26.对标的物抵押情况约定不明造成二手房买卖合同不能履行，不适用定金罚则——包某华与蔡某定金合同纠纷案

律师提示

二手房买卖合同订立正式购房合同前，买房一方可以向卖房人给付定金作为签订房屋买卖合同的担保。如正式购房合同签订后，定金应当抵作购房款。如买方违约的，无权要求返还定金；如卖方违约的，应当双倍返还定金。如合同约定不明，造成合同无法履行，则由卖方退还买方已付的定金。

案件简介[5]

蔡某于2007年12月25日取得位于北京市东城区香河园街1号院某房屋的所有权，该房屋设有抵押权，后蔡某向民生银行北京支行贷款。2009年12月14日，包某华、蔡某及居间方中鼎联行经纪公司签订房屋买卖三方协议书，约定包某华向蔡某购买蔡某名下位于北京市东城区香河园街1号院某房屋，总价款2700000元。蔡某承诺该房屋无任何权利瑕疵，无抵押无担保。包某华于签订三方协议的当日即向中鼎联行经纪公司支付了购房意向金50000元，居间方已经将50000元作为购房定金支付给蔡某。三方协议签订后，包某华才知道蔡某的房屋已经设定了抵押，双方未签订房屋买卖合同。

包某华起诉称：蔡某及居间方未提前告知蔡某所售的房屋设有抵押，导致商品房买卖合同无法订立，故要求蔡某双倍返还包某华支付的定金。

蔡某答辩称：已明确告知居间方该房尚有贷款未清偿，如有人购买此房，蔡某可以提前将银行贷款还清，为购房人顺利办理过户登记手续，未签订商品房买卖合同的责任不在蔡某，不同意包某华的诉讼请求。

法院判决

北京市东城区人民法院认为现蔡某的证据不足以证明包某华在签订房屋买卖三方协议时已明知房屋设有抵押权，包某华的证据亦不足以证明蔡某拒绝签订北京市存量房屋买卖合同，主张双倍返还定金证据不足，判决：蔡某于判决生效后7日内返还包某华人民币50000元。

北京市第二中级人民法院维持原判决。

案件评析

1.房屋抵押的事实在订立合同后才知道，造成双方没有签订正式房屋买卖合同，是否应双倍返还定金?

定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的订立、履行等，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币的一种担保合同。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。根据已查明的事实，蔡某委托居间方所出售的房屋设有抵押权。现蔡某的证据不足以证明包某华在签订房屋买卖三方协议书时已明知蔡某的房屋设有抵押权，故蔡某不同意返还定金的意见，不予采纳。包某华的证据亦不足以证明蔡某拒绝签订房屋买卖合同，故包某华要求蔡某双倍返还定金证据不足，不予支持。

2.本案中双方没有签订房屋买卖合同，是否存在违约行为?

在《房屋买卖三方协议书》中蔡某并未在涉案房屋“是否存在未清偿的银行贷款”及“其他”情况的选项中进行注明，也未注明涉案房屋设有抵押权的情况，现蔡某亦没有证据足以证明中鼎联行经纪公司已将涉案房屋的贷款和抵押情况告知包某华。包某华在了解涉案房屋存在贷款和抵押的情况后拒绝签订《存量房买卖合同》，并不属于违反《房屋买卖三方协议书》的违约行为。

法条链接

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。