一、五个内因条件：先天基因与后天努力

决定产业地产商经营发展状况的五个内因条件包含战略模式、管理机制、人才团队、资金实力和企业文化，如图6-1所示。其实，这也是企业经营管理普遍面临的内在问题，企业的发展既被企业先天基因（基础）所束缚，也将受企业后天努力的影响带动。

图6-1　影响产业地产商经营发展的内部因素

1.战略模式

产业地产商的战略经营模式，亦即商业模式，不管是自我创新还是拿来主义，或者是拿来再创新，其商业模式关系到企业的终极目标、发展路径、赢利模式和经营方略，这些是必须有的，哪怕模式不完善、不成熟。早先没有模式尚可理解，因为行业处于摸索阶段、处于发展的混沌期；而之后还没有一定的战略经营模式，那就纯属“狗头戴砂罐——乱碰乱撞”了。

2.管理机制

有了战略经营模式，还必须有与之配套的企业管理机制。这通常涉及企业组织架构、综合管理体系、业务流程管控、经营绩效考核等。良好的管理机制将保障产业地产商的创新探索实践和高效率经营运转，并支持项目团队的全面开拓和招商运营业务的有效推进。

那些管理完善、流程规范的传统房地产企业在转入产业地产后，虽然具有较好的管理基础与优势，但产业地产的经营管理既宽泛又深入灵活，必须对以往的管理理念与管理机制进行调整，否则经营绩效将打折扣。业内有一些规模大、知名度高的房地产商在产业地产经营管理效能上并不如一些规模小、知名度低的企业，管理机制的适应性问题是一个主要原因。

3.人才团队

人才是第一资源，是企业发展的决定性因素。有了精尖人才，组合好精英团队，才会梳理出好的战略模式，建立好的管理机制。产业地产是极具跨界思维和创新逻辑的复合型行业，对复合型人才求贤若渴，尤其需要高屋建瓴的精英高管和摧城拔寨推进战略业务执行的中层干将。

2017年，碧桂园攀升为房地产头牌企业。这期间，碧桂园启动千亿元布局科技小镇计划，进军产业地产势头不减。能够让新晋龙头闯入难操持的产业地产领域自有诸多原因，业内评说碧桂园敢于参与产业地产，也得益于碧桂园多年的人才战略、人才储备。2013年，碧桂园开始的“全球30%硕士、70%博士”招聘计划，以及后来的“未来领袖”计划，让其储备和锻炼了一批学历高、能力强的精英人才，这也让碧桂园启动特色小镇新业务有了底气。

苏州高新区在2016年、2017年举办“产业地产管理人才特训营”，从园区招商、产业运营、综合服务等方面开设实务课程，强调理论结合案例，意在增强高新区管理团队的感性认识与理性认知，提高全员招商能力、运营技能及服务技巧。事实表明，以指导实战为目标的综合培训成效显著。如图6-2所示。

图6-2　苏州高新区常年举办产业地产人才训练营

4.资金实力

产业地产、产业园区这一长链条经营、长回报周期的特殊行业领域，对产业地产商的融投资能力和现金流经营都是考验。如果资金实力有限，资金链条不具备，融资能力也不强，那么经营起来将会捉襟见肘、步履维艰。在这一点上，不论行业后起之秀还是业界前辈都可能遇到严重问题。

5.企业文化

同各行各业一样，企业文化的作用往往被产业地产商所忽视。产业地产通常被业界称为有情怀的事业，对产业地产商来说，就是要做有文化的企业，更准确地讲，就是要有良性的企业文化，这一点是非常关键的。企业文化通常被称为老板文化，老板的情怀不够、老板身边核心管理团队的综合素养欠佳，也很难干成像样的产业地产和园区项目。业内资历较深、对国内产业地产有较多了解的朋友应该知晓，早期曾经活跃在产业地产界并有上市背景的一些工业地产公司，如今在业界也只是个传说而已。究其原因，是企业文化不支持公司的长远发展。