第三章补偿_国有土地上房屋征收与补偿条例：案例注释版（第二版）-QQ阅读男生历史网

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第三章　补偿

第十七条　【征收补偿范围】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

条文注释

本条是关于房屋征收补偿内容的规定。

房屋征收涉及公民最重要的私有财产——房屋，在强调为了公共利益需要征收房屋的同时，应当严格规范房屋征收活动，保护被征收人的合法权益。从以往实践来看，在所引发的各种矛盾纠纷中，大多反映的是补偿是否公平、公正。从征求意见情况看，群众最为关注的也是房屋征收的补偿问题。

为了更好地保护被征收人的合法权益，保证征收补偿公平、合理，本条例对被征收人的补偿内容进行了规定。这是新增加的内容。

本条第一款规定的补偿包括三项:一是对被征收人房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物。所谓“附属物”是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。被征收人对自己的房屋进行的装饰装修，在征收时也应当给予补偿。对被征收人房屋价值的补偿是房屋征收补偿中最主要的部分。二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;搬迁补偿是针对所有被征收人的。对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房;若房屋征收部门向被征收人提供了周转用房，则不必支付临时安置补偿。三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。非住宅房屋停产停业损失补偿是当前拆迁矛盾纠纷问题突出的重要方面之一。原拆迁条例第三十三条规定给予适当补偿，由于规定比较原则，各地做法不同，产生的问题较多。本条例将停产停业损失的补偿明确为房屋征收补偿的重要组成部分，有利于更好地保护被征收人的利益。

本条第二款对市、县级人民政府制定办法，对被征收人给予补助和奖励进行了规定。

与第一款前三项不同，本款规定的市、县级人民政府给予被征收人的补助和奖励，不是普惠的。比如，市、县级人民政府规定的奖励是针对按期搬迁的被征收人的;如果被征收人未按期搬迁，就不能够享受政府给予的奖励。市、县级人民政府规定的补助也是如此。补助可能是针对生活困难救助、重大疾病救助以及住房困难家庭的。例如，上海市规定，拆迁旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，为满足被拆除房屋基本使用功能(卫生、厨房)，增加套型面积补贴，每户补贴建筑面积15平方米。广州市在旧城改造过程中，为鼓励居民外迁，对历史旧城区范围内的拆迁居民，除正常补偿外，另外按照被征收房屋的房地产市场价格的百分之二十给予补助。

第十八条　【涉及住房保障情形的征收】征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

条文注释

本条是关于保证被征收人居住条件的规定。

征收个人住宅，保证被征收人居住条件是《物权法》第42条的要求，也是政府作为房屋征收主体的职责所在，是政府义不容辞的责任。这部分是本条例新增加的内容。

对被征收人给予住房保障应当符合下列两个条件:一是征收的房屋是个人住宅;二是被征收人符合住房保障条件。二者缺一不可。考虑到住房保障范围、保障标准、优先具体办法等具有很强的地域差别，属于地方事务，本条例授权住房保障的具体办法由各省、自治区、直辖市规定。

●相关规定

《物权法》第42条;《城市房地产管理法》第6条

第十九条　【被征收房屋价值的补偿】对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

条文注释

本条是关于被征收房屋价值补偿原则、评估办法和评估争议解决机制的规定。有以下四点值得注意:

第一，对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。本条所称类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产;类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。评估时点为房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。

第二，被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定。按照《城市房地产管理法》、《行政许可法》的规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，房地产估价机构、房地产估价师必须在其资质资格经有关房地产主管部门核准后，方可从事房屋征收评估。未经核准的，不得从事房地产估价活动。

第三，对评估确定的被征收房屋价值有异议可申请复核评估、鉴定。为保证评估结果的客观、公正，本条第二款规定，被征收人和房屋征收部门对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可先向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，再向房地产价格评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请鉴定。申请复核评估的，应当指出评估结果或者评估报告存在的问题。房地产价格评估机构、评估专家委员会要认真进行复核、鉴定，并出具书面复核、鉴定结论。

省、自治区住房城乡建设行政主管部门和设区城市的房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业组织，应当成立由房地产估价师和城市规划、法律等方面的专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

第四，房屋征收评估办法由住房和城乡建设部制定。根据本条规定，《房屋征收评估办法》由国务院住房城乡建设主管部门制定，在制定过程中应当向社会公开征求意见。相关活动在《房屋征收评估办法》中有详细规定。

第二十条　【房地产价格评估机构】房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

条文注释

本条是关于房地产价格评估机构选定及独立开展评估活动的规定。

第一，房地产价格评估机构应当由被征收人选定。房地产价格评估机构的选定，应当注意以下几点:

一是首先由被征收人协商选定。被征收人应当在规定的时间内先行协商，如果能够达成一致意见，且选择的房地产价格评估机构符合第十九条规定的房地产价格评估机构资质要求的，应当由被征收人选定的评估机构实施评估。

二是如果被征收人在规定时间内没有就房地产价格评估机构选定进行协商或者虽经协商但未达成一致意见的，应当通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行投票、抽签、摇号、招投标等，确定房地产价格评估机构的过程应当公开、公平、公正。具体可由房屋征收部门组织进行。采用随机选定的方式，应当有被征收人代表到场，还可以邀请有公信力的人士或机构到场监督。

三是房地产价格评估机构选定的具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于各地区差异性很大，需要因地制宜制定具体办法，因此，本条例授权省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况，制定本地区的房地产价格评估机构选定的具体办法。制定办法时，不应当限制符合条件的房地产价格评估机构平等参与评估活动的机会。

第二，房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地评估。所谓“独立”就是要求房地产价格评估机构和评估人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。

所谓“客观”就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。

所谓“公正”就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估活动中不偏袒征收当事人中任何一方，坚持原则，客观评估。

第三，任何单位和个人不得干预评估。本条所说的任何单位和个人，包括各级人民政府、房屋征收部门、房屋征收实施单位及其工作人员以及被征收人。所说的不得干预，包括不得以任何理由、任何方式，要求房地产价格评估机构和有关评估人员高估或低估被征收房屋的价值。

案例　8

对价格评估存有异议时，可要求重新评估　(［2011］齐行终字第23号)

