2.2　房地产供需

近十年来中国房地产供给事实上始终处于紧平衡状态，这是房价上涨的根本原因。和房价走势相去甚远的是，中国房地产新开工面积直至2018年11月才恢复到2011年末的历史高位。第一轮地产周期中，房屋新开工面积恢复性的上升趋势，第二轮地产周期中新开工面积增速大多数时间是下降的。即便在现行第三轮地产周期，新开工面积自2018年初以来持续恢复，仍相当于2011年末的历史高位。

2018—2019年　新开工面积连续两年超20亿平方米，新开工面积增速2019年已触及本轮地产周期顶部（图2-5：地产新开工、施工、竣工面积）。第二轮地产周期房屋新开工面积大多数时间都低于2013年的20亿平方米的峰值，甚至在这一轮周期内，由于地产调控对供给端的影响，房屋新开工面积大多数时期都处于负增长区间。直至2016年初，新开工面积才开始回升，尤其是2018年以来，增速上行比较明显。2019年房屋新开工面积22.7亿平方米，连续两年超过20亿平方米。新开工面积为新开工建设的房屋建筑面积，其规模受土地成交规模及开发商新开工意愿两个因素影响。通常而言，土地成交规模领先新开工3～6个月，基于土地成交数据2018年6月见顶的判断，新开工面积增速至2019年也即见顶。

图2-5　地产新开工、施工、竣工面积

数据来源：Wind、国家统计局

施工面积自2018年下半年以来持续回升。2019年房屋施工面积总计近90亿平方米，达到历史最高水平。2012年以来地产施工面积增速始终处于下行通道，2018年6月以来开始出现小幅回升趋势。2018年6月另一个重要的宏观事件是美国发起与中国的贸易摩擦，经济增长压力下，政府决定增加地方政府专项债的发行，通过推动在建基建项目稳增长，同时，放松了5月份出台的资管新规对于机构持有非标资产以及资管新规过渡期的相关规定，地产融资约束出现松动。

竣工面积相当于2012年的水平，2019年末开始出现回升趋势（图2-6：地产竣工面积增速回升）。第二轮地产周期中，和新开工以及施工面积趋势类似，竣工面积始终处于下行趋势中。此轮地产周期启动以来，竣工面积先升后降，持续位于负增长的历史底部区域。2019年房屋竣工面积10亿平方米，相当于2012年的水平，为7年新低。

图2-6　地产竣工面积增速回升

数据来源：Wind、国家统计局

金融危机后的第三轮地产周期，是一轮地产去库存周期，此轮去库存已经完全消化了金融危机后第二轮地产投资周期以来所有新增存量住宅。

销售面积连续四年17亿平方米（图2-7：地产销售、待售面积）。从时间跨度上看，2016年初以来的第三轮地产周期持续四年销售增长。2009—2011年的第一轮地产周期，销售增长持续三年。第二轮周期事实上从2014年起地产销售就已经进入零增长，也就是说，第二轮地产周期中，地产销售增长仅持续24个月。第三轮周期中地产去库存的时间跨度明显短于第一轮和第三轮地产周期。目前的第三轮地产周期销售持续增长四年（图2-8：地产销售面积增速）。

图2-7　地产销售、待售面积

数据来源：Wind、国家统计局

图2-8　地产销售面积增速

数据来源：Wind、国家统计局

房地产去库存成果显著，尤其是住宅类地产，本轮去库存已经完全消化本轮和上一轮地产周期新增存量。商品房待售面积连续四年下滑，2019年商品房待售面积5亿平方米，相当于2013年水平，较2016年初的7.35亿平方米下降2.35亿平方米。住宅待售面积2.2亿平方米，相当于2012年水平，是2015年的4.5亿平方米的近一半。也就是说，过去的四年，房地产去库存主要是住宅地产，而且本轮去库存已经完全消化了本轮以及上一轮地产周期新增的存量住宅。

无论是房价还是地价，根本的逻辑还是供需和融资。供给紧平衡、融资扩张，是推动房价和地价上行的关键因素。从本质上来说，所谓的需求，只有成为有效需求才是对市场最有意义的，在这一过程中，信用扩张及其向房地产业的传导，是潜在需求转化为有效需求的核心作用机制。二手房价格趋势与新房价格趋势基本一致，涨幅略低（图2-9：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速、图2-10：70个大中城市二手住宅价格指数同比增速）。一线城市房价自2018年以来基本持平（图2-11：一线城市二手住宅价格指数），二三线城市补涨后增速开始放缓。中原领先指数显示（图2-12：中原领先指数），上海房价增速自2017年以来显著落后于北京、广州，深圳房价则持续领跑。

图2-9　70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速

数据来源：Wind、国家统计局

图2-10　70个大中城市二手住宅价格指数同比增速

数据来源：Wind、国家统计局

图2-11　一线城市二手住宅价格指数

数据来源：Wind、国家统计局

图2-12　中原领先指数

数据来源：Wind、国家统计局