楼市泡沫到何时？

1999年，著名经济学家、德意志银行研究主管安德鲁·劳伦斯先生提出一个观点：大批摩天大楼的兴建，就预示着经济衰退的到来。

劳伦斯对这个观点的解释是，拥有建筑摩天大楼的渴望，就必然导致大量的资金流入房地产市场，房地产的高额回报让人们忽略对经济安全的考虑，因而会导致经济泡沫的膨胀，最终带来经济危机。因此，劳伦斯提出：在摩天大楼立项之日，就是经济开始膨胀之时，而摩天大楼建成之日，即是经济衰退之时。

劳伦斯这一经济观点，又被称为劳伦斯魔咒，而从人类进入资本主义社会开始，还没有一个经济体能够摆脱这一魔咒。现在，我们中国也将要面临这一魔咒了，因为有调查显示，全球在建的摩天大楼中，有超过一半的比重在中国。

蓬勃的房地产市场暗藏着巨大的经济泡沫，而如今，越来越多的人也开始意识到了中国楼市的泡沫问题，那么，中国真的会如劳伦斯所言，在房地产泡沫破裂之后经济就会急剧衰退吗？如果真的是如此，那么房地产泡沫何时能够破裂呢？

破裂不在此时，但已为时不远

2014年下半年，全国各地房地产市场普遍遇冷，虽然房地产领域的投资仍然在增加，但抵挡不住新房开工数量和房地产交易的双双下滑，最终房价也开始跳水，楼市一片哀嚎，在这样的趋势下，人们似乎看到了房地产泡沫破裂的迹象。而这些，其实早在一年前就已经被经济学界预料到了。

2013年，美国《福布斯》双周刊网站刊发一篇题为《在中国，没有一座城市没有可怕的大片空房》一文，作者为美奇金投资咨询有限公司创始人杨思安。在文章中杨思安称，在中国，现实和经济分析似乎相差得太远。但是，鉴于中国政府内部在经济数据与投资推广之间存在的混乱，在“经济是否在增长”这样简单的问题上出现分化可能也是不可避免的。

《华尔街日报》在最近一篇报道中写道：“目前，在北京和上海这样的大城市，存在住房供应短缺的状况，这就导致房地产价格迅速上涨。”而路透社则写下了这样的句子：“中国需要更多住房。”然而，对于杨思安这个了解中国的人来说，这样的看法简直是不可理喻的。

在过去的两年里，杨思安不停地在中国各地旅行，他说自己从未见过一座城市、城镇或村庄没有大片空房。杨思安的一位曾两次行走约1500公里的同事表示看到了成片的空房。在北边，与西伯利亚接壤的满洲里为了成为旅游胜地，建造了成千上万座空荡荡的别墅。在南方，一位同事在云南山区拍摄的视频中，连续15分钟都是空空如也的高楼。在北京的南四环和上海的浦东和徐汇区，也有成片成片堪比鬼城的小区。

杨思安在文章中说，根据中国政府2010年的报告，当时中国的住房自有率接近90%。世界平均水平为63%，美国为65%，报告还指出15%的中国人拥有不止一处房产。

因此，杨思安指出，中国现在面临的问题是住房供应严重过剩而并非短缺，而且各地的房价也在趋同，大致在每平方米0．5万～1万元之间，具体取决于房子的豪华程度，但与什么城市及当地的平均收入无关。

由此可以得出结论，房子在中国的价格是脱离其价值的，杨思安称，中国的房主们大部分都不知道他们坐拥的房产根本不值房子的报价，因此他们并不像自己认为的那么富有，他们的金钱只能用房子来衡量，而一旦房子的价格发生变化，他们很可能瞬间从富人变成穷人。

杨思安的观点为我们论证了中国房地产业已经形成了一个无法忽视的泡沫，而且这个泡沫终究会破裂。那么，什么时候会是中国房地产泡沫破裂的日期呢？想要回答这个问题，我们就要弄清泡沫破裂的实质。

泡沫的破裂，实际上就是投资者回归理智。在前面的章节里我们讲过，房地产投资实际上已经成了一场“博傻游戏”，中国楼价能够不断攀升，根源就是人们认为楼价还会再升，会有人来买下自己手中高价的房子。那么，当人们意识楼价不会再升，人们对过高的楼市产生恐慌的时候，自然就是房地产泡沫破裂的时候了。

1989年，日本经济迈入战后的最高峰，但是也是在同年，日本房地产巨大的泡沫破裂了，在此后的两年里，很多人十几年积累下的财富瞬间化为乌有，整个日本开始了长达二十多年的经济低迷。

日本房地产泡沫的原因是实体经济无法再支撑过高的资本价格，人们对投资产生了绝望恐慌的情绪。而类似的事情，在今天的中国也正在发生。

知识链接

日本房地产泡沫：20世纪80年代的日本，因为发行股票和债券融资的成本低于银行贷款利率，所以许多企业纷纷选择证券直接融资方式，最终导致银行的贷款业务量急剧下降。为了解决这个让人头疼的问题，日本的银行家们只好利用超低利率多发放贷款，想要扩大银行的营业份额。与此同时，日本的房地产却飞速发展，被逼上绝路的日本银行疯子一般地向房地产企业发放贷款，极力劝说有能力的人进行贷款，同意贷款人用贷款购买的土地作抵押然后购买新的土地，结果到了1992年3月末，土地投机发放的贷款规模达到了150万亿日元，占据了当时银行总贷款额的三分之一以上。

这场始于东京的疯狂贷款，逐渐席卷了大阪、名古屋、京都、横滨和神户，这六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30．7%，商业用地则跳升了46．8%。这个时候，仅东京的土地总价就已经相当于美国全国的土地价格，银座四丁目的地价，竟然暴涨到每平方米4千万日元。到了80年代末期，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%，而同期的美国仅占25%。

投资房产带来的疯狂收益，直接导致了日本普通居民无力购买住房，企业纷纷用发展资金投资房地产，结果高地价还给中央和地方政府的城市再开发及道路建设设置了严重障碍，为了抑制这种情况，日本不得不提高利率，从1989年5月开始，日本央行先后3次上调贴现率，利率的大幅度提高刺破了经济泡沫。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，最终的结果是日本住宅用地和商业用地的价格连续呈下降趋势，累计跌幅已达70%以上，时至今日依然没有太大的变化。

看一看我们今天的资本价格，物价飞涨使得人们几十年的储蓄显得如此得少，而劳动力和原材料的价格飞速上扬又使得实体经济举步维艰。以东南沿海一些生产型企业为例，过高的资本价格使得他们利润微乎其微，甚至很多企业已经倒闭或者处在了倒闭的边缘。

如此恶劣的实体经济情况我们可以判断它们其实已经是无法支撑房地产泡沫了，那么现在房地产泡沫之所以还未破裂，一方面原因是中央的货币政策对其的资金支持，一方面是购房者似乎还未对房地产市场死心。

我们之前讲过，我国目前超额发行货币的情况已经非常严重了，进入2014年下半年，购房者对于房地产市场的信心也开始逐渐减退了。因此，当央行下决心要缩进货币政策，把多发、滥发到房地产业上的钱收回来，当中国人不再热衷于投资房地产市场，房地产泡沫破裂的时间也就到来了。

从经济发展趋势上看，2015年房地产市场的下行态势似乎不可避免了，但从时间上，我们却无法准确的预计中国房地产泡沫到底会在哪一天破裂，不过这一天虽然不在眼前，但恐怕也离我们不远了。