2010年5月14日，Z房产公司取得拆许字(2010)第002号房屋拆迁许可证后，对东至友谊路三、四段，西至北大街三段，南至建设路一段，北至北环东路一段区域实施房屋拆迁，并进行了公告。陈某在拆迁区域内有房产二处，第一处产权人为陈某，产权证号为010830，建筑面积51.80平方米，结构其他，用途住宅，经Q市建设房地产估价咨询有限公司做出的房屋评估价格为每平方米1931.00元，房屋评估总价为95001.00元，有线电视1个补偿300.00元，一次搬迁费补偿518.00元，以上补偿总额合计95819.00元。另一处产权人亦为陈某，产权证号为010831，建筑面积43.12平方米，结构其他，用途住宅，经Q市建设房地产估价咨询有限公司做出的房屋评估价格为每平方米1834.00元，房屋评估总价为79082.00元，一次搬迁费补偿431.20元，以上补偿总额合计79513.20元。因陈某与Z房产公司就房屋拆迁补偿安置事宜经协商，未能达成一致意见，Z房产公司向K县住建局提出裁决申请，K县住建局受理后，委托Q市房地产价格评估专家委员会对估价结果进行了鉴定，鉴定结论维持了原估价结果。K县住建局组织听证时，对双方进行调解，因Z房产公司不同意调解，双方未达成一致意见。K县住建局经审查，认定Z房产公司申请裁决的内容符合拆迁的相关法规、政策规定，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、Q市《城市房屋拆迁管理条例》、《齐政办43号文件》等有关规定，于2011年5月6日对陈某及Z房产公司做出(2011)克拆裁字第061号裁决。裁决后，陈某不服，向原审法院提起行政诉讼，要求撤销K县住建局的裁决和确认土地使用权批准书的合法性。

一审法院认为，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、Q市《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在拆迁双方达不成拆迁补偿安置协议的情况下，经当事人一方申请，K县住建局具有依法做出房屋拆迁裁决的行政职权。本案中，因陈某始终无法自行与Z房产公司达成安置补偿的一致意见，为此，K县住建局接受Z房产公司的申请，并在规定期限内做出裁决，该裁决对被裁决主体、被拆迁房屋情况和估价，安置补偿的内容、安置房屋的情况等的确定，符合有关规定，K县住建局对陈某和Z房产公司之间的拆迁争议做出的拆迁裁决，事实清楚，程序合法，适用法律正确。陈某请求确认土地使用权批准书的合法性，不属于本案所调整的范围。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项之规定，判决:维持被告K县住房和城乡建设局于2011年5月6日做出(2011)克拆裁字第061号裁决。

陈某不服，提出上诉，主张认定价格评估不合理以及使用估价报告违法。

二审法院认为，本案属于房屋拆迁及安置补偿案件，其中涉及的主要法律问题是拆迁程序是否符合房屋拆迁安置补偿的法律、法规，拆迁裁决是否合法、合理。

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，K县住建局有权在拆迁双方达不成拆迁补偿安置协议的情况下，经一方当事人的申请，有权依法做出房屋拆迁裁决。K县住建局根据Z房产公司的申请，在法定期间内做出了裁决，对拆迁房屋的安置与补偿办法，做出了明确的确定，故该裁决事实清楚，程序合法，适用拆迁法律、法规正确，应予维持。

关于上诉人提出的价格评估不合理以及使用估价报告违法的问题，根据本案一、二审查明的案件事实，被上诉人已向一审法院提交了房屋估价公示明细表，证明已在拆迁现场办公室予以公示，各被拆迁人的房屋估价结果均在明细表之中，其估价结果已被大多数人周知，上诉人亦应知道自己的房屋的评估价格，但其未要求重新评估，是其对自己权利的处分。K县住建局在做出拆迁裁决时，对于拆迁部门在送达听证通知、公示房屋评估价格时存在的瑕疵，没有尽到认真审查的义务，K县住建局做出的拆迁裁决所依据的材料虽存在瑕疵，但未影响裁决实体结果的合法性，尚未导致损害被拆迁人的合法权益，根据本案中涉及的拆迁区域，大多数原居民已迁出，从保护大多数居民利益，维护社会稳定的大局出发，故对该裁决应予维持。针对此问题法院将给K县相关部门下发司法建议，以利于行政机关在今后的工作中更好的依法行政。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。

相关案例索引

金某诉盘锦新广厦房地产开发有限公司　(［2009］辽立三民申字第84号)

本案要点

被征收人在一审的诉讼请求是撤销双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，判令返还其应享有房屋居住条件和生活条件。在二审上诉状中增加诉讼请求，主张产权调换、返还面积，价格互补等，二审法院在开庭时向被征收人释明增加诉讼请求应当在一审庭审辩论结束之前提出，二审不受理新增加诉讼请求。因此，再审法院未支持被征收人主张产权调换的请求。

第二十二条　【搬迁与临时安置】因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

条文注释

本条是关于搬迁费、临时安置费的规定。

被征收人因房屋被征收后，需要搬迁他处居住，会发生一定的搬迁费用，这部分费用是因房屋征收产生的，房屋征收部门应当为此向被征收人支付搬迁费。

对于选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。被征收人自行过渡的，征收部门应对被征收人支付临时安置费。房屋征收部门向被征收人提供周转用房的，房屋征收部门已经履行了为被征收人承担临时安置的责任，不必付给被征收人临时安置费。考虑到各地经济水平和实际情况不同，搬迁费和临时安置费的具体标准由地方规定。

案例　11

产权调换房屋交付前，被征收人只能要求房屋征收部门支付临时安置费或者提供周转用房之其一　(［2007］泉民一初字第21号)

原告唐某于2001年8月11日与被告徐州矿务集团有限公司、江苏永业集团公司签订了拆迁安置协议，第3条约定，两被告以梅苑小区9号楼4单元101室，使用面积42平米、建筑面积60.9平米和原告原住房使用面积21.2平米、建筑面积30.74平米进行产权调换，多出使用面积20.8平米、建筑面积30.16平米，实行支付价款的有偿安置。原告于2001年8月25日交付了44733.20元的全部价款。但两被告一直未能交付房屋，原告遂诉至法院，要求两被告立即交付梅苑小区9号楼4单元101室60.9平米房屋;退还其支付的44733.2元价款，并赔偿其自2001年8月25日起至今的银行逾期贷款利息，待两被告完全履行合同约定时，再支付44733.2元价款或二被告在拆迁地半径500米内提供符合居住条件，使用面积21.2平米的房屋，作为周转房使用，并支付每月每平方9元的临时安置款，至完全履行合同时止;另外，本案案由应为房屋买卖纠纷，不应为房屋拆迁安置纠纷。

