33.单方变更购房人，售房人可解除合同并不承担违约责任——娄某某与孙某房屋买卖合同定金纠纷案

律师提示

房屋买卖合同依法签订，若购房人将权利、义务一并转让他人，变更购房一方的合同主体，需经售房人同意。如售房人不同意变更而购房人坚持变更，售房人可解除合同并不承担违约责任。

案件简介[12]

2003年6月21日娄某、孙某签订《协议》一份，该《协议》约定卖方（即孙某）同意向买方（即娄某）出售位于朝阳区枣营北里某处房产，买方于签订本协议当日支付给卖方10000元定金，另双方约定如一方违约应支付违约金10000元。合同签订当天，娄某向孙某支付了购房定金10000元。

2003年7月1日孙某到北京市朝阳区房屋管理局办理房产交易手续时，娄某本人未到场，沈某以娄某配偶身份要求直接与被告办理交易手续，孙某拒绝与沈某办理交易手续，双方因此发生争议。

原告娄某诉称：2003年6月21日我与被告孙某签订了购房协议，由我购买被告所有的位于北京市朝阳区枣营北里某房屋，合同签订后，我依约向被告支付了定金10000元，而被告却为了达到提高房价的目的不断向我索要无理费用，致使合同无法继续履行。被告的行为严重违反合同，致使合同无法履行，故我诉至法院要求解除双方签订的购房协议，并要求被告退还定金10000元，支付违约金10000元。

被告辩称：我在合同签订后除按照国家规定要求原告付房屋公共维修基金外没有向原告无理索要任何费用，合同不能履行的原因是原告没有按照双方约定去房管部门办理相关手续，而是要求我将房屋出售给他人。我认为原告严重违约致使合同不能履行，故同意解除购房协议，但不同意向原告返还定金并支付违约金。

法院判决

法院经审理后认为原告变更购房人的行为未经被告同意。被告得知后拒绝变更合同主体，协议已经无法履行。故判决：1.原告娄某与被告孙某于2003年6月21日签订的购买位于北京朝阳区枣营北里某房产的《协议》自本判决书生效之日起解除。2.驳回原告娄某其他诉讼请求。

案件评析

本案的争议焦点为购房一方变更购房人，卖房人是否可以解除合同。

合同的解除分为约定解除和法定解除。所谓约定解除即为合同双方协商一致，均同意解除合同。根据合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。因合同具有相对性，房屋买卖合同中购房人主体的变更，属于对合同内容的变更，需签订合同双方当事人一致同意，如一方执意变更当事人，而另一方不同意时，可视为购房人在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，售房人可依法解除双方签订的房屋买卖合同并不承担违约责任。

本案中，娄某坚持变更购房人，孙某不同意，可以依法解除协议。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第七十八条 当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

第七十九条 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

（一）根据合同性质不得转让；

（二）按照当事人约定不得转让；

（三）依照法律规定不得转让。

第八十条 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。

债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。