第二章 二手房买卖合同纠纷

22.房屋买卖中变更产权登记人原合同权利义务不发生转移——焦某某与梁某某房屋买卖合同案

律师提示

房屋买卖合同双方签订合同后，双方约定将房屋登记在第三方名下，并签订网签合同，此时房屋买卖合同主体并未变更，权利义务也未完全转移。出卖人有权向原签订合同的一方主张权利，追究违约责任。

案件简介[1]

2013年7月3日，焦某某与梁某某通过北京鑫尊房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋买卖合同》，约定将其名下位于北京经济技术开发区文化园西路8号院某房屋出售给梁某某，房屋建筑面积67.55平方米，成交价格为175万元，合同约定了付款方式及期限、房屋过户及交付期限、违约责任。

合同签订后，买方支付卖方购房定金35万元。2013年7月5日，梁某某与焦某某协商一致，签署《声明》约定：将房产网签合同的买受人写成梁某某之女（梁女），并过户到梁女名下。2013年7月30日，北京鑫尊房地产经纪有限公司办理网签手续，网签合同主体为，出卖人：焦某某，买受人：梁女，成交价格：1105000元。梁某某没有依合同及时付款产生纠纷。

原告诉称：合同签订后，被告仅支付定金35万元，现被告梁某某以无钱支付房款为由拒绝履行合同，原告要求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同并要求被告支付原告违约金35万元。

被告辩称：原、被告双方的合同关系中，买受方的权利义务已经转移给梁女，原告所诉主体不适格。同时被告之女已另案诉讼原告，要求继续履行合同。

法院判决

北京市大兴区人民法院一审认为合同的权利义务已经转移，主体发生变更，裁定驳回原告焦某某的起诉。焦某某不服向北京市第二中级人民法院上诉，二审法院撤销一审裁定，继续审理本案。

案件评析

本案的争议焦点是如何认定合同的当事人，本案中合同主体是否发生变更。

根据合同法的规定，当事人是指签订合同并在合同中约定权利义务的主体。本案中，梁某某与焦某某于2013年7月3日签订的房屋买卖合同的权利和义务并没有完全转移，本案中《声明》仅是焦某某与梁某某约定房产过户到梁女名下，而非权利义务的一并转移。梁某某虽指定将过户的名字写成梁女，但其仍是合同的一方主体，仍需承担支付房款等基本义务。如违约，需承担相应的违约责任。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第八十八条 当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。