法院认为，本案原、被告签订了产权交换协议书，双方之间是一种拆迁安置的产权调换关系，而非商品房买卖关系，不适用商品房买卖的相关规定，原、被告间的权利义务应受双方签订的《拆迁安置补偿协议》及《城市房屋拆迁管理条例》的调整，故本案案由应确定为房屋拆迁安置纠纷。关于原告要求二被告交付梅苑小区的房屋，原、被告签订的拆迁安置补偿协议未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方在协议中约定了过渡时间10个月，即二被告应在2002年6月11日安置原告住房，但由于被告的过错，导致梅苑小区未通过综合验收，致使该小区9号楼4单元101室房屋至今未能交付原告，给原告的生活造成了一定的影响。被告应积极去协调办理相关的综合验收审批手续，尽快地将通过综合验收的梅苑小区9号楼4单元101室房屋交付原告，以解决原告居住的困难情况，故原告此项诉讼请求应予支持。关于原告要求两被告退还已支付的44733.2元的房屋价款并赔偿其自2001年8月25日起至今的银行逾期贷款利息及提供周转房的问题。徐州市人民政府第71号令中关于过渡费分段计算的规定实际就是对逾期交房违约责任的规定，原告在法院(2004)泉民一初字第103号案件中已要求被告支付过渡费并已经判决的情况下再要求被告给付利息是没有法律依据的，另原告选择的是自行安排住处过渡，被告给付其过渡费，原告现再要求变更给付周转房，亦无事实和法律依据，法院不予支持。综上，法院判决被告徐州矿务集团有限公司、被告江苏永业集团公司于通过综合验收后十日内将本市梅苑小区9号楼4单元101室的房屋交付给原告唐某。

案例　12

过渡逾期安置补助费的支付标准　(［2012］同民初字第2577号)

2007年1月，原告吕某与被告X大兴房地产开发有限公司(以下简称D公司)签订《X市房屋拆迁补偿安置协议》，该协议中第五项约定“过渡期限自本协议签订之日起至2005年10月9日止……”，至2011年3月23日被告才向原告送达交房通知书。原告认为，被告根本不具备交房条件，被告无法向原告提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，该住宅是否验收合格、可以使用，没有法律依据。据国务院1998年第248号文件《城市房地产开发经营管理条列》第三十一条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》”被告没有任何手续、证书的情况下就强迫交房，该住宅是否验收合格、可以使用，不得而知。根据协议中第五项约定，被告不能按时交接安置房，应当按月付给原告逾期自行过渡补助费。被告违反该项协议，自2011年7月9日至今未向原告支付房屋拆迁自行过渡补助费。原告向法院提起诉讼，请求判令: 1.被告继续履行2007年1月1日与原告签订的《X市房屋拆迁补偿安置协议》，并严格按照协议中第五项约定，继续支付自2011年7月9日后逾期过渡补助安置费，即每月人民币28元X (99.73m2 +55m2)=4332.44元直至被告具备交房条件为止; 2.本案的诉讼费由被告承担。

被告D公司辩称，第一，本案起诉人不是适格原告。本案案由是房屋拆迁安置补偿协议，是合同之诉，本案所涉及的拆迁安置补偿协议是存在拆迁人与叶某之间。被告为了拆迁的进度，与原告签订拆迁安置补偿协议，但原告没有证据表明其是房屋的产权人。根据拆迁安置补偿协议第十条的特别约定如果今后房屋产权人经房管部门确认不是其所有，其签订的协议自行失效。起诉人认为其是产权人，应当举证。但是起诉人没证明叶某是产权人，与其是代管、委托关系。第二，本案不适用商品房买卖的法律规定。拆迁安置房涉及的是政策性的规定，不涉及商品房的范畴，故不适用商品房的相关规定和司法解释，而应当按照拆迁安置协议规定。第三，被告已经交付符合条件的安置房。过渡补偿费根据协议的第五条的约定应从搬迁之日起算至接到交房通知书为止。按照原告自认的2011年3月23日收到交房通知书。综上，原告的诉求没有事实和法律依据。

法院经审理查明，根据厦府［2002］68号建设用地批文，被征收人叶某在后城路59号的房屋因大兴商场第一期商品房建设需要，应予拆迁。2007年1月1日，拆迁人D公司(甲方)与代管人吕某(乙方)签订一份《X市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，双方在该协议书中约定，甲、乙双方依照X市、同安区有关规定进行协商，就房屋拆迁补偿与安置事宜达成如下协议:一、甲方拆除乙方房屋建筑面积为99.73m2、15.9m2;二、住宅实行产权调换的建筑面积为99.73m2、15.9m2，实行就地(大兴商场)安置的，就近上靠100m2、55m2的标准户型，增加建筑面积为0.27m2、39.1m2，由于其中产权建筑面积为99.73m2的实际增加的建筑面积不足7平方米，再上调一个档次15m2给予安置，上靠后应安置的建筑面积总的为170m2。安置房建筑面积共计约237.14m2。实际安置单元住房共贰套。安置房地点、幢号、楼层: (大兴商城)9号楼603室建筑面积约116.46m2和(大兴商城)9号楼609室建筑面积约120.68m2。储藏间(大兴商城)4号楼108号建筑面积约10.66m2和109号建筑面积约10.66m2。本条款内容，乙方应按规定向甲方缴交安置房价款为人民币154019元整，此款项于安置房钥匙移交时交清。……五、过渡期限自本协议签订搬迁之日起至2005年10月9日止。乙方自行过渡，甲方按规定标准预付给乙方过渡安置补助费24个月，房屋住宅产权建筑面积分别为99.73m2、15.9m2(按规定补足55m2的按上靠后的标准55m2计算)，按7元/m2计算，共计人民币25994元。本条款合计人民币25944元。届时若甲方不能按时交接安置房，应按本条款计算标准(按元/月·m2)按月付给乙方逾期自行过渡补助费;若甲方提前提供给乙方安置房，乙方应按实际提前接到安置的通知书时间退还给甲方过渡安置补助费。十、补充条款:若今后后城路59号房屋中由吕某代管的房产产权人经房管部门确认不是叶某所有，双方签订的拆迁补偿安置协议书及补充协议自行失效。拆迁人D公司(甲方)与代管人吕某(乙方)于2007年1月1日，签订了《“大兴商城”第一期商品房用地房屋拆迁补偿补充协议书》;又于2009年11月5日签订了《X市城市房屋拆迁补偿安置补充协议书》，该补充协议书上载明:“一、原协议第二条安置房地点、幢号、楼层: (大兴商城)9号楼603室、609室。安置房建筑面积共计约237.14m2，修改为安置房地点、幢号、楼层:‘大兴商城’6号楼614室、616室、617室，安置房建筑面积共计约301.38m2。二、安置房建筑面积增加62.24m2，乙方应补缴给甲方房款人民币192720元……”2011年3月22日大兴商城3号楼、6号楼通过X市建设工程竣工验收备案。2011年3月23日，D公司通过EMS向叶某的代管人吕某发出一份交房通知书，该通知书载明“我司开发的同安大兴商城3#、6#楼项目，已于2011年3月22日取得《X市建设工程竣工验收备案证明书》。根据我司与您签订的《X市城市房屋拆迁补偿协议书》，现通知您携带身份证及相关资料于2011年3月31日前来我司结算与拆迁安置的有关款项，并办理6号楼614、616、617号安置房的交房手续……”吕某对D公司的交房行为提出异议: 1.储藏间至今未建; 2.排污设施至今还在施工中; 3.消防道路未施工不能使用; 4.电力线路未并入市网; 5.附属设施未完成。鉴于上述原因，吕某拒绝收房。在其与D公司就交房事宜协商未果的情况下，遂向法院提起诉讼，其中诉求判令D公司支付自2010年10月至2011年7月9日的过渡补助费38991.96元。法院于2011年12月15日作出(2011)同民初字第2309号《民事判决书》，判决:一、D公司应于判决生效之日起六个月内交付吕某符合《X市城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定的两间储藏间(即4号楼108号建筑面积约10.66m2储藏间和109号建筑面积约10.66m2的储藏间);二、D公司应于判决生效之日起十日内支付吕某过渡安置补助费人民币38991.96元;三、驳回吕某的其他诉讼请求。该案经X市中级人民法院二审审理，维持原判。

