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，应当判决确认被诉具体行政行为违法。
【实务指引】
法院审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪的，有关行政赔偿程序应当如何进行?对此，应根据案件实情具体分析：
第一种情形：原告与案外诈骗人有串通实施诈骗行为或被告工作人员与原告之间串通实施诈骗行为。于此情形，法院都应当判决驳回原告的诉讼请求。因此，不存在给原告合法权益造成损害的问题，如果原告提出行政赔偿请求的，法院应予以驳回，不需启动行政赔偿诉讼程序。
第二种情形：第三人从案外犯罪嫌疑人处购买的房屋不属于善意取得。房屋管理机关对具有恶意串通情节的房屋买卖行为，不应核发房屋产权证，其核发行为属于违法，为保护房屋产权人的合法权益，应当撤销被诉核发房屋产权证行为，从而实际上恢复原告对房屋的所有权。故，被诉发证行为因违法被撤销后，一般不会对原告的合法权益造成损害，无须进行行政赔偿程序。
第三种情形：原告或第三人与案外诈骗人之间不存在串通诈骗，第三人善意取得房屋所有权。于此情形，案外诈骗人是直接侵权人，因此须承担全部赔偿责任。如果案外诈骗人无赔偿能力，由于被告也未尽审慎审查义务，故被告应当承担相应的赔偿责任。不过，行政赔偿诉讼要等到刑事诉讼及刑事附带民事诉讼审结后，才能启动。
第四种情形：被告工作人员与第三人、原告存在串通诈骗情节，并使其他当事人合法权益受到损害。于此情形，被告承担连带责任，故而在审结行政案件后，就可以启动行政赔偿诉讼程序。
[1]参见：河南省开封市龙亭区人民法院（2015）龙法刑初字第92号刑事判决书，来源：北大法宝 http：//www.pkulaw.cn/case/pfnl_1970324859419257.html?keywords=％E6％88％BF％E5％ B1％8B％E7％99％BB％E8％AE％B0＆match=Exact，最后访问时间：2016年1月14日。
[2]参见：浙江省温州市中级人民法院（2013）浙温行赔终字第9号行政赔偿判决书，来源：北大法宝http：//www.pkulaw.cn/Case/pfnl_119683323.html?match=Exact，最后访问时间：2016年1 月14日。
[3]2012年修改的《中华人民共和国国家赔偿法》第2条规定：“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”。
[4]对应2014年修改的《中华人民共和国行政诉讼法》第89条第1项。
[5]蔡小雪：“关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪应如何处理的问题”，载《法律适用》2010年第5期。