9　由于混合原因导致逾期办证开发商是否承担违约责任——王金志诉福建百宏房地产开发有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省泉州市中级人民法院（2013）泉民终字第2308号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告：王金志

被告：福建百宏房地产开发有限公司

【基本案情】

2008年11月12日，原告王金志作为买受人与原泉州百宏房地产开发有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向原泉州百宏房地产开发有限公司购买安溪县河滨南路×号百宏·滨江花苑第×幢某房，总价款为270763元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年9月8日前将商品房交付买受人使用。但如遇施工中重大技术问题或市政规划配套延期造成的工程延误；大雨及大风或市政停水、停电、因市政重要活动限制规定而造成无法施工的，出卖人可据实予以延期。第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.01%的违约金。第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房价款270763元。2009年10月26日，原泉州百宏房地产开发有限公司变更为被告福建百宏房地产开发有限公司。被告开发的“百宏.滨江花苑”工程于2010年11月15日通过竣工验收，并于2011年2月1日通过消防复查验收。2011年2月19日，被告向原告交付了房屋。2013年2月28日，被告才向安溪县住房和城乡规划建设局提交材料，办理建设工程竣工验收备案，而该局认为由于福建省建设新旧文件对异地检测的规定不同，新旧文件的执行存在交叉，该局在办理百宏·滨江花苑竣工验收备案时针对以上情况曾多次请示上级主管部门，于2013年3月11日才出具了竣工验收备案证明书。2012年9月13日，原告就起诉泉州百宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案向安溪县诉前人民调解委员会申请诉前调解。审理中，原、被告共同认可合同期内可顺延的期间为98日。

【案件焦点】

福建百宏房地产开发有限公司逾期履行协助王金志办理产权证的义务有两方面原因：一是安溪县住房和城乡规划建设局在办理该工程竣工备案时，针对该工程由两家单位施工、福建省建设厅的文件先后两个文件对异地检测的规定不同及新旧文件执行存在交叉的情况，多次请示上级主管部门和多方协调；二是福建百宏房地产开发有限公司未能及时提交办理竣工验收备案需提供的全部材料。对此混合原因造成的逾期办证，福建百宏房地产开发有限公司是否承担违约责任。

【法院裁判要旨】

福建省泉州市安溪县人民法院经审理认为：原告王金志与原泉州百宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据合同第八条的约定，被告应于2010年9月8日前将商品房交付原告使用，扣除因双方认可合同期内顺延98日，被告应于2010年12月15日前将该商品房交付给原告使用，但被告于2011年2月19日才将该商品房交付给原告使用，已构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定逾期交房违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告于2012年9月13日向安溪县诉前人民调解委员会申请诉前调解，应认定诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，原告要求被告支付2010年9月13日之后的逾期交房违约金，并没有超过二年的诉讼时效。根据合同第九条的约定，被告应支付原告2010年12月15日之后的逾期交房违约金为1787元（270763元×0.01%/日×66日）。被告辩称，不存在逾期交房的事实及原告请求被告支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，与事实不符，本院不予采纳，其要求驳回原告的诉讼请求，本院不予支持。房屋竣工验收备案仅是办理房屋所有权初始预登记需提供的资料之一。被告提供的竣工验收备案证明书及关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明的内容，虽体现了被告已将“百宏.滨江花苑”的工程竣工验收备案文件送交安溪县住房和城乡规划建设局并于2013年3月11日通过备案，但其所针对的是竣工验收备案，并非办证资料备案，不足以证明被告已向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付原告。正是因为被告作为建设单位违反原建设部《建筑工程施工许可管理办法》第二条、第三条的规定在未取得施工许可证的情况下，擅自开工，才产生新旧文件执行存在交叉的情况，也才产生安溪县住房和城乡规划建设局在办理该工程竣工备案时，需针对该工程由两家单位施工、两个文件对异对检测的规定不同及新旧文件执行存在交叉的情况，多次请示上级主管部门和多方协调。因此，被告开发的百宏·滨江花苑工程迟延至2013年3月11日才通过竣工验收备案，不是因政策的原因造成的，而是被告的原因造成的。此外，安溪县住房和城乡规划建设局多次请示上级主管部门和多方协调，也只是造成被告开发的百宏·滨江花苑工程迟延通过竣工验收备案，只可能导致被告迟延交房，而不是迟延办证。由于被告至今未能提供证据证明，其已向安溪县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告，根据合同第十四条的约定，其应当自2011年5月21日起按已付房价款270763元的日0.01%向原告支付违约金，直至其履行完该协助办证义务时止。被告辩称，原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金已超过诉讼时效，及延长房屋权属证书办理时间的原因是福建省建设厅的文件临时更改造成的，并不是被告的违约责任造成，与事实不符，本院不予采纳，其要求驳回原告的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，原告诉讼请求合法的部分，本院予以支持。