法院在(2011)同民初字第2309号民事案件审理中，还查明，被拆迁房产(后城路59号)系叶某(又名余叶某)所有，其于1996年5月1日去世。叶某仅生育一女余某，余某与吕丙结婚，是男方到女方家落户。余某与吕丙夫妻生育子女两人即女儿吕甲和儿子吕某。余某于1957年6月22日去世后，吕丙又再婚，与后妻生育吕乙，吕丙于1992年4月病故。法院依法向吕乙与吕甲进行询问，二人均表示叶某的继承人现只有吕甲、吕乙和吕某三人，吕乙与吕甲均同意放弃该被拆迁房产的继承权。

关于大兴商城4号楼108号和109号两间储藏间的建设情况，庭审中，吕某确认大兴商城4号楼用地没有实质性进行拆迁，更没有进行建设; D公司表示储藏间尚在建设之中需等建设完工后才能交付。

上述事实，有吕某举示的(2011)同民初字第2309号《民事判决书》、(2012)厦民终字第1309号《民事判决书》、《X市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《“大兴商城”第一期商品房用地房屋拆迁补偿补充协议书》、《X市城市房屋拆迁补偿安置补充协议书》、交房通知书，D公司举示的《工程质量监督报告》、《X市建设工程竣工验收备案证明》，以及双方当事人的当庭陈述、质证笔录等证据在案为凭。以上证据经庭审举证质证，并经法院审查核实，可以采信。

法院认为，根据查明的事实，被拆迁房产后城路59号系叶某所有，叶某于1996年5月1日去世。D公司在拆迁后城路59号房屋时，与吕某签订房屋拆迁补偿安置协议，同时约定了“若今后后城路59号房屋中由吕某代管的房产产权人经房管部门确认不是叶某所有，双方签订的拆迁补偿安置协议书及补充协议自行失效”，事实上，D公司也向吕某支付相应的过渡补助安置费。D公司抗辩“本案起诉人不是适格原告”，缺乏事实依据，不予采纳。D公司与吕某之间签订的房屋拆迁补偿安置协议及补充协议是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。双方签订的房屋拆迁补偿安置协议约定的安置房包括了住宅和储藏间、过渡期限均为2005年10月9日，并未特别约定储藏间与安置房可以不同时交付给被征收人使用。大兴商城4号楼108号和109号两间储藏间与6号楼614、616、617号安置房均属于补偿安置叶某及其继承人的安置房，储藏间是安置房的组成部分，应当同时一并交付被征收人。虽然D公司于2011年3月23日向叶某的代管人吕某发出的交房通知书，要求吕某和公司办理大兴商城6号楼614、616、617号安置房的交房手续，但因两间储藏间尚未建设，不能与6号楼614、616、617号安置房一并同时交付给吕某，尚未具备交付安置房的全部条件。根据X市物价局、X市国土资源与房产管理局关于印发X市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准的通知［厦房价(2003)119号］中规定的X市房屋拆迁补助费标准，逾期半年以内的，自行过渡逾期安置补助费为安置补助费的2倍，逾期半年以上的，自行过渡逾期安置补助费为安置补助费的4倍。因双方签订的《X市城市房屋拆迁补偿安置协议书》中明确约定了被拆迁房屋住宅产权建筑面积分别为99.73m2、15.9m2(按规定补足55m2的按上靠后的标准55m2计算)，按7元/月.m2计算安置补助费;同时约定了过渡期限自本协议签订之日起至2005年10月9日止，至吕某主张权利起，已逾期交房超过半年，故吕某请求判令D公司按7元/月.m2的4倍即28元/月.m2的标准支付逾期过渡安置补助费，应予支持。(2011)同民初字第2309号《民事判决书》、(2012)厦民终字第1309号《民事判决书》已判决D公司应支付吕某自2010年10月至2011年7月9日的过渡补助费38991.96元。现大兴商城4号楼108号和109号两间储藏间尚未建设完成，D公司仍未能依约将大兴商城4号楼108号和109号两间储藏间与6号楼614、616、617号安置房同时一并交付被征收人叶某的代管人吕某，尚不具备交付安置房的条件，因此吕某请求D公司继续按每月28元/m2×(99.73m2+ 55m2)=4332.44元的标准支付逾期过渡补助安置费，应予支持。但是逾期过渡补助安置费的起止时间应自2011年7月10日起算至D公司在具备交付安置房条件的情况下书面通知交接验收安置房期限结束当日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告X大兴房地产开发有限公司应当按每月4332.44元［28元/m2×(99.73m2+ 55m2)］的标准支付原告吕某自2011年7月10日起至被告X大兴房地产开发有限公司在具备交付安置房条件的情况下书面通知交接验收安置房期限结束当日止的逾期过渡补助安置费，其中自2011年7月10日起至判决生效当月的逾期过渡补助安置费应当于判决生效的次月的20日之前支付;自判决生效的次月起至被告X大兴房地产开发有限公司在具备交付安置房条件的情况下书面通知交接验收安置房期限结束当日止的逾期过渡补助安置费，应当于每月的20日之前按月支付;二、驳回原告吕某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币1099.73元，适用简易程序审理减半收取人民币549.87元，由X大兴房地产开发有限公司负担，款限于判决生效之日起七日内交纳。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省X市中级人民法院。

第二十三条　【停产停业损失的补偿】对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

条文注释

本条是关于征收房屋造成停产停业损失补偿的规定。

第一，停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。停产停业损失，一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋征收前被征收房屋的实际使用效益和实际停产、停业期限等确定。

