城市化对房地产市场至关重要

房价高得离谱，房屋空置率惊人，房地产业占国民经济比重越来越高，这一切都昭示着中国房地产已经形成了巨大的泡沫。中国房地产的泡沫，可以说是中国人有目共睹的，因此泡沫破裂，房价暴跌将是必然的事情。

但是，却有这样的一些人，他们认为中国的房价还不够高，中国房地产行业并不需要降温反而是火得还不够。听到这样的话，相信很多人都会下意识地认为他们疯了，但他们并不是疯子，他们如此判断房地产业自然有他们的理由，而这一理由就是城市化。

中国还处在城市化的道路上

城市化是衡量一个国家发展的标准之一，现代西方发达国家的城市化率一般都在80%左右，而这一数据在中国现阶段还只有50%，也就是说，两个中国人里面，只有一个生活在城市。

随着经济的发展，国家由农业经济走向工业经济，人们必将会聚集到城市中来，进入城市，由村民转变为市民，定居是首先要解决的问题。而定居需要房屋，因而在城市化的过程中，房地产业自然是也要随之快速发展的。

随着我国经济的快速发展，如此多的人被禁锢在土地上无疑已经不符合经济发展的需要了，社会需要农民进入城市，走入工厂和商店。因此，可以预见的是，中国正经历着并会持续经历一段快速的城市化进程。中国正快速地走在城市化的道路上，而作为城市化的同步产品，房地产业是没有理由停止发展的。

正是因为这个道理，给了一些人支持房地产业的理由，即便是面对而今严重的房地产泡沫，他们仍然坚定地认为房地产业还会更加兴旺。

城市化带来城市人口的膨胀，在有限用地的基础上，房价抬高就是必然的事情，随着城市涌入的人口越来越多，房价自然也就越来越高。这个模式看似非常有道理，但是，对这个模式持肯定态度的人却有一个致命的失误，那就是中国的城市化只是“看上去很美”，其本质却与西方发达国家的城市化有着很大的区别。

中国的“伪城市化”

城市化就是盖大楼，不知道多少人曾这样想过，然而在经济学者眼中，城市化远不是这么简单的。

城市化指的是一个国家的人口大规模向城镇聚集，城镇规模因此扩大，进而引起一系列经济社会变化。城市化的实质是经济结构、社会结构和空间结构的变迁。

从经济结构变迁看，城市化过程也就是农业活动逐步向非农业活动转化和产业结构升级的过程；从社会结构变迁看，城市化是农村人口逐步转变为城镇人口以及城镇文化、生活方式和价值观念向农村扩散的过程；从空间结构变迁看，城市化是各种生产要素和产业活动向城镇地区聚集以及聚集后的再分散过程。

对于一个成功的城市化而言，城市化的过程中不仅要考虑城市发展的数量，还要考虑城市发展的质量，以及城乡协调程度。但可惜的是，就目前来看，中国的城市化并不是成功的城市化。

我国经济学泰斗吴敬琏先生就指出，中国过去的城市化道路其实是一条伪城市化道路，把城市化简单地等同于地产开发，是一种“摊大饼”式的城市发展。在这个所谓的城市化过程中，大部分农民并没有融入到城市当中，反倒是因为地产开发而失去了土地，失去了赖以生存的根本。同时，因为过度的追求城市规模和资源分配不均，使我国城市出现了小城市偏枯，大城市疯长的局面，这不是真正的城市化应该出现的。

由此，吴敬琏先生得出结论，中国过去的城市化模式只是让地产业变得红火了起来，却没有能够真正实现把农民变为市民，是彻头彻尾的“伪城市化”。而我们可以想象的是，没有真实的人口做填充，只是不断将城市面积扩大，把土地变为楼房的“伪城市化”是无法从根本上给予房地产业以支持的。所以，根据中国城市化还未完善就推断出中国房地产市场不存在泡沫的结论，从根本上是站不住脚的。

不予进城农民以工作，不对进城农民做好医疗、教育等多方面的妥善安排，只是夺走农民的土地迫使农民进城。一来农民买不起房，二来农民没有事情做，这非但无助于消化房地产已经出现的泡沫，还会引发一系列严重的社会问题。

正是有鉴于此，吴敬琏先生才几次对我国的城市化进言，意图把我国的城市化拉到一个正确的轨道上来。

在“2013中国新型城镇化高峰论坛”上，吴敬琏曾这样指出：城镇化要以人为核心，有序开放中小城市落户限制，合理确定大城市落户条件，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖。此外，建设城乡统一的建设用地市场，建立兼顾国家、集体、个人的土地增益分配机制，合理提高个人收益。确认农民对承包土地拥有占有、使用、收益、流转权能。推动大中小城市和小城镇协调发展，优化城市空间结构。

如果我国能够走到正确的城市化道路上来，那么可以想见的是，城市化所带来的城市人口增加，人民消费能力提高，必将推动包括房地产业在内所有经济领域的快速发展，为中国经济的再次腾飞注入活力。

然而，城市化毕竟是一条漫长的道路，可能需要一代或者几代人才能够彻底完成。而在当前，我国还只是在城市化的道路上刚刚摸到了门路，还没有迈进正确的城市化的门槛。所以，在此时想要依靠城市化为房地产的泡沫埋单，妄谈什么村民变市民会带来更多的房地产需求，这就无异于缘木求鱼、画饼充饥了。

知识链接

二元户籍制度：我国户籍制度是国家对其公民实施的以户为单位的户籍人口管理政策。户籍表明了自然人在本地生活的合法性。长期以来，我国人口管理方针的制定与实施均基于此项制度，制度的特点是，根据地域和家庭成员关系将户籍属性划分为农业户口和非农业户口，未经有关部门批准，二者不可以自由转换。

在建国初期，户籍制度曾为我国政府管理社会提供过非常大的便利，然而随着经济的发展，现行户籍制度已经引起了越来越多的争议。户籍制度对人口的束缚已经严重影响到了经济发展，户籍制度改革已经成为全社会的迫切要求，可喜的是，户籍改革已经被我国政府提到了日程上来，更加公平自由的户籍制度有望在不久的将来建立。