福建省泉州市安溪县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和原建设部《建筑工程施工许可管理办法》第二条、第三条之规定，作出如下判决：

一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告王金志逾期交房违约金1787元；

二、被告福建百宏房地产开发有限公司应自2011年5月21日起按房价款270763元的日0.01%向原告王金志支付逾期协助办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告向安溪县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告时止，若未满一年按实际天数计算）；

三、驳回原告王金志的其他诉讼请求。

福建百宏房地产开发有限公司持原审意见提起上诉。福建省泉州市中级人民法院经审理认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定为有效。根据双方当事人一审中的共同确认，合同期内可顺延交房的时间为98日，上诉人关于可顺延交房时间近7个月，逾期交房不构成违约的上诉主张，证据不足，不予采纳。上诉人应支付给被上诉人逾期66日交房的违约金1787元。上诉人虽主张延长房屋权属证书办理时间是因福建省建设厅的文件临时更改造成的，并否认2013年2月28日是向安溪县住房和城乡规划建设局办理竣工验收备案证明书的最初时间，但上诉人并无法举证证明其有在更早时间向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理竣工验收备案证明书，因此，上诉人的该项上诉主张，证据不足，不予采纳。上诉人逾期办证已构成违约，根据合同第十四条的约定，上诉人应当自2011年5月21日起至履行完协助办证义务时止按被上诉人已付房价款270763元的日0.01%向被上诉人支付违约金。上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。

福建省泉州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉人福建百宏房地产发展有限公司的上诉，维持原判。

【法官后语】

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十八条的规定，如果逾期办证是由于出卖人，也即本案开发商的原因造成的，出卖人应该承担违约责任。而本案福建百宏房地产开发有限公司逾期办证的原因较复杂，既有安溪县住房和城乡规划建设局在办理该工程竣工备案时多次请示上级主管部门和多方协调的原因，也有福建百宏房地产开发有限公司未能及时提交办理竣工验收备案需提供的全部材料的原因。对于混合原因造成的逾期办证，福建百宏房地产开发有限公司（以下简称百宏公司）是否应该承担违约责任就成为审理本案的审理重点。

1.转移房屋所有权是开发商主合同义务，不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。

根据《合同法》第一百三十五条的规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。对于不动产的商品房买卖，标的物所有权转移行为的完成，以办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书为成就条件，这也是不动产物权变动公示原则的具体体现。开发商是商品房买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，否则不能称之为“买卖”，因此移转标的物所有权是出卖人一方的主合同义务，而不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。

登记办证过程中，开发商依据买卖合同负有的转移所有权的义务通常被表述为“协助办证义务”。“协助办证义务”的内容包括：（1）办备初始登记前应由开发商前先行取得的文件，如办理竣工验收备案；（2）为实现转移登记，应当由开发商承担的办理初始登记及其他办证义务；（3）依据合同约定，将办理权属登记需由开发商提供的材料交付购房人申请办证或者通知购房人递交办证资料和缴纳税费代为向房屋权属登记机构申请办证。

