二、园区建设流程的非程式化演进

我们都熟悉产业园区/产业地产的基本建设流程：“拿地、规划、建设、招商、运营、复制经营……”六年多前，笔者总结经验并编写成书时，认识到园区类地产项目中的规划、招商和运营等环节内容是明显区别于传统地产项目的，且我们对自身业务领域及相关行业的研究认知至关重要。没有充分的认知、不能知己知彼，是不能做好项目的规划和招商运营的。因此，笔者特意将书的结构体系及书名确定为《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》（2015年出版）。之后，笔者在园区行业论坛、专业会议等诸多场合发现，同行们也习惯性地将园区规划、招商和运营列为交流探讨的主题环节内容。如图9-2所示。而近几年，笔者通过操盘实战、顾问咨询和项目考察，越来越感知到程式化、系统化的园区经营是我们操盘营建的基本保障。但这里面有一个问题，产业园区是否要始终按部就班地延续程式化的建设流程呢？

图9-2　产业园区大会围绕规划、招商、运营展开探讨

园区的操盘手们已经习惯了“拿地、规划、建设、招商、运营、复制经营（再拿地）”的园区营建流程，而我们发现，现实中很多固有模式、固有流程被打破了。现在各个园区关注和推崇的一个工作热点就是招商前置，连刚工作不久的行业菜鸟都能喊出这个热词，甚至当下不仅是招商前置，运营前置也不是新鲜事了。招商前置是在项目建设前乃至拿地前就开始对重点产业企业、产学研机构展开招商，也可称为产业资源整合。招商前置之所以被称为热点、焦点，是因为其具有多个积极作用。

●拿地谈判时能够占有先机。因为前置招商获取了一定的产业资源，在拿地谈判中容易获得区域政府的青睐，从而在地价、地段及相关优惠政策上获益。如果前置招商与具有IP的产业翘楚达成合作，那么会得到政府更多的钟爱，综合的优惠政策加持会更充分。

●有利于园区的规划和建设。前置招商引进的产业企业或机构，尤其是大牌企业和机构，其用地用房规模一般较大。提早合作，就可以针对企业或机构的需求提早做出建筑与空间规划，合理设置建筑配套标准，实现定制化建设空间建筑载体。

●便于为企业开展运营服务。前置招商引进了企业，除了为其提供使用的园区空间建筑外，还可以针对企业生产经营的需求，开展从基础性到增值性的运营服务，这涉及商业配套服务、产业运营服务等，从而帮助企业早进驻、早生产经营、早获得政策加持和享受综合服务。提到这一点，也就自然引出了运营前置。

园区运营前置，此处更强调的是产业内容的运营服务（参见《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》第四篇第五节）。园区运营服务前置考量的是园区的复合经营能力。运营前置化后，企业、政府及社会各界对园区便会刮目相看，令园区招商更加春风得意，正所谓“运营即是招商”，如图9-3所示。

图9-3　园区招商前置与运营前置