7　土地及房屋的权属应以登记为要件——北京市大兴区黄村镇桂村村民委员会诉北京市人民机械设备成套公司、北京融信泽投资咨询有限公司执行异议案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市高级人民法院(2013)高民终字第64号民事判决书

2.案由:执行异议之诉

3.当事人

原告(上诉人) :北京市大兴区黄村镇桂村村民委员会(以下简称桂村村委会)

被告(被上诉人) :北京市人民机械设备成套公司(以下简称机械公司)、北京融信泽投资咨询有限公司(以下简称融信泽公司)

【基本案情】

1995年1月，大兴县孙村乡桂村村民委员会(即现在的桂村村委会)与机械公司签订《土地使用权有价转让合同书》，约定机械公司向桂村村委会购买80亩土地(以实地丈量标准)，位于桂村村庄东侧;单价为每亩土地2万元，转让总价为160万元;转让的土地使用权时效期为50年，自1995年元月起至2045年元月止;在土地使用权终止到期时，合同解除;机械公司自1995年至1998年分期付清购地款，合同签订后桂村村委会负责在30个工作日内为机械公司办理土地使用证，向机械公司提供现有水、电设施，协助机械公司建立生产基地的工作。大兴县孙村乡人民政府在合同上盖章。

2005年4月15日，机械公司与桂村村委会签订《合同》，机械公司将其在大兴区黄村镇桂村拥有使用权的土地5.4764公顷及其地上房产3195平方米出租给桂村村委会使用。租期39年，自2005年9月至2044年9月，租金为每3年1期，桂村村委会在合同签订后每3年1期支付租金给机械公司。《合同》第6条约定:机械公司同意桂村村委会在第一年内购买本合同租赁标的的土地及房产，价格为550万元，桂村村委会已支付给机械公司的租金可冲减购买总价款。《合同》签订当天，双方又签订《补充协议》，约定桂村村委会一次性向机械公司交清租金550万元，机械公司将桂村村庄东侧的土地5.4764公顷及地上房产3195.5平方米的使用权转交给桂村村委会使用39年，即自2005年9月起至2044年9月止。

桂村村委会在一审庭审中提供了自2005年8月22日至2006年7月28日期间其向机械公司付款550万元的支票存根和收据，证明其已向机械公司支付了550万元款项，已按《合同》第6条约定购买了土地及房产。

2005年5月1日，桂村村委会与严德波、马晓春签订与2005年4月15日《合同》内容相同的合同，桂村村委会将承租的土地使用权及地上房产转租给严德波、马晓春使用，租期39年，自2005年10月至2044年10月。该合同第6条亦约定:桂村村委会同意严德波、马晓春在第一年内购买本合同租赁标的的土地及房产，价格为650万元(本合同租期内的土地房屋的使用权)，严德波和马晓春已支付给桂村村委会的租金可冲减购买总价款。桂村村委会称实际严德波和马晓春并未支付650万元购买土地和房产，现在仍每年按约定向村委会支付租金。

2011年5月24日，桂村村委会和北京市大兴区黄村镇桂村经济合作社共同出具《证明》，称桂村经济合作社于2010年9月1日至11月30日对本社全部资产进行了清产核资。村里集体经济产权制度改革以集体经济组织的全部集体资产为基础，面向全村所有集体经济组织成员进行产权的量化，35%作为集体股，65%作为个人股，年终财务统计工作经核算后，其纯利润按本合作社设置的股权类型各自享受的股份比例进行分红。由合作社统一发放股权证书，凭股权证领取股份分红资金。土地承包经营权股采取“确权确地”的办法，由享有土地承包经营权的农户自主经营。桂村村委会以此证明村里于2010年进行了产权制度改革，已将包括本案土地在内的全部土地纳入全村集体资产，村民集体入股，将土地的租金收益按股份比例分配给全体村民。