2.开发商承担逾期办证违约责任的前提是由于开发商的原因导致的办证迟延，对于非开发商的原因导致的办证迟延无须承担违约责任。

《司法解释》第十八条规定的开发商承担违约责任的前提是由于出卖人的原因导致办证迟延，对此要严格执行，不得扩大或减小适用范围。所谓由于“出卖人的原因”应当是指开发商具有过错的情况，例如：（1）开发商未及时办理竣工验收备案等办理初始登记的前置手续；（2）开发商未及时将符合办理产权证要求的相关材料提交给房屋权属登记机构的；（3）开发商未能根据合同约定及时将办理权属登记需由开发商提供的材料交付购房人或者通知买受人办证的；（4）由于出卖人违反相关法律法规（如违反检测要求、变更规划内容、超规划面积等等）的情形，导致办证迟延的。如果出卖人没有过错，则不应承担违约责任。在开发商将有关办理办理产权证要求的相关材料报送房屋权属登记机构后，房屋权属登记机构对相关手续按照行政规章进行审批的过程和时间、最后何时发放产权证都非开发商主观意志所能决定，而在开发商递交的手续齐全的情况下，由于政策变化、房屋权属拖延办理或请示汇报等导致产权证迟延交付时，开发商是没有过错的，不应当承担违约责任。

3.对混合原因引起的逾期办证，应该具体分析，分清责任，分别计算迟延时间，扣除“政策的原因”、“房屋权属登记机构的原因”或“购房人的原因”引起的迟延时间后，再计算开发商是否逾期办证及承担违约责任计算违约金的时间。

如前所述，转移所有权是开发商的主合同义务，但在房屋权属登记机构的转移登记、发证的过程中，开发商不能独自完成，需要开发商与房屋权属登记机构、买受人协助和配合。实践中，导致逾期办证的具体情况，问题要复杂得多。在这一过程中，既有开发商办备必要文件迟延、怠于履行通知或交付义务而导致的启动办证程序迟延，也由购房人怠于递交办证资料及税费导致的递件迟延，及政策的变化、房屋权属登记机构拖延办理或请示汇报等而导致的迟延等。毫无疑问，应该分清责任，分别计算迟延时间，对不是由于开发商的原因，如“政策的原因”、“房屋权属登记机构的原因”或“购房人的原因”导致的办证迟延，开发商无须承担违约责任。

具体到本案，按照当时办理竣工验收备案的规定，百宏公司应向安溪县住房和城乡规划建设局提交工程施工许可证、工程质量监督报告、工程勘察成果和施工图审查合格书、质量合格文件、桩基检测报告、规划、消防、环保、人防、城建档案、电梯管理、气象等部门出具的认可文件、建设工程质量保修书、工程竣工验收报告等完整材料，才能进入审批流程。但是百宏公司由于未能及时向安溪县住房和城乡规划建设局提交办理竣工验收备案的完整材料，且直到2013年2月28日百宏公司提交的竣工验收备案手续仍然欠缺包括桩基检测报告、环保、人防、城建档案等在内的七项材料。因为这段迟延时间并未进入安溪县住房和城乡规划建设局的审批流程，所以这段迟延时间不能视为房屋权属登记机构拖延办理或请示汇报等而导致的发证迟延，仍然是百宏公司自身原因造成的，百宏公司具有过错，应该承担这段迟延时间违约责任。当然，如果安溪县住房和城乡规划建设局是在受理后，才针对该工程由两家单位施工、两个文件对异地检测的规定不同及新旧文件执行存在交叉的情况，多次请示上级主管部门和多方协调，那么这段迟延时间属于审批流程之中，就不是由于百宏公司的原因导致的办证迟延，百宏公司就无须承担这段迟延时间的违约责任。故人民法院对于王金志要求百宏公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持是正确的。

编写人：福建省泉州市安溪县人民法院　刘建安