14　基于合法债权关系产生的占有是否能够对抗所有权人

——厦门市公房管理中心诉傅海瑞物权保护案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第6835号民事判决书

2.案由：物权保护纠纷

3.当事人

原告：厦门市公房管理中心

被告：傅海瑞

【基本案情】

原告厦门市公房管理中心于2006年成立，承接原厦门市国土资源与房产管理局所辖的8个房管所（含原厦门市筼筜房管所）的公房管理事务。讼争房屋位于厦门市思明区湖滨北路以北石亭路西1号楼西侧。1989年12月25日，原厦门市筼筜房管所（甲方）与南安市建设委员会驻厦门办事处（乙方）签订《协议书》，约定甲方同意乙方将石亭路1号楼西侧边简易工房拆除新建房屋，作为乙方办公和宿舍用房，建成后乙方按照国家规定缴纳房租等。1989年12月25日，南安市建设委员会驻厦门办事处出具证明，证明经多次向房管所提出要求申请，把湖滨北路1号楼西侧边原有一间简易工房进行改建，作为傅海瑞工程队办公及住宿，投资改建费全部由施工队负责，向有关部门申办本房屋手续，房屋使用权及所有权归施工队傅海瑞所有。1995年12月25日，原厦门市筼筜房管所（甲方）与南安市建设委员会驻厦门办事处（乙方）再次签订一份《协议书》，约定甲方同意乙方在石亭路1号楼西侧已建的平屋（建筑占地面积为77.498平方米）上加建一层为两层。所有建筑的审批手续，由乙方自办……建成后作为乙方办公和宿舍用房；乙方同意一次性向甲方缴纳人民币五万元整。甲方同意乙方连续使用房屋五十年免交房租（即从1996年元月1日起至2045年12月31日止）。1996年6月3日，厦门市规划局颁发《建设用地规划许可证》（编号：962070），准予办理讼争房屋所在土地划拨手续，用地单位载明为厦门市筼筜房管所，用地项目名称及规划用地性质为小区管理用房，用地面积77.498㎡，总建筑面积160.758㎡。同年7月2日，讼争房屋取得《建设工程规划许可证》（编号：962129），建设单位载明为厦门市筼筜房管所。2014年3月6日，被告傅海瑞出具一份承诺书，承诺书载明“本人承诺于2014年4月17日前搬离湖滨北路石亭路1号楼西侧原属筼筜房管所，现归属厦门市公房管理中心的管理房，届时如有未搬离的物品视为废弃物，由厦门市公房管理中心自行处理。”讼争房屋自1995年建成后一直由被告傅海瑞其与家人居住使用至今。

【案件焦点】

在被告傅海瑞并非承租人的情况下，其能否以出租人与承租人之间存在的债权对抗出租人。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：厦门市筼筜房管所系讼争房屋权利人，其于1995年12月25日与南安市建设委员会驻厦门办事处签订的协议系将讼争房屋出租于南安市建设委员会驻厦门办事处，未有证据证明该协议存在无效的情形，故该协议对合同双方均具有约束力。原告厦门市公房管理中心作为讼争房屋的原管理单位职权的承接单位，应依法继续履行原厦门市筼筜房管所与南安市建设委员会驻厦门办事处签订的协议。在协议签订时我国法律及行政法规均没有对租赁合同期限作出禁止性或强制性规定，该协议有关租赁期限为50年的约定并未违反法律禁止性或强制性规定，原告厦门市公房管理中心以租赁期限超过20年为由主张协议违法缺乏依据。被告向原告出具的承诺既非得依据其单方意思表示而能够发生一定法律效果的单方法律行为，也非因双方意思表示一致而成立的合同，并不影响原、被告之间的权利义务关系，非属无效或可撤销的法律行为。原告厦门市公房管理中心虽有权管理讼争房屋，但在其通过与南安市建设委员会驻厦门办事处签订《协议书》对相关权利作出处分的情况下，其无权根据该份承诺书要求被告搬离讼争房屋，其要求被告傅海瑞支付房屋占有使用费亦缺乏法律依据。

福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：

驳回原告厦门市公房管理中心的诉讼请求。

厦门市公房管理中心持原审起诉意见提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认为：南安市建委驻厦办与讼争房屋的原所有人原厦门市筼筜房管所于1989年订立一份《协议书》，将讼争房屋交予南安市建委驻厦办管理使用。被上诉人居住于讼争房屋系基于其原单位南安市建委驻厦办的员工身份。上述事实有两份《协议书》及一份《证明》为据，证据形式内容均合法有效。现上诉人在没有其他证据证明前述的两份《协议书》解除或终止前，仅依据《承诺书》主张被上诉人搬离讼争房屋，证据不够充分。

福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案处理的重点为：在直接占有人并非承租人的情况下，其能否以出租人与承租人之间存在的债权对抗出租人？本案认为，基于合法债权关系产生的占有应受保护，在“连锁占有”的情况下，只要每一环节的占有均为合法，则物权人无权径直向直接占有人主张返还原物。本案对于转租等“连锁占有”案件的审理具有一定借鉴意义。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，权利人行使所有物返还请求权的条件为占有人系“无权占有”。基于债权关系而进行占有的一方当事人，得向债权的相对方主张占有的正当权源并无争议。但当占有人基于又一债权关系，将占有移转给他人，将讼争房屋交被告居住使用，就涉及到物权人、承租人以及实际占有人三人之间的关系，这就是审判实务中常见的“连锁占有”。对于“连锁占有”的案件，物权人不能以其与直接占有人之间不存在合同关系为由主张直接占有人系无权占有。直接占有人是否无权占有，即债权关系上占有合法性的认定，应严格按照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，按照各方之间合同的约定判断。在承租人对于物权人具有合法占有权源，即承租人与物权人之间的租赁合同合法有效且尚在租赁期限内，而承租人将房屋基于一定法律关系（其他债权关系）将房屋交付第三人占有，该交付第三人占有的行为亦未违反租赁合同约定的情况下，第三人对于房屋亦属于有权占有。

编写人：福建省厦门市思明区人民法院　吕云平　刘远萍