31.口头购房合同具有法律效力——霍某某与王某、李某某房屋买卖合同纠纷案

律师提示

购房者购买房屋，是一项重大的民事活动，也是一项重大的投资活动，购房者一般都会谨慎行事，但也有些购房者确很随意，甚至采用口头形式，不签订书面合同。当一方反悔，购房者权利会受到影响。但口头购房合同能证明购房事实及主要权利义务的，也可以认定双方之间的房屋买卖关系。

案件简介[10]

原告霍某某与第三人王某忠系夫妻，被告王某与李某某是夫妻关系，原告霍某某系二被告的儿媳，第三人系二被告的儿子。北京市西城区德胜门外大街某房屋系被告王某与李某某的夫妻共同财产，登记在王某名下。2010年6月原告搬入被告的房屋居住，2010年12月18日，被告王某出具收据，载明：“今收到王某忠、霍某某两人的房款人民币现金捌拾伍万圆整，收款人王某。”2010年10月，被告王某与李某某搬出房屋，原告对涉案房屋进行装修，2011年4月10日及2011年5月9日分两次支付装修款17760元。

原告霍某某起诉认为：霍某某与王某达成口头协议，王某同意以85万元的价格将该房产转让给霍某某和王某忠夫妇，并约定王某在霍某某购房款付清当月办理房屋产权过户手续。请求法院判令被告协助原告办理西城区德胜门外大街某房屋的产权过户手续，为证明口头合同内容，原告出示录音证据一份。

被告王某辩称：2009年5月，霍某某与王某忠为改善居住条件，将他们在丰台的房子卖掉后一直在外面租房居住，他们要求搬到我们这里，并承诺9月买房后就搬走。我就允许王某忠与霍某某回来同住，但霍某某及王某忠搬回来不久就经常吵架，严重影响了我和李某某的正常生活，我要求他们搬出，未果，故提出我们搬出，但条件是霍某某和王某忠将售房所得款压在我这里，免得房款灭失，故霍某某和王某忠将85万元交给我，包含售房所得款及我外出租房的费用5万元。我从未与霍某某达成过买卖房屋的口头协议，双方也没有买卖房屋的书面协议。涉诉房产是夫妻共同财产，我无权处分该房屋。

被告李某某辩称：涉诉房屋系夫妻共同财产，我知道王某收款的事情，但具体情况不清楚，霍某某和王某忠现居住该房是借住，不是买卖。

第三人王某忠述称，霍某某入住被告房屋是霍某某与我买房前的过渡时期，是借住，涉诉房屋不存在买卖关系。霍某某经过我同意，将85万元交给王某，王某出具收条的事情我不清楚。

法院判决

2013年8月北京市西城区人民法院经审理认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。故作出判决，判令被告王某、李某某协助原告霍某某及第三人办理位于北京市西城区德胜门外大街某房屋的产权变更登记手续，产权变更为原告霍某某及第三人王某忠，王某忠亦负有协助义务。被告收到判决后不服提起上诉，中院作出维持判决。

案件评析

本案争议的焦点为：口头达成的房屋买卖协议是否有效。其中围绕本案有以下两点：

1.口头房产转让协议是否存在?

本案中霍某某提出与王某、李某某就涉争房屋的买卖曾达成口头协议并出示了相应的“房款”收据和录音证据，王某、李某某也承认收到了85万元，并且出示了王某向霍某某出具的两张收据，上面载明“收到王某忠、霍某某两人的房款”从收据的字面含义理解，此处的“房款”应认为是购房款，而非王某主张的替霍某某、王某忠保管的售房款，同时结合原、被告之间特殊的身份关系、王某和李某某搬出涉诉房屋及霍某某对房屋进行装修并实际居住的事实，认定王某、李某某主张为霍某某保管售房款的说法不能成立。可以认定霍某某与王某、李某某之间存在口头房屋买卖协议关系。

2.口头房产转移协议的效力。

口头协议也是合同形式中一种重要的表现形式。根据《中华人民共和国合同法》第十条关于“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，人们除法律、行政法规规定采用书面形式的合同外，均可采用口头形式订立合同或协议。

口头协议，只要其内容不违反法律和行政法规的强制性规定；一方没有以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；双方不是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；双方不是以合法的形式掩盖非法目的；没有损害社会公共利益；订立合同的主体具有民事行为能力和民事权利能力；意思表示真实，这个合同就成立并具有法律效力，受法律保护。

本案中的原、被告之间已经形成了口头房屋买卖协议，虽然，城市房地产管理法规定房地产转让应当签订书面转让合同。但此条款系规范性条款而非禁止性条款，且没有法律规定口头的房产买卖合同就无效，并且双方已经实际履行了该合同，所以本案中的口头房屋买卖协议是有效的。

法条链接

《中华人民共和国民法通则》

第五十六条 民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。

《中华人民共和国合同法》

第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

第十一条 书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。

第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。