8　如何认定开发商逾期交房致合同解除后给原告造成的实际损失——吴秋苹诉浙江诸暨盛业房产开发有限公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

浙江省绍兴市诸暨市人民法院（2014）绍诸店民初字第152号民事判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告：吴秋苹

被告：浙江诸暨盛业房产开发有限公司

【基本案情】

2012年1月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于诸暨市店口镇“状元名府”五幢2单元某号商品房，总计房款619768元，定于2013年5月31日前交房。同时合同约定：如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款249768元，天然气初装费2750元，并在中国建设银行诸暨支行办理了37万元的住房贷款按揭手续，履行了其余购房款37万元的付款义务。后被告未按照合同约定向原告交付房屋。2013年11月19日，原告向被告邮寄送达了解除房屋买卖合同通知书，被告收到该通知书后至今未履行退款义务。原告要求判令：一、确认原、被告间的商品房买卖合同已经解除；二、要求被告返还原告购房款及天然气初装费计622518元，并支付原告违约金12395.36元及赔偿以购房款622518为基数按6.15‰计算至判决确定给付之日止的利息损失（其中首付款252518元自2012年1月9日起计算，其余购房款37万元自2012年6月25日起计算）。审理中，被告对解除合同、返还购房款及支付违约金12395.36元没有异议，但认为原告要求赔偿利息损失没有事实和法律依据，故不同意赔偿。

【案件焦点】

如何认定被告因逾期交房致合同解除给原告造成的实际损失。

【法院裁判要旨】

浙江省绍兴市诸暨市人民法院经审理认为：合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于本案被告对收到合同解除通知书、解除合同、返还购房款及支付违约金12395.36元没有异议，故对原告该三项诉请，本院予以支持。对原告主张的要求被告赔偿以购房款622518为基数按6.15‰计算至判决确定给付之日止的利息损失（其中的首付款252518元自2012年1月9日起计算，其余购房款37万元自2012年6月25日起计算）的诉请，本院认为，对被告因逾期交房给原告造成的损失，应分段考虑，一是在商品房买卖合同解除之前的损失；二是商品房买卖合同解除之后造成的损失。对商品房买卖合同解除之前的损失，应从原告的可得利益角度考虑，即如被告按期交房，原告可获得居住收益，一般参照同地段同类房的租金收入。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿金额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准确定，也体现了根据可得利益原则确定实际损失，并不是根据原告支付首付款及获得按揭款之日起计算的利息损失。根据双方在《商品房买卖合同》第九条第一项第二款的约定，被告应当自原告的解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并支付按原告已付购房款的2%计算的违约金。因双方就逾期交房约定了相应的违约金，且该违约金与上述方法计算的损失赔偿额相比未见明显不合理，故对原告因被告逾期交房造成的在本案商品房买卖合同解除之前的损失，应以双方约定的违约金为准。对原告在被告收到商品房买卖合同解除通知之后的损失，依照双方约定，被告应自收到解除合同通知之日起30日内向原告返还购房款，后被告未按照此约定期限向被告返还购房款，理应依约赔偿原告该购房款此后的利息损失。故对原告要求被告赔偿利息损失诉请的合理部分，应予支持，即被告应赔偿原告总购房款622518元（包括天然气初装费2750元）自2013年12月21日起至本判决确定给付之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、确认原告吴秋苹与被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2013年11月20日解除；

二、被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司应返还原告吴秋苹购房款及天然气初装费合计622518元，并支付违约金12395.36元，以及赔偿原告自2013年12月21日起至本判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以总购房款622518元为基数计算的利息损失，款限本判决生效之日起二十日内付清；

三、驳回原告吴秋苹的其余诉讼请求。

【法官后语】

本案处理重点主要在于如何确定被告因逾期交房致合同解除后给原告造成的实际损失。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，但对如何确定损失，没有规定。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述合同法规定的损失赔偿范围，因违约造成的损失不仅包括原告的实际损失，还应包括可得利益损失，具体到本案中，似乎应当支持原告关于要求被告支付违约金及赔偿利息损失（包括首付款及按揭贷款的利息损失）的诉讼请求。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，具体到商品房买卖合同中，因逾期交房造成的实际损失仅从可得利益损失的角度予以规定，对购买人此前支付首付款及按揭贷款的利息损失不予考虑，且《商品房买卖合同》（浙江省住建厅统一制作的合同）第九条第一项第二款的约定的违约金计算方式即按原告已付购房款的2%计算，其背后的损失比较也是仅从可得利益的角度考虑，即从如被告按期交房，原告可获得的租金收入，并没有考虑原告支付的首付款及按揭款的利息损失。具体到本案中，为维护《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房买卖合同》的统一性，本院还是仅从可得利益的角度出发，分段处理了原告的实际损失。

值得注意的是上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房买卖合同》（统一制作的格式合同）是在商品房价格长期处于上升周期过程中出台的。房价处于上升周期中，开发商逾期交房，购买人一般情况下无需选择解除合同，只需转手买卖，既收回购房款，又获得差价收益。因此对上述解释及商品房买卖合同关于违约金规定的合理性及效力不提出异议。但随着房地产行业进入周期拐点，房价进入了长期下降通道，因被告逾期交房导致合同解除，明确如何保护购买人实际损失便提上日程，上述司法解释及商品房买卖合同关于损失的确定是否合理，值得商榷。

编写人：浙江省绍兴市诸暨市人民法院　谢玉山