36.售房人不将户口及时迁移应承担违约责任——孙某景与张某云房屋买卖合同纠纷案

律师提示

因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出，导致买受人户口无法迁入，造成买受人损失或在双方的房屋买卖合同中明确约定了违约金的，出卖人应当承担违约责任。

案件简介[15]

孙某景与张某云于2010年9月13日签订房屋买卖协议，张某云将其位于北京市大兴区黄村镇滨河东里的房屋出售给孙某景。双方在存量房屋买卖合同中约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付购房款千分之五的违约金。

孙某景于2010年10月18日支付了房款并取得该房屋的所有权。但张某云没有按照合同约定将其户口迁出，因张某云及其配偶、子女一共四个户口都挂在该房屋上，造成孙某景子女的户口（系海淀区户口）无法迁入。

原告孙某景起诉请求：判令被告向原告支付违约金48750元：以购房款75万元为基数，自2010年10月18日起至2010年10月28日期间按已支付购房款的千分之五计算。

被告张某云辩称：原告主张受到实际损失缺乏依据。对未能及时迁出户口未表示异议。原告截止起诉之日户籍位于河南省，其不存在因户口无法迁入造成损失的情形，原告没有提供子女户籍证明，其以子女户口未迁入诉争房屋导致损失的陈述缺乏事实依据。合同违约金条款约定不明，原告无实际损失，且其主张的违约金数额过高，计算标准错误，请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院判决

法院认为：原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，合同中约定被告张某云应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，被告没有在约定时间内履行该义务，应承担违约责任。张某云提出双方约定的违约金数额过高，请求予以调整，考虑到本案实际情况，本院依法酌情确定张某云应承担的违约金数额为1万元。故判决被告张某云赔偿原告孙某景违约金1万元。

案件评析

1.出卖房屋后，未按合同约定期限迁出户口，是否构成违约?

法院认为，孙某景与张某云签订的北京市存量房屋买卖合同及配套设施折价款补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。双方应按照合同约定行使权利、履行义务。合同中约定张某云应该在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，现张某云没有在约定时间内履行该义务，应承担违约责任。

2.违约金过高情形下的法律释明。

《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。这就要求先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。

法条链接

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十四条第四款 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。