停产停业损失补偿中涉及非住宅房屋的认定。认定为非住宅房屋，应当满足以下两个条件:第一，房屋为非住宅房屋，即营业性用房;第二，经营行为合法，不能是违法经营;二者缺一不可。

第二，停产停业损失补偿办法，由省、自治区、直辖市制定。目前，有关停产停业损失的补偿，各地情况不同，差距很大。鉴于以上情况，条例授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。

第三，关于“住改非”房屋补偿问题。所谓“住改非”房屋是指产权性质为住宅，但已依法取得营业执照成为经营性用房。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号)规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”从各地情况看，对于符合上述规定且经营时间较长的，参照营业用房给予补偿的情况较多。

第二十四条　【临时建筑】市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

条文注释

本条是关于加强建设活动管理，以及在房屋征收前对未经登记的建筑先行调查、认定和处理的规定。

在房屋征收过程中，涉及的房屋有两种情况。一是已经依法登记取得房产证的房屋;二是未依法登记没有取得房产证的房屋。本条例要求人民政府及其有关部门加强监管，在征收前先行认定处理，既是为了有效防止新问题的产生，也是为了避免在征收时矛盾过分集中，部门分别处理周期过长等问题。

第一，对于一般影响规划且依法补办相关手续和缴纳罚款的，可视为合法建筑补偿。椐据城乡规划管理法律法规的规定，所谓违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。对违法建筑的处理，根据城乡规划管理法律法规的规定，分为两种情况:第一种情况，对于严重影响城市规划的，限期拆除或者没收;第二种情况，对于一般影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。对于后一种情况，如果已经按照城乡规划法律法规的规定补办了相关手续并缴纳了罚款的，在征收时可以视为合法建筑进行补偿。

第二，对于未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿。

第三，房屋征收决定前，政府组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。在征收范围确定后，各市、县级人民政府应当组织有关部门对这一部分房屋进行调查、认定、处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。

案例　13

对认定为违法建筑的，不予补偿　(［2006］穗中法行终字第398号)

广州市国土资源和房屋管理局于1997年7月24日向朱某核发了《房地产证》，记载:新港西路20号房屋为混合结构、砖木结构1-13层，总建筑面积105.29平方米，房屋用途是住宅。1998年5月26日，市拆迁办在该房产证上记注:该房屋只办理73.26平方米产权交换手续，余下部份由业权人继续自行管业。2000年12月4日，广州市城市规划局海珠区分局在穗海规业字2000066号《关于新港西20号及20号后房屋处理情况的汇报》中认定“朱某没有按房地产权证注记的位置、面积、层数修复余下的32.02平方米房屋，未经城市规划行政主管部门核准，未取得建设工程规划许可证，违法(章)建设一幢2层混合结构的房屋”。朱某对该认定不服，遂向法院提起诉讼。

一审法院认为，依照《城市房地产管理法》第六十条的规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”对已登记的房地产权利，如发生变更，或转移，凡未经登记者都不产生法律效力。原告朱某原新港西路20号房屋，在第一次被拆迁后，尚余的房产部分在其管业期间，经规划行政主管部门确认为没有按房地产权证注记的位置、面积、层数修复余下的32.02平方米房屋，未经核准，未取得建设工程规划许可证，违法(章)建设一幢2层混合结构的房屋。广州市房地产测绘所出具的《房屋面积测量成果报告书》亦表明:被拆迁房屋实际上建在原新港西路20号房屋所有权凭证所记载的地号北面位置上，原新港西路20号房屋所有权凭证所记载的地号范围，除已扩建道路外，剩余部分已为申请人(朱某)所持宅基地证的新港西路20号后房屋占据。原告朱某的房屋为违章建筑事实清楚，依据城市房屋拆迁管理的相关规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。朱某不服，提起上诉。

二审法院认为，广州市房地产测绘所于2001年对坐落在广州市海珠区新港西路20号房屋进行两次测量，确认了该房屋现状与上诉人朱某持有的穗房地证字第0350848号《广州市房地产证》所记载的内容不一致。原穗房地证字第0350848号《广州市房地产证》所记载的地号范围，除了已扩建道路外，剩余部分已为广州市海珠区新港西路20号后房屋占据。上诉人主张广州市房地产测绘所两次出具的测绘报告都是虚假的上诉理由没有提供证据证明，本院不予采纳。经广州市城市规划局海珠区分局认定，现有的广州市海珠区新港西路20号房屋属于违章建筑。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款规定:“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿……”，上诉人的广州市海珠区新港西路20号房屋是违章建筑，应不予拆迁补偿。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，依法应予维持。

第二十五条　【补偿协议】房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

条文注释

本条是关于征收补偿协议内容和当事人不履行协议情形的规定。

征收补偿协议是约定征收当事人之间权利与义务关系的合同。依法订立的补偿协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法订立的协议，受法律保护。

本条第一款对补偿协议的主要内容作了规定。一般包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。此外，协议一般还包括违约责任、解决争议的办法等内容。补偿协议的内容，双方当事人协商一致后可以修改。对于实行货币补偿的，补偿协议主要应载明补偿金额和支付期限、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限等;对于实行产权调换的，补偿协议主要应载明用于产权调换房屋的地点和面积、被征收房屋与产权调换房屋的差价结算、临时安置费或者周转用房、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。

本条第二款对征收当事人一方不履行协议的处理情况作了规定。补偿协议订立后，一方不履行的，另一方当事人可以向人民法院提起诉讼，要求对方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

案例　14

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务时，另一方当事人可以依法提起诉讼　(［2011］信浉民初字第747号)

原告张某(为被征收人)与被告X市城建开发有限公司于2008年5月7日签订“拆迁补偿安置协议”，协议约定，被告拆除原告坐落于X市湖东五星村六组建筑面积157.29平方米的房屋。根据双方《拆迁补偿安置协议》第四条，原告选择产权调换，原告自愿选择被告新建成后的安置房壹大套，原告于2008年5月7日领取了“X市浉河区人民政府信高花园建设小组”发给的078号返迁顺序号，“选择安置方式、产权调换住房壹大套北区三楼同层同单元”，被告为宣传自己的房地产信息，并登录X房地产门户网，其中登录的价格为起价每平方米2700元，均价每平方米3400元，最高价每平方米3900元。原告张某于2011年8月5日在X市公证处办理了公证，并有公证附件1.实时打印的X房产网网页(两页);附件2.现场所摄光盘一张，内含保存于公证处电脑桌面上的X房产网网页，并注明，1室1厅1卫41.10平方米，2室2厅1卫83.10平方米，3室2厅2卫128.90平方米，显示大中小三种型号套式住宅房。为此，原告张某以自己与被告城建公司签订的拆迁补偿安置协议，是在平等自愿的情况下签订的，双方应按照约定履行，现被告未按拆迁补偿安置协议履行合同约定的义务，严重侵害了自己的合法权益，原告诉至法院，请求被告交付信高花园项目部开发的面积为128.90平方米大套住房一套，从2009年11月14日起每交付过渡补助费360元，至被告交房之日止，经法院多次调解，被告城建公司仍不能按协议约定履行，双方未能达成调解意见。

