25.购房者购买未取得房产证的房屋合同有效——田某与李某房屋买卖合同纠纷案

律师提示

购房者购买期房后，在没有取得产权证的情形下，能不能转让这种期房?购房者虽然没有取得房产证，但确凭借购房合同取得了一种期待利益，这种期待利益是可以转让的。即购房者没有取得房产证签订房屋买卖合同，只是影响房屋办理过户，但不影响合同效力。

案件简介[4]

2004年7月12日，田某与李某、山城服务公司签订一份购房合同书（以下简称三方购房合同），合同约定：李某购买田某位于某某市二仙桥某住房一套，建筑面积188平方米，无产权证，价款35.3万元。李某于2004年7月20日前向田某支付首付款12万元，田某同时将房屋以现状交付李某，待田某取得房屋产权证后，李某办理公积金贷款以支付购房尾款，李某在支付首付款后即可开始进行房屋装修、居住。田某出卖给李某的房屋，系田某于2002年9月20日从案外人省建筑机械化工程公司（以下简称省机械公司）处购买的经济适用房，田某已向省机械化工程公司付清全部购房款，但至今尚未取得房屋产权证。

后来，田某反悔，以所卖房屋未取得房产证为由，向法院起诉，要求确认田某与李某的房屋买卖合同无效，由李某腾退房屋。

田某起诉认为，三方所签购房合同应属无效。本案转让的房屋未依法领取权属证书，其购房合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，应属无效。故请求法院判决确认本案所涉购房合同无效；判令李某退还田某房屋。

李某答辩称，田某诉称的没有取得房产证的房屋，只是影响房屋办理过户，但不影响合同效力，合同有效。不同意田某的诉讼请求。

法院判决

法院认为：本案房屋购房合同系双方当事人的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人和社会公共利益，根据相关法律法规规定，并结合相关查明的事实及有效证据，认定涉案购房合同有效，故驳回田某的全部诉讼请求。

案件评析

本案引发纠纷的是田某与李某的房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点是因转让未取得房产证的房屋所签订的《购房合同书》的法律效力?未依法登记领取权属证书的房屋能否转让?

本案中，田某、李某签订的《购房合同书》系当事人自愿签订，意思表示真实。国家实行不动产权属登记制度，一般而言，转让未依法登记领取权属证书的房屋，不必然导致转让合同无效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。其设置的目的是在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。

本案中，田某根据其与省机械公司签订的购房合同，实际取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的。在此前提下形成的本案讼争房屋《购房合同书》系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益，故双方签订的合同合法有效。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》

第九条第一款 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。