10.物业管理用房中包括业主委员会的办公用房吗？

现实案例

北京市某小区于2008年建成，业主入住后，开发商选聘了一家物业公司作为小区前期物业管理单位。2011年10月，小区业主委员会成立，但面临着没有办公用房的问题。另据了解，在小区竣工后交接查验时，开发商向物业公司提供了600平方米的办公场所。业主委员会遂找到物业公司，要求其提供100平方米作为业主委员会的办公用房，遭到物业公司的拒绝。物业公司称：“物业管理用房是开发商提供，专门为物业公司办公所需，而且产权是开发商的，因此，不能提供给业主委员会。”业主委员会又向开发商主张权利，要求提供办公用房，未果。那么，物业管理用房性质如何？是否包含业主委员会的办公用房部分？

专家解答

按照《物业管理条例》的规定，开发商应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。《物权法》规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。开发商配置物业管理用房应当体现在房地产开发之初的规划图上，以及体现在之后的测绘报告上。即物业管理用房的具体位置和面积在小区规划总平面图及测绘报告资料上都应有标注。开发商在物业管理区域内不按照《物业管理条例》规定配置必要的物业管理用房的，房地产行政主管部门应责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并处罚款。

关于物业管理用房的用途，《物业管理条例》没有明确规定。如何使用物业管理用房属于业主共有和共同管理权利事项，如无特殊约定，应由业主共同决定，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。为避免争议，可就物业管理用房的用途在《临时管理规约》、《管理规约》、《物业服务合同》等文件中予以明确约定。

在北京，政策法规已明确了物业管理用房的面积、位置和用途，因此，较少产生争议。按照《北京市物业管理办法》的规定，物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，不但包括物业公司的办公用房，还包括业主大会及业主委员会30至60平方米的办公用房。

综上，本案中，开发商依法配建的物业管理用房中应当包含业主委员会的办公用房。

法条链接

《物权法》

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物业管理条例》

第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十五条　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

《北京市物业管理办法》

第七条　新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。