法院认为，原、被告双方签订的拆迁补偿安置协议，是在双方平等自愿的情况下签订的，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。现由于被告城建公司的违约，未能按拆迁补偿安置协议和返迁顺序号交付原告房屋，应承担相应的违约责任和由此引发的经济损失，同时交付原告同地段同楼层大套住房一套，如果确不能履交房屋，被告城建公司应按网上登录的价格均价每平方米3400元，大套面积支付房屋补偿款。拆迁过渡补偿费，应按双方签订的协议约定，由被告城建公司补偿给原告张某，至交付房屋或结清补偿款之日止。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条之规定，判决如下:一、被告X市城建开发有限公司在判决书生效后十日内交付原告张某位于X市浉河区信高花园北区三楼大套房屋(面积为128.90平方米)一套。如被告X市城建开发有限公司不能履行交房义务，应给予货币补偿按均价每平方米3400元，计款438260元。二、实行X市城建开发有限公司，应按双方签订的协议约定，支付给张某过渡补偿费，至交付房屋或结清补偿款之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8050元，由被告X市城建开发有限公司承担。如不服判决，可在接到判决书后次日起，十五日内通过法院或直接向×市中级人民法院提起上诉，并提交上诉状正本一份、副本两份。

案例　15

补偿协议是否公平，应当根据《合同法》的相关规定对事实进行综合判断　(［2010］豫法民三终字第98号)

2004年，张某通过拍卖方式取得位于L市西工区中州中路421号的房产，2005年9月30日，L市房产管理局向张某颁发了洛市房权证(2005)字第X313726号和第X313727号两份房产证，张某正式取得了西工区中州中路421号的房产，该房产面积为4869.7平方米。2007年3月6日，D量贩与张某签订了一份“拆迁补偿协议书”，约定:根据城市建设规划的要求，D量贩须拆除张某所有的房屋。按照L市城市房屋拆迁管理有关规定，双方在平等协商的基础上，就房屋拆迁事宜达成协议，D量贩补偿张某570万元，在张某搬迁完毕后5日内，D量贩依法将拆迁补偿款一次性支付完毕。该协议签订后，D量贩于2007 年6月26日将570万元补偿款支付给了张某，张某也将其名下西工区中州中路421号房产的两份房产证交给了D量贩。随后，D量贩即对该房产进行了拆迁。张某认为，双方当事人签订的拆迁补偿协议存在显失公平，遂向法院起诉，请求撤销拆迁补偿协议书，增加补偿的比例标准及数额。

一审法院经审理查明:一、张某名下洛市房权证(2005)字第X313726号房产证项下的房屋为1-3层砖混结构房屋，建筑面积共2492.56平方米，系商业用房。第X313727号房产证项下的房屋为4-6层砖混结构房屋，建筑面积共2377.14平方米，系住宅。二、2007年3月28日，L市人民政府颁发洛政［2007］44号《关于印发2006年度城市房屋拆迁货币补偿基准价和2007年度城市房屋拆迁安置基准价标准的通知》(以下简称洛政［2007］44号通知)，该通知上写明:城市房屋拆迁货币补偿基准价和城市房屋拆迁安置基准价是房地产估价机构对合法房屋拆迁进行补偿安置评估的基本依据。非住宅房屋评估时，以住宅房屋货币补偿基准价为基础，按下列调节系数评估:商业营业房第一层上浮200-250%;第二层上浮50-100%;三层以上上浮30-50%等。L市2006年度城市房屋拆迁住宅货币补偿基准价一类区砖混结构1190元，2007年度房屋拆迁住宅安置基准价一类区为1230元。2007年4月2日，L市建设委员会与L市发展和改革委员会共同下发洛建［2007］185号《关于城市国有土地上房屋拆迁补偿安置标准及有关问题的通知》(以下简称洛建［2007］185号通知)，该通知第十一条规定:被拆迁房屋区域类别划分、结构类别系数、楼层价格调解系数、附属设施及树木补偿标准、搬迁补助费及奖励费、临时安置补助费标准按照下列附表执行。第十二条规定:被拆迁房屋装饰装修及附属设施根据材质、使用年限等不同情况，分别给予合理补偿。该通知附表四室内装修项下写明:水磨石地坪20-40元/m2、自行安装暖气130-170元/组、防盗门300-600元/个。附表六写明:临时安置补助费4-6元/月.m2，货币补偿给予6个月临时安置补偿费;搬迁补助费8元/m2，按被拆迁有证面积，货币补偿给予一次补助;奖励费3元/m2·天，被拆迁人在规定期限内搬迁，按有证面积采用倒计时奖励，最长奖励15天。附表八写明: L市城市国有土地上商业营业房拆迁停产停业补助费标准(元/月.m2)，繁荣区域80元。三、张某所购楼房的原产权人是L市物资贸易中心，该楼房建成于1983年，于1987年11月办理了房产证。4、D量贩与张某于2007年3月6日所签“拆迁补偿协议书”第三条第一款内容为“甲方(D量贩)依法补偿乙方(张某)570万元整。”