另查明:2001年11月15日，就中行北京分行起诉机械公司、北京金胜投资管理中心(以下简称金胜中心)借款纠纷一案，北京市二中院作出(2001)二中经初字第1721号民事判决，判决机械公司偿还中行北京分行借款本金2800万元及利息，金胜中心承担连带清偿责任。判决生效后中行北京分行申请强制执行，2003年9月17日北京市二中院向中行北京分行发出(2003)二中执证字第0315号债权凭证，称债权人如发现债务人有可供执行的财产，可凭债权凭证向法院申请执行。2011年北京市二中院作出(2011)二中执异字第401号执行裁定，裁定(2001)二中经初字第1721号民事判决确认的中行北京分行对机械公司、金胜中心享有的债权，除已执行的部分外，均由融信泽公司承受。

2011年10月27日，北京市二中院作出(2011)二中执异字第01428号执行裁定，内容为:融信泽公司向法院申请执行，执行过程中，北京市二中院于2009年3 月25日查封了机械公司名下位于北京市大兴区黄村镇桂村幢号为2号、房号为2号、所有权号为京房权证兴国更字第00001655号、面积为3195.5平方米的二层楼房一座，并于次日查封了机械公司名下位于北京市大兴区孙村乡(黄村镇)桂村、地号为M-9-(13)-1总面积为54764平方米的土地使用权，国有土地使用权证号为大兴国用(籍)字第01号。上述房屋所有权、土地使用权至今仍登记在机械公司名下。桂村村委会向北京市二中院提出执行异议，认为机械公司办理土地使用权证和房屋所有权证未经桂村村委会同意、未缴纳土地转让款和出让金，故转让合同无效。现土地房屋已归属全村社员共有，在土地上增建房屋并已投入使用，法院查封侵害了村委会的合法权益，故请求法院撤销查封。北京市二中院经审查认为，桂村村委会虽主张根据与机械公司的协议已取得房屋所有权和土地使用权，但未办理过户手续，至今房屋所有权和土地使用权仍登记在机械公司名下，故法院采取查封措施符合法律规定，驳回了桂村村委会提出的执行异议。

根据融信泽公司提供的大兴国用(籍)字第01号国有土地使用证记载，土地使用者为机械公司，地号M-9-(13)-1，发证日期1994年7月3日，使用期限50年，自1994年7月至2044年7月。京房权证兴国更字第00001655号房屋所有权证记载，房屋所有权人为机械公司，房屋坐落在大兴县黄村镇桂村，发证日期2001年4月。

本案在审理过程中，经桂村村委会申请，一审法院去大兴国土局调查涉案土地的权属登记情况，并从档案材料中发现一份机械公司和桂村村委会签订于1987年12月10日的《土地买卖协议书》，协议约定桂村村委会向机械公司转让位于桂村东的土地88亩，卖价为176万元。出卖土地使用权有效期为50年，自1988年元月至2038年元月终止。大兴县孙村乡人民政府在合同上盖章。桂村村委会认为1987年机械公司尚未注册成立，没有签订合同的主体资格，该合同亦违反了土地管理法的相关规定，故合同无效。机械公司通过无效合同和非法手段办理土地使用证，其不能依法取得土地使用权。融信泽公司认为土地和房屋的权属证书是真实有效的，《土地买卖协议书》是否有效与桂村村委会的诉讼请求无关，故不应予以审查。

【案件焦点】

在土地证的取得可能存在瑕疵的情况下，法院应以土地证书权属登记作为判断依据。

【法院裁判要旨】

北京市第二中级人民法院认为:关于桂村村委会的第一项诉讼请求，桂村村委会与机械公司于1987年签订的《土地买卖协议书》、于1995年签订的《土地使用权有价转让合同书》均约定:桂村村委会向机械公司有偿转让涉案土地使用权，转让期限50年，机械公司分期付款。《土地使用权有价转让合同书》还约定桂村村委会要在30个工作日内为机械公司办理土地使用证。大兴县孙村乡人民政府在两份合同上均盖章确认。根据上述合同内容，桂村村委会要将涉案土地使用权转让给机械公司的意思表示是真实的，已经过乡人民政府的确认。在大兴国土局的备案登记中，涉案土地的使用者也是机械公司。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定:农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。尽管取得国有土地使用权证书必须履行相应法律手续，但涉及行政机关的具体行政行为，目前不能以此为由否定相关机关颁发的国有土地使用证的真实性和合法性。

