27.购房人不知是婚内共同财产，与夫妻一方签订的合同有效——陈某平、刘某杰与金某云、兰某房屋买卖合同纠纷案

律师提示

夫妻离婚后一方出售婚姻存续期间双方共有房屋，购房人不知权属纠纷的，与售房人签订的合同仍然有效。

案件简介

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陈某平、刘某杰（共同原告）于2006年9月23日与被告金某云、兰某签订《房屋买卖协议书》，房屋售价60万元整。约定金某云、兰某于2008年12月30日前把房产所有权变更给原告。合同签订后，原告按约定已将房款全部付清，被告也于2007年8月22日将农业银行购房贷款还完，但又背着原告将房屋于2007年10月18日再次抵押给民生银行，用以贷款54万元，造成原告无法过户。

原告起诉请求判令：1.被告将涉诉房屋所欠民生银行贷款全部还清，并立即将该房过户给原告；2.被告承担违约责任，给付截止到2011年2月的违约损失1425484元。

被告金某云、兰某（系夫妻关系）辩称：金某云、兰某与陈某平、刘某杰双方签订的买卖合同无效，上述房产属于金某云与第三人王某艳在婚姻关系存续期间所购，经法院调解确定该房屋属共同共有，根据相关法律规定，双方签订的房屋买卖协议属无效协议。

第三人王某艳申请参加诉讼并诉称：第三人与被告金某云于1992年7月结婚，双方又于2003年4月离婚。后经法院确认诉争房产系第三人与被告金某云婚姻存续期间共同财产。故请求判决确认原、被告之间的房屋买卖协议无效。

法院判决

北京市石景山区人民法院经审理认为：根据在房屋权属主管机关的查询情况及当事人婚姻关系证明文件等，诉争房屋属于金某云、王某艳夫妻关系存续期间所得共同财产。金某云虽然单方将诉争房屋出卖给原告，但结合诉争房屋所有权证书的登记及发证情况等事实，目前并无充分证据显示原告在购买诉争房屋上不属善意，双方就买卖诉争房屋所达成的合同系双方真实意思表示，应属有效。因此判决：1.金某云、兰某于本判决生效后15日内将金某云向民生银行阜成门支行所贷款项予以清偿，用以消灭抵押权。2.抵押权消灭后，金某云协助将诉争房屋的所有权转移登记至陈某平、刘某杰名下。

案件评析

1.夫妻离婚后一方单独出售婚姻存续期间双方共有房屋，合同是否有效?

本案中，根据房屋权属主管机关的查询情况及当事人婚姻关系证明文件等，可以认定诉争房屋属于金某云、王某艳在夫妻关系存续期间所得共同财产。

金某云虽然单方将诉争房屋出卖给陈某平、刘某杰，但结合诉争房屋所有权证书的登记及发证情况等事实，无法显示陈某平、刘某杰在购买诉争房屋时知道该房屋属于共有且共有人婚姻关系已经结束的状况，双方就买卖诉争房屋所达成的合同系双方真实意思，应属有效。

2.房屋买卖合同签订后，房屋重复抵押，应承担违约责任。

本案中，根据陈某平、刘某杰所提供的付款凭证，可以证实陈某平、刘某杰已履行了合同约定的付款义务，金某云应按约定履行过户义务。金某云擅自将诉争房屋抵押用以贷款，造成目前无法依约办理过户，构成违约。

诉争房屋被金某云擅自抵押、所办贷款尚未清偿而在客观上存在办理过户手续之障碍，因此，金某云有义务消除该项障碍以履行其过户义务，即向相关银行提前清偿债务以消灭相应抵押权，该抵押贷款事实发生在金某云、兰某婚姻关系存续期间，金某云、兰某亦就此书面承诺予以清偿，因此，兰某亦有义务与金某云共同提前清偿相关银行债务。

3.第三人王某艳权利如何保护?

王某艳虽主张诉争房屋买卖合同无效，但根据法律规定，该合同应属有效。因此，对于王某艳所持请求不会得到法院支持。但根据物权法的规定王某艳就其诉争房屋被金某云出卖所造成的损失，有权向金某云主张权利。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国物权法》

第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》

第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。