序

2016年2月22日，最高人民法院正式发布《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《物权法司法解释(一)》)，并自2016年3月1日起施行。这一司法解释酝酿的时间不算短，最后却以22条不大的篇幅面世，比原来预期的规模缩减了许多。这体现了最高人民法院一种难能可贵的谨慎姿态，也说明《物权法》实施以来实践的复杂性、利益的交织性以及各种学理实务观点的活跃性。

我国民商法发展，在2007年《物权法》之后，即进入到一个更加复杂微妙的时期，现代与传统的间隔不断扩大，发展与体制的张力日益加剧。近40年来，我国民商法取得较大发展，整个过程堪称波澜壮观。改革初期，民商法发展经过了一个草创时期，可以算披荆斩棘;在经过不间断的一个市场经济建设周期之后，国家和社会市场经济形态逐渐成型，从实验性交易跃入以走向全球化为指向的恒常交易。1999年《合同法》应运而生，标志民商法一次向市场法制的重大飞跃，及时助推了当时正值兴盛的债与合同交易实践，顺利融入国际化市场。不久之后，物权和新型财产权需求蓬勃兴起，物权法制改革呼之欲出。然而，2007年《物权法》的起草着实不易，作为一种基础财产秩序的立法，不可能一蹴而就，各种现实力量交织，最终以一种现在与未来调和型姿态而面世。所以，施行不久便产生了法律适用和实践创制的困惑。

《物权法》之后，我国物权、新型财产权的制度发展，其主阵地不再是立法机构，而是秉持司法权的司法机构和无限丰富的社会实践领域。最高人民法院积极运用司法解释的功能，多年来在比较容易达成“多数正欲”的具体物权领域推出了多部司法解释，推进有关物权实践，融合有关新型财产关系创制。这些包括，2014年1月《关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释》、2005年6月《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、2005年7月《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》、2009年5月《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等。

但是，物权法的三个领域可谓纵深之地，推进不易:一是担保物权领域，涉及产权融通、金融体制的复杂性;二是土地所有权、土地用益物权领域，涉及公有理念、社会结构与保障的体制性;另外一块，则是此次《物权法司法解释(一)》所关系的物权法总体领域，作为物权法最基础制度，涉及物权原则架构、总体安排和基本问题的重大性。可见，《物权法司法解释(一)》的出台并非易事，不可谓不重要，其旨在解决实践中有关物权变动、善意取得、优先购买权等重要制度争议，又不可谓不迫切。《物权法司法解释(一)》统共以22个条文，从八个方面决断了最近一段时间的适用困惑，部分还可归入填补或创制发展的努力。这些包括不动产领域的民事诉讼与行政诉讼的关系(第1条)、不动产登记簿的推定力(第2条)、异议登记失效与物权确认之诉的关系(第3条)、预告登记的效力和消灭(第4～5条)、特殊动产转让中的“善意第三人”的范围(第6条)、发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围(第7条)、按份共有人优先购买权的行使(第9～14 条)、善意取得制度的适用(第15～21条)。

《物权法》进入司法解释时代，其本身是一件值得欢迎的事情，因为这表明我们的物权法或更大范围的民商法制度正在走出一个单调的立法博弈期，开始将自己的制度生命扎根于丰富无限的社会实践，并且日益进入一个司法博弈的动态场景。自此，建立在实务解释学、实践动态学之上的物权法学、民法学以奔雷之势，而不可遏止地发展壮大、根深叶茂。物权法学、民法学由此走向一个由立法解释、司法解释和学理解释交相辉映，或者说立法学、司法解释学、专家解释学三足鼎立的勃兴而繁荣的时代。纯粹法学过度思虑的困惑、权威立法居高临下的空虚、形式司法机械反映的迟钝，在这种三边交织、角逐的法权博弈场景，可谓鱼水交融、如胶似漆，物权法由此生机盎然，民法学由此万象更胜。

本书系由中国法制出版社约稿而促成，却也是我们北航法学院民商法团队期待的一次实践民法学之旅。可以预料，《物权法司法解释(一)》既出，必有不可计数的评述、解读紧跟其后。本书属于其中之一，可谓沧海一粟。不过，本书作为学者对司法解释的再解读之作，却也承载了我们这个写作团队的一些新思考，与市面既有的一般性专家解读不同的是，我们力图采取一种更加严格的风格来解读这部司法解释。本书采用开放评注学的方法，从规范对象和问题、规范基础、条文理解、拓展分析、遗留问题、典型案例解析、参考文献多个方面展开深入分析，试图建立一个整理、评注、对话交融的实践民法学架构。我们希望开卷有益，然而毕竟执笔仓促，又是临时组织，因人而异，加以水平有限，不当之处敬请读者包涵。在此，感谢许多方面的支持，特别是中国法制出版社编辑们的信任;同时，对于北航法学院参与此书写作以及提供资料和检索支持的老师和同学一并致谢，限于篇幅，这里就不一一列名。

龙卫球　于蓟门桥北