23.委托售房应认定有效——米某与张某平房屋买卖合同案

律师提示

虽未委托他人售房，但第三人有理由相信并认为代理人有代理权的，售房合同可以认定为有效合同，该合同条款仍对原房屋所有权人具有约束力。

案件简介[2]

原告米某与第三人黄某民系夫妻关系，二人于1977年登记结婚，育有一女米某学。2011年6月7日，米某出具《委托书》，委托黄某民代为办理购买坐落在北京市海淀区宝盛里观林园项目房产一套，并对该委托书进行了公证。次日，原告米某与北京宝晟住房股份有限公司签订了《西城旧城保护和居民住房改善工程居民购买马坊新村一期B区（观林园）、二期（观景园）选房确认协议》（以下简称《选房确认协议》），约定以一次性付款的方式购买马坊新村一期B19楼某房屋（以下简称涉案房产）。

2011年7月22日，黄某民作为出卖人米某的代理人与被告张某平签订了《北京市房屋买卖合同》，就涉案房屋达成了买卖协议。被告张某平于当日支付定金650000元及部分房款，并约定剩余房款于办理过户手续时付清。同日，双方签订《补充协议》，约定：涉案房产的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续；房产过户时间为2013年12月31日之前。同日，黄某民作为出卖人米某的代理人与张某平、被告北京鑫尊房地产经纪有限责任公司签订了《居间服务合同》。黄某民代米某收取了购房定金650000元及部分房款214756元。2011年10月17日，张某平代黄某民向宝晟公司交付了购房款2248760.69元，领取了涉案房产的钥匙并入住。

2012年8月31日，黄某民代米某与宝晟公司就涉案房产签订了《北京市商品房现房买卖合同》。2013年3月25日，米某就涉案房产取得了《房屋所有权证》，该证上共有情况中所载为：单独所有。

原告米某起诉称：涉案房产登记于其名下，属于其单独所有，黄某民未经授权，以米某名义签订的房屋买卖合同属无效合同，要求确认相关合同无效。

被告答辩称：黄某民受米某委托，所签订的合同有效。

法院判决

法院经审理认为，黄某民的售房行为虽然超出委托授权的范围，但被告张某平有理由相信黄某民有代理权，因而黄某民的行为构成表见代理，黄某民的售房行为应为有效，故驳回原告米某全部诉讼请求。

案件评析

本案的争议焦点是：第三人黄某民是否是米某售房的委托人；黄某民代理原告米某与被告签订的合同是否有效。

本案中，原告米某与第三人黄某民签订委托书，并进行了公证，授权第三人作为原告的代理人购买坐落在北京市海淀区宝盛里观林园项目房产一套，很显然，第三人的代理权限为“购买房产”，而非“出售房产”。第三人黄某民将该房产出售给被告张某平的行为应属超越代理权的无权代理。而黄某民作为原告米某的妻子，持有米某的购买房产的委托书，持有《选房确认协议》，持有户口本，黄某民证实米某在国外，这些情况足以让被告张某平有理由相信黄某民系受米某的委托出售涉案房产，拥有相应的代理权。本案中的售房合同有效，对米某具有约束力。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。