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，其中第一款第(二)项规定:“在订立合同时显失公平的。”张某就是基于本条向人民法院起诉的。根据洛政［2007］44号通知的规定，商业营业房第一层上浮200-250%;第二层上浮50-100%;三层以上上浮30-50%。依此通知规定的补偿标准，结合L 市2007年度房屋拆迁住宅区一类区1230元/平方米的安置基准价，按照每层上浮的最低比例标准计算，张某被拆迁的西工区中州中路421号房产的拆迁补偿金额应为:第一层1230×3×823.2平方米=3037608元，二、第二层1230×1.5× 823.68平方米= 1519689.6元，三、第三层1230×1.3×823.68平方米= 1317064.32元，第四、五、六层1230×2377.14平方米=2923882.2元，房屋合计补偿费8798244.12元。同时按照洛建［2007］185号通知的规定，被拆迁房屋除正常补偿费外，还应该对被拆迁建筑物的附属设施、搬迁补助费及奖励费、临时安置补助费进行补偿。根据张某的诉求，结合洛建［2007］185号通知附表进行计算，张某可获得补偿的这部分费用项目有:水磨石地坪补助费、暖气片补助费、防盗门补助费、临时安置补助费、搬迁补助费、搬家奖励费、停业补助费。对于上述费用，依照公平原则，取［2007］185号通知附表的中间价计算。其中水磨石地坪补助费应按照张某被拆楼房一至三层营业用房的面积计算即30元×2492.56m2=74776.8元;对于暖气片补助费，因张某没有提交每一层安装暖气片的数量，酌定按每层10片计算即150元×6层×10片=9000元;对于防盗门，也因张某没有提交每一层安装防盗门的数量，也酌定按每层5个计算即450元×6层×5个=13500元;临时安置补助费按被拆迁面积4869.7m2计算6个月即5元×6个月×4869.7m2= 146091元;搬迁补助费按被拆迁面积4869.7m2计算和张某自认的6元/m2计算即6元×4869.7m2=29218.2元;对于搬迁奖励费，因张某不存在拖延搬迁的行为，因此应该按照15天补偿标准足额计算，即3元×4869.7m2×15天= 219136.5元;对于停业补助费因为张某的楼房坐落位置属于繁华区，应按照每天80元进行计算，但该补偿面积仅限于一至三层商业用房的2492.56m2，对于补偿天数，因［2007］185号通知并没有明示，酌定按一个月计算，即80元×2492.56m2×1个月=199404.8元。上述补偿额总计为9489371.42元。该补偿额比张某与D量贩之间的“拆迁补充协议书”约定数额多了3789371.42元。据此数额多少可知，张某与D量贩签订的“拆迁补充协议书”所约定的拆迁补偿费570万元，存在显失公平的情况，张某请求变更双方于2007年3月6日签订的“拆迁补偿协议书”第三条补偿数额的诉求，符合法律规定，予以支持。但对于应增加补偿的比例标准及数额，应按照《中华人民共和国民法通则》第四条规定的“公平原则”来执行，即该增加补偿的数额比例标准，应取每层浮动的中间值来计算，即第一层上浮比例为225%，第二层为75%，第三层为40%。以此比例计算，西工区中州中路421号房产的拆迁补偿额应为:第一层1230×3.25×823.2平方米=3290742元;第二层1230 ×1.75×823.68平方米= 1772971.2元;第三层1230×1.4×823.68平方米= 1418376.96元;第四、五、六层1230×2377.14平方米=2923882.2元。房屋补偿费为9405972.36元，加上被拆迁房屋附属物的补偿费和临时安置补助费、搬迁补助费、搬家奖励费、停业补助费的691127.3元，张某被拆迁房屋的补偿费总计为10097099.66元。由此可知，D量贩应再向张某补偿房屋拆迁费4397099.66元。张某该项诉求，予以部分支持。因此，一审法院判决:一、张某与D量贩于2007年3月6日所签订“拆迁补偿协议书”第三条第一款中570万元的拆迁补偿款变更为10097099.66元;二、D量贩于判决生效后十日内向张某支付拆迁补偿费4397099.66元;三、驳回张某的其他诉讼请求。如果D量贩未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51440元，由张某负担18004元，由D量贩负担33436元。D量贩不服，提出上诉。

二审法院认为，双方当事人于2007年3月6日签订了拆迁补偿协议，已履行完毕。2008年3月5日，张某以双方协议显失公平为由，向原审法院提起诉讼，请求对双方拆迁补偿协议中补偿数额的条款进行变更。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，对于下列合同:“(一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的”当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但本案中，补偿协议的签订是双方充分协商的结果，在协商过程中，双方均应充分考虑到房屋区位、房屋的使用情况、政府政策的规定等因素，故不存在重大误解或显失公平问题，张某也未提供充分的证据证明有D量贩对其进行欺诈、胁迫的情形，因此，本案协议不存在可变更或者撤销的事由。双方协议签订时，洛政［2007］44号通知与洛建［2007］185号通知均未实施，该两个文件均规定自发布之日起执行，因此，本案不适用该两个文件规定的补偿标准，原审按照该两个文件规定的标准计算张某应得的补偿数额不当，法院予以纠正。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当，法院予以纠正。D量贩的上诉理由成立，法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下:撤销河南省L市中级人民法院(2008)洛民一初字第13号民事判决。

第二十六条　【补偿决定】房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

条文注释

本条是关于市、县级人民政府作出补偿决定的情形，补偿决定内容和不服补偿决定的救济的规定。

市、县人民政府作出补偿决定的情形有两种:

第一，在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。本条规定在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。房屋征收部门报请作出补偿决定的时间，应当是在征收补偿方案确定的签约期限之后。第二，房屋所有权人不明确。被征收房屋所有权人不明确是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼等情形。为保证被征收人的合法权益和房屋征收工作的顺利进行，除对达不成补偿协议的被征收人作出补偿决定外，对被征收房屋所有权人不明确的也有必要依法作出补偿决定。

补偿决定、补偿协议都是明确双方当事人征收补偿权利义务关系的协议。补偿决定有关补偿的内容应当全面，即原则上应当与补偿协议规定的内容一致，不得含有惩罚性条款。

补偿决定书一般应当包括下列几个方面内容: 1.征收人与被征收人的基本情况及被征收房屋具体位置; 2.争议的主要事实和理由; 3.补偿决定的内容，具体包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等; 4.补偿决定的依据、理由; 5.告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限; 6.作出补偿决定的市、县级人民政府的名称、作出补偿决定日期并加盖公章。

补偿决定是一项具体行政行为，本条规定被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定，被征收人对市、县级人民政府作出的补偿决定不服的，可以依法在知道作出该具体行政行为之日起六十日内，向作出补偿决定的市、县人民政府的上一级人民政府申请行政复议;被征收人对市、县级人民政府作出的补偿决定不服的，可以依法在知道作出具体行政行为之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼，或者依法提起行政复议后对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。

第二十七条　【先补偿后搬迁】实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

条文注释

本条是关于征收人征收补偿义务和被征收人搬迁义务的规定。

与原拆迁条例相比较，该条明确规定了补偿和搬迁的先后关系，并对违法搬迁作出了禁止性规定。

第一，征收房屋应坚持先补偿、后搬迁的原则。“先补偿、后搬迁”包含两种情况:一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致，签订协议，双方按协议履行相关的给付义务;二是征收当事人未达成补偿协议，市、县级人民政府已经依法作出补偿决定，货币补偿已经专户存储、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先补偿。

第二，在征收人依法予以补偿后，被征收人应当履行按时搬迁义务。如上所述，被征收人在征收人未补偿之前，可以根据先补偿、后搬迁原则进行抗辩，拒绝搬迁。但征收人一旦履行了补偿义务后，被征收人也必须要履行按时搬迁的义务。

