35.因计税依据产生争议导致房屋买卖合同迟延履行无需承担违约责任——郭某与于某房屋买卖合同纠纷案
律师提示
房屋买卖合同双方对房价款是否包含设备及装修款产生分歧。出售房屋一方因不能确定计税购房款而担心涉嫌偷税拒绝配合办理缴税不构成违约。无需承担违约责任。
案件简介[14]
2012年12月19日，原告郭某与被告于某在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭某向于某购买北京市朝阳区通惠家园房屋（以下简称涉案房屋）一套，建筑面积118平方米，房屋成交价格为185万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价85万元，合同履行过程中，双方应按照国家、北京市相关规定及补充协议的约定缴纳各项税、费。
合约签订后，2012年12月22日郭某向于某支付定金5万元；2013年2月22日，原、被告双方具备了网签条件，因涉案房屋成交价185万元低于政府指导价，经双方协商一致，双方签署网签合同时将成交价变更为196万元，链家公司打印了网签合同。2013年4月1日、4月8日及4月11日，原、被告双方及链家公司三次到朝阳区税务部门办理缴纳税费手续，原告郭某称缴税手续地税局已经受理，但因被告于某拒绝配合签字而未成功办理。
原告郭某称，合同签订后，她依约全面履行了合同义务，但被告于某拒不履行合同义务，已构成根本违约，故诉至法院，要求判令被告：1.继续履行双方签订的房屋买卖合同，配合办理涉案房屋的产权过户手续并于办理完毕过户手续次日交付涉案房屋；2.被告于某支付违约金54万元。原告郭某提供北京市朝阳区地方税务局第六税务所“受理通知书”、“个人销售已购住房涉税申报核定表”，证明双方网签后申请缴税，经税务机关核定，合同金额196万元，核定计税价格为203万元。
被告于某辩称因计税金额为196万元，与实际成交价格不符而拒绝签字。
法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理认为：原被告多次至税务部门缴税，现有证据不足以证明被告于某存在不予配合办理缴税及过户的违约情形，亦不足以证明郭某有不按国家法律法规规定缴纳税费的违约情形，故对双方要求对方支付违约金的诉讼请求，不予支持。判决：原告郭某与被告于某继续履行双方签订的房屋买卖合同，被告于某于判决生效之日起7日内协助原告郭某办理涉案房屋的权属转移登记手续。
案件评析
1.涉案房屋交易的计税金额及纳税标准问题。
所谓“税务机关”是指国家税务总局及其所属征收机关，即：各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构，包括国家税务总局，省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局，地、市、州国家税务局、地方税务局，县、区国家税务局、地方税务局，税务所等，以及根据经国务院办公厅转发的《深化税收征管改革的方案》设立的各级稽查局、涉外税收管理局等机构。税务机关具有“应当依照法定程序征税，依法确定有关税收征收管理的事项”的法定职责。税收征收权是税务机关最基本的权力，包括有权依法征收税款和在法定权限范围内依法自行确定税收征管方式或时间、地点等。
二手房买卖过程中，具体计税金额及纳税标准应当以国家税务管理部门的核定为准，计税金额的核定不属于人民法院的受案范围。根据北京市地税局的相关规定，二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》（协议）中确定的成交价格为依据，但对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以此最低计税价格作为核定征收税款的基数。二手房交易最低计税价格由北京市地方税务局根据北京市房地产市场交易情况不定期进行调整。本案中，涉案房屋的成交价格最初为185万元，但由于该价格低于政府指导价，经双方协商一致，在签署网签合同时将成交价变更为196万元，是符合北京市地税局相关规定的。
2.房屋买卖合同双方因计税房款达不成一致是否要承担违约责任问题。
违约责任，也称为违反合同的民事责任，是指合同当事人违反合同义务所应承担的民事责任。违约责任首先以合同的有效存在为前提，如果合同不成立、合同无效或者合同已经终止，则不存在所谓的违约责任问题；其次，违约责任以违约行为为成立要件，即违约责任是当事人不履行合同义务或不适当履行合同义务所应承担的民事责任；最后，合同关系的相对性决定了违约责任的相对性，因此违约责任是发生在合同当事人之间的民事责任。
本案中，房屋买卖合同双方对房价款是否包含设备及装修款产生分歧。被告于某因不能确定计税购房款而担心涉嫌偷税拒绝配合办理缴税不构成违约。
法条链接
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。