34.无行为能力人所签订的房屋买卖合同无效——杨某中与倪某、杨某华房屋买卖合同纠纷案

律师提示

签订房屋买卖合同的双方当事人应当具有完全的民事行为能力。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，只能由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，只可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。无民事行为能力人或限制民事行为能力人单独签订的房屋买卖合同无效。

案件简介[13]

1997年1月23日，杨某中与倪某签订买卖房屋的协议，杨某中以4000元的价格将自己名下坐落于北京市房山区某村的房屋转让给倪某。此后，杨某华、倪某占有、使用该房至今。

2009年，杨某中起诉倪某、杨某华，要求确认买卖房屋无效，经北京市房山区人民法院〔2009〕房民初字第07675号民事判决驳回了杨某中的诉讼请求。

杨某中的儿子于2010年申请其父杨某中为无民事行为能力，经中国法医学会司法鉴定中心出具司法鉴定意见书中分析说明“据调查材料，被鉴定人杨某中自幼智力低下，学习能力明显低于常人，按法学要件和医学要件，评定为部分（限制）民事行为能力”。2010年4月27日〔2010〕房民特字第02303号民事判决宣告杨某中为限制民事行为能力人，指定杨某中的儿子为杨某中的监护人。

2011年，杨某中取得了其在1997年没有民事行为能力的证据，证实杨某中与倪某签订房屋买卖协议时不具有民事行为能力，故依法诉至法院，请求判令杨某中与杨某华、倪某签订房屋买卖合同无效。

杨某华、倪某在法院答辩称：倪某取得本案争议房屋属于善意取得。并称倪某、杨某华支付了合理的对价，请求法院依法驳回杨某中的诉讼请求。

法院判决

北京市房山区人民法院经审理认为，签订房屋买卖合同的双方当事人应当具有完全的民事行为能力。限制民事行为能力人只可以进行与他的精神健

康状况相适应的民事活动。本案中，杨某中签订房屋买卖协议时不具有民事行为能力，判决确认杨某中与倪某于1997年1月23日签订的买卖房屋协议无效。

案件评析

本案争议的焦点是杨某中出售房屋的行为是否有效。

不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。限制民事行为能力人订立合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。具体到本案中，经医学鉴定杨某中属于限制民事行为能力人，其在1997年不具有与其智能、精神状况不相符的特定民事行为能力，如合同能力、作证能力、诉讼能力等。鉴于杨某中不具有缔结合同的能力，杨某中与倪某之间签订的房屋买卖的合同无效。

法条链接

《中华人民共和国民法通则》

第十三条 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

第十四条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。

《中华人民共和国合同法》

第四十七条 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。