桂村村委会主张根据2005年其与机械公司签订的《合同》，机械公司已将涉案土地使用权和房屋所有权转让给桂村村委会所有。法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。桂村村委会主张其享有土地使用权和房屋所有权，但并未依法进行登记，不能产生对第三人的对抗效力。法院根据登记情况执行机械公司名下的财产并无不当。桂村村委会要求停止对涉案财产的执行，没有法律依据，一审法院不予支持。

关于桂村村委会的第二项诉讼请求，桂村村委会和机械公司于2005年4月15日签订的《合同》是租赁协议，尽管协议第六条约定桂村村委会可在第一年内以550万元价格购买租赁标的物，但双方于同日签订的《补充协议》又约定:桂村村委会一次性向机械公司交清租金550万元，机械公司将标的物转交给桂村村委会使用39年。该条约定亦有“变更租金支付方式、由分期支付改为一次性付清”的意思。机械公司开具的收款收据上有些未注明款项用途，因机械公司未出庭，上述合同内容和付款的事实、性质缺乏双方一致认可的意思表示，现在桂村村委会提供的证据只能证明其因租赁协议合法地占有和使用土地房屋，不能证明其已依法取得租赁物的所有权。同时根据法律规定土地使用权和房屋所有权的变更登记还需履行相应法律手续，桂村村委会提出的变更权属登记的主张不属于法院审理执行异议之诉案件的审查范围，故桂村村委会要求判令机械公司协助其办理变更登记手续的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，缺席判决驳回桂村村委会的诉讼请求。

桂村村委会不服一审法院判决，提起上诉。北京市高级人民法院经审理认为，桂村村委会与机械公司分别于1987年签订《土地买卖协议书》、1995年签订《土地使用权有价转让合同书》并办理了相关手续。相关证照记载的土地使用者及房屋所有权人均为机械公司。北京市二中院执行案件过程中据此执行机械公司名下的财产并无不当。桂村村委会对土地证的真实性没有异议，其虽认为土地证的取得存在诸多瑕疵，并自认其已有偿回购土地使用权和房屋所有权，但并未通过相关诉讼或办理变更权属登记的方式将相关财产的权属变更至己方名下。故桂村村委会关于对涉案土地及房屋停止冻结过户和停止拍卖执行并由机械公司协助桂村村委会办理上述土地使用证和房屋所有权证的变更登记手续及相关请求与事实相悖、于法无据;综上，桂村村委会的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于修改后的民事诉讼法施行时未结案件适用法律若干问题的规定》第一条之规定，本案二审程序适用修改后的民事诉讼法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，缺席判决驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案争议焦点为涉案土地及房屋的归属问题。《物权法》对不动产物权的变动采用了登记生效主义。登记具有公信力，包括登记推定效力和不动产善意取得效力。通常认为对己在不动产登记簿上登记的权利应当为权利正确性推定。第三人对于物权登记的善意信赖，应当受到保护，即使该登记有误。本案中所涉土地自桂村村委会与机械公司于1987年签订《土地买卖协议书》、1995年签订《土地使用权有价转让合同书》后，即到相关部门办理了变更手续。土地使用证等相关证照记载的土地使用者及房屋所有权人均为机械公司。虽本案桂村村委会主张根据2005年其与机械公司签订的《合同》，机械公司已将涉案土地使用权和房屋所有权转让给桂村村委会所有。但桂村村委会与机械公司均未就此到相关部门进行变更登记。本案诉讼中，桂村村委会虽认为机械公司对于土地证的取得存在诸多瑕疵，并自认其已有偿回购土地使用权和房屋所有权，但不能对抗已经存在的物权登记。

融信泽公司受让相关债权后，已经二中院生效法律文书确定:中行北京分行对机械公司、金胜中心享有的债权，除已执行的部分外，均由融信泽公司承受。融信泽公司对机械公司享有的是合法债权。根据《物权法》第九条的规定，房屋及土地使用权均登记在机械公司名下，融信泽公司有理由相信上述财产属机械公司所有，并有权要求机械公司以上述财产偿还债务。

编写人:北京市高级人民法院　王肃