30.房屋共有人恶意出卖房屋合同无效——姜某某与曾某某、严某某确认房屋买卖合同无效案

律师提示

夫妻共有房屋是房屋共有中最普遍的形式。夫妻双方在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，但对房屋等重要共同财产，任何一方都无权独自处分。如未经另一方同意，单方处分财产的，另一方可要求法院确认处分房屋的行为无效。

案件简介

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姜某某与曾某某是夫妻关系，严某某与曾某某是母女关系。2000年11月27日曾某某向北京某房地产公司购买北京市昌平区天通苑经济适用房一套（以下简称“诉争房屋”），后曾某某领取了房屋产权证书。

2002年11月3日，曾某某与其母严某某签订《房屋买卖协议》，协议约定曾某某将诉争房转卖给严某某，同日，严某某一次性付清全部房款298390元。2002年12月23日，曾某某与严某某就本案诉争房屋办理了产权过户手续。

2003年2月，姜某某起诉到北京市昌平区法院，称曾某某隐瞒事实真相，以买卖形式将房屋过户给其母严某某，侵犯其合法权益。要求法院确认买卖合同无效。

曾某某、严某某答辩称，争议房屋为严出资，曾的名义购买，不属于姜某某与曾某某的夫妻共有财产。曾某某与严某某的买卖行为与姜某某无关。

2003年6月，北京市昌平区法院做出一审判决：以曾某某名义购买房屋虽然在曾与姜婚姻关系存续期间，但姜某某无证据证明房屋为其与曾某某共同出资，严某某借用曾某某名义购房证据充足。判决驳回姜某某的诉讼请求。

北京市昌平区法院一审判决后，姜某某认为一审法院认定房屋为严某某所购证据不足并向北京市第一中级人民法院提起上诉，要求确认曾某某与严某某双方之间的买卖关系无效。

法院判决

北京市第一中级人民法院审理认为曾某某与严某某签订房屋买卖协议，为曾某某擅自处分其他共有人的共有财产，侵犯了姜某某的合法权益，判决如下：1.撤销北京市昌平区人民法院〔2003〕昌民初字1758民事判决书；2.严某某与曾某某所达成的房屋买卖协议无效。

案件评析

本案争议的焦点为夫妻一方处分共有财产的行为是否有效。如何认定恶意处分共有财产。

在未经共有人同意处分共有房屋的案件中会涉及两个法律关系，一个是内部关系，即房屋共有之间的共同共有关系。一个是外部关系，即共有人之一与买房人之间的房屋买卖合同关系。一般认为，房屋的买受人在明知或应当知道在购房时会侵犯内部关系时可以认定为其主观上为恶意。1987年8月5日最高人民法院给浙江省高级人民法院《关于夫妻一方未经对方同意将共有房屋赠与他人属于夫妻另一方的部分应属无效》的批复明确指出此类房屋买卖合同无效。

而在本章所引的案例中，曾某某与北京某房地产公司签订的《预售合同》、《借款合同》、《担保合同》均合法有效，依据上述三份合同，曾某某为本案诉争房屋的购房人。该房屋产权系在姜与曾夫妻关系存续期间取得，故该争议房屋的产权为姜与曾共有。曾某某与严某某签订房屋买卖协议，为曾擅自处分其他共有人的共有财产，侵犯了姜的合法权益。姜某某主张确认该协议无效，于法有据，其诉讼主张应予支持。虽然受让人严某某等价购买房屋，但其是曾某某的母亲，姜某某的岳母，对于诉争房屋系曾某某与姜某某的共有财产，严某某是应当知道的。虽然严某某购进诉争房屋支付了房屋对价款，但其应当知道曾某某与其签订房屋买卖合同是越权代理。因此其取得房产不具备善意的主观条件，虽然该房屋已经变更到了严某某名下，但其与曾某某的房屋买卖合同仍可以被法院撤销。

法条链接

《中华人民共和国民法通则》

第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。

共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十九条 当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。