29.以欺骗公证处方式取得房屋再出售合同仍有效——牛某某与姜某、袁某的房屋买卖合同无效纠纷案

律师提示

利用欺骗手段骗取公证委托书从而将他人房屋处分的，如第三人以房屋买卖合同取得房屋并支付相应对价，可以认定买受人取得房屋是善意的，该房屋买卖合同一般不认为无效。

案件简介

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位于北京市朝阳区的涉案房屋登记于牛某某名下，2003年涉案房屋过户至其子袁某某名下。2003年11月20日，北京市崇文公证处出具《公证书》证明袁某及牛某某（夫妻关系）均委托案外人尚某某出售涉案房屋。

2006年4月5日，袁某出具《收据》载明收到姜某房屋全款32万元。同日涉案房屋过户至姜某名下。姜某就涉案房屋缴纳税款4800元。

2012年10月25日，北京明正司法鉴定中心出具《文书鉴定意见书》，载明经鉴定《公证书》中袁某签字与样本字迹并非同一个人。

原告诉称：我系诉争房屋所有权人。2011年8月姜某找到原告要求腾退涉案房屋并出示产权证，经向房屋产权机关查询，涉案房屋于2003年12月11日由原告名下变为被告袁某名下，袁某于2006年将涉案房屋出售给姜某，经查询知悉北京市信德公证处（原北京市崇文公证处）出具虚假的委托公证书涉案房屋才转移，原告已另行向法院起诉公证处要求承担公证损害赔偿责任，诉讼中经鉴定委托书中袁某某的签字出自不同人之手。原告认为，涉案房屋属于原告个人财产，通过虚假公证书登记于袁某名下，其转让行为无效。现诉至法院。要求确认2006年4月5日姜某与袁某的房屋转让协议无效。理由有：1.姜某非善意取得购房之初存在恶意行为。2.袁某系无权处分。同时为证明姜某的购房恶意性，原告提出房屋交易时间段价格鉴定。

被告姜某答辩称：不同意原告的诉请。1.原告非适格的主体，姜某与袁某之间的合同与原告无关。2.姜某取得房屋所有权已有7年，原告的诉讼时效已过。3.无论袁某取得房屋手段是否合法，也不影响姜某取得房屋的行为，其为善意取得。

法院判决

北京市朝阳区人民法院审结了这起确认合同无效纠纷，判决驳回原告其他诉讼请求，并告之原告用其他途径解决。

案件评析

本案争议的焦点为：1.合同无权处分下，房屋买卖合同的效力问题；2.善意取得是否影响合同的效力。

本案中，原告主张合同无效，但姜某是否构成善意取得不影响合同无效的法定情形，双方对是否构成善意取得如有争议可另行解决。故原告主张袁某无权处分亦不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，故对其诉讼请求予以驳回。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国物权法》

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条第一款 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。