在征收过程中，会出现房屋征收部门与被征收人达成协议和达不成协议两种情况。对于双方按照本条例第二十五条规定达成协议的，只要征收人已对被征收人作出补偿，被征收人就须按照协议中关于搬迁期限的约定，在限期内完成搬迁。如果被征收人在征收人补偿后，没有按照协议约定如期搬迁的，就属于违约行为，房屋征收部门可以依约向法院提起诉讼，要求被征收人按照协议约定履行搬迁义务。如果房屋征收部门与被征收人达不成协议的，房屋征收部门可以依照本条例第二十六条规定报请作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，补偿决定会对征收人的补偿义务和被征收人的搬迁义务加以确定，在征收人作出补偿后，被征收人也必须按照补偿决定确定的搬迁期限履行搬迁义务;仍不履行的，则可能导致被依法强制搬迁。

第三，对非法逼迫搬迁行为的禁止性规定。首先，市、县级人民政府作为代表公共利益的征收主体，其人民政府的本质决定了不能采用暴力、胁迫或者擅自中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁;其次，因为征收的主体只限市、县级人民政府，即便具体从事征收工作的征收实施单位，也是接受市、县级人民政府房屋征收部门的委托开展工作，因此也必须在委托事项范围内从事征收工作，不得采取上述非法方式逼迫被征收人搬迁。这里需要强调的是该款禁止的只是违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法行为。市、县级人民政府规范管理征收搬迁时，既要严格遵守国家有关规定，又要从采取措施的目的、是否符合程序、安全需要以及是否对未搬迁住户产生实际影响等方面出发去具体考量。至于本条规定的暴力、威胁方式，不论何种目的和具体行为方式，都属于非法行为，为法规所禁止，并坚决予以严厉打击。

第二十八条　【依法申请法院强制执行】被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

条文注释

本条是关于补偿决定强制执行的规定。

该条取消了行政机关自行强制拆迁的规定，限定了政府申请法院强制执行的前提条件，这是与原拆迁条例相比较而言一个非常重大的变化。有以下三点需注意:

第一，申请法院强制执行。本条例第二十六条规定了房屋征收部门与被征收人达不成协议或者被征收房屋所有权不明确时，由房屋征收部门报请征收人作出补偿决定，这是对征收纠纷处理的第一道程序，如果被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议或提起行政诉讼，寻求司法救济，维护自身权益。被征收人既不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行补偿决定，这种情况下就需要通过非诉强制措施来达到实现补偿决定、稳定补偿关系、推动征收实施的目的。

关于本款规定的强制执行措施，还有以下含义:

1.强制执行以补偿决定为前提。在实际操作中，被征收人不搬迁主要存在两种情况，第一，达成了补偿协议，又反悔不搬迁的;第二，作了补偿决定，在决定规定的搬迁期限内未搬迁的。第一种情况，可以由房屋征收部门按照违约之诉向法院提起诉讼并申请执行。第二种情况，则可以根据本款的规定申请法院强制执行。

2.对申请法院强制执行的条件予以了严格规定。规定强制执行申请必须以被征收人在法定期间内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁为前提。补偿决定属于具体行政行为，一经作出，即具有拘束力和执行力。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

3.申请法院强制执行的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。申请的法院根据《行政诉讼法》的规定，一般为不动产所在地的基层人民法院。

第二，法院强制执行申请书的必备内容。为了防止强制执行后可能出现的被征收人居无处所现象，保障被征收人居住权，减少强制执行引发的纠纷，本条例规定，向人民法院递交的强制申请书必须附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料，也就是要求市、县级人民政府在申请人民法院强制执行前，必须要落实好货币补偿款或者提供产权调换房屋、周转用房。

市、县级人民政府向法院申请强制执行，除了提交申请书以外，还应提交征收决定、补偿决定以及人民法院认为需要提交的其他材料。

第三，申请人民法院强制执行的是补偿决定而不是征收决定。本条规定的政府申请人民法院强制执行，强制执行的依据是补偿决定而不是征收决定。房屋征收决定主要是就征收范围、补偿标准、补偿方法、搬迁期限等作出的适用于房屋征收范围内的所有被征收人的统一决定，每一位被征收人究竟该补多少，不是由征收决定直接确定的，而是由政府与该被征收人按照征收决定的要求，经过评估计算和协商签订协议确定的。补偿决定针对的是特定的被征收人，可执行内容明确而具体:一是明确政府给予的补偿，如补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、过渡方式和过渡期限等事项;二是明确被征收人的搬迁义务及期限。在政府履行其补偿义务的前提下，被征收人应当履行其搬迁义务。因此，政府申请人民法院强制执行时，法院强制执行的应当是补偿决定而不是征收决定，即主要是强制被申请人即被征收人履行其搬迁义务，在这种情况下，不论法院是否强制执行补偿决定，都不会对其他被征收人已经签订的补偿协议和实施的搬迁产生连锁反应。

●相关规定

《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》

第二十九条　【征收补偿档案与审计监督】房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

条文注释

本条是关于房屋征收补偿档案管理、分户补偿情况公开以及对补偿费用使用情况进行审计监督的规定。

房屋征收补偿档案资料包括:征收决定发布前的相关会议纪要;征收决定发布所依据的相关规划、立项资料;征收决定发布前的群众听证和征求意见等资料;征收补偿方案;征收决定及公告;委托征收实施单位的合同;委托价格评估机构的合同;整体评估报告和分户评估报告;通知有关部门停止办理相关手续的书面通知;分户补偿资料;补偿协议;达不成补偿协议的，由市、县级人民政府作出的补偿决定及有关资料;申请人民法院强制执行的材料;监察、审计部门对征收工作进行监督检查、审计的材料;其他与征收有关的档案资料。

公开透明是本条例始终贯穿的一个原则，在房屋征收过程中，坚持公开透明对房屋征收工作提出了更高的要求，不但要求征收过程的公开，还要求补偿结果的公开，通过公布分户补偿情况，主动将政府的征收补偿曝光于天下，自觉接受群众检验，在保证了补偿公平的同时，也能有效杜绝征收行为中的违法、违纪行为。

本条第一款是征收部门主动公开，接受监督。第二款则是通过审计部门专门审计征收补偿费用的使用情况进行监督，这是公开透明的机制保障。征收是政府行为，征收补偿主体是市、县级人民政府，征收补偿费用的管理和使用应由政府审计部门进行审计监督，这在保障依法依规补偿、公平补偿的同时，也确保了政府财政资金的安全与合规使用。

第三章 补偿

第三章　补偿