2.3　销售收入结转的核算

由于房地产行业预售制的存在，房地产开发企业收取的购房款在“预收账款”账户中核算，当交付商品房时，再根据会计准则的要求，在取得相关证照资料后确认收入。

2.3.1　收入结转的核算

房地产开发企业在确认销售收入时，应借记“预收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户。对于体量大的项目，商品房交付会多批次交付，存在收入多次结转的情况，为了方便账务核对，我们在“预收账款”账户的借方只核算结转收入的金额，其他业务（如换房、退房等）发生的金额均在“预收账款”账户的贷方以红字记账。

【例2-4】川哲房地产公司自2018年7月开始预售川哲府项目的商品房，到2020年12月交付川哲府项目的商品房时，共收得销售回款5亿元，其中4.5亿元房款客户已全部结清。2020年12月，川哲房地产公司根据交付通知书、房屋验收单、财务营销核对一致的收款台账等结转销售收入，编制了如下会计分录：

说　明

客户的房款全部结清是风险报酬转移的要件之一，结转收入仅对客户结清房款的部分结转，是谨慎性原则的体现。

对于分期销售的商品房，房地产开发企业给予的分期政策一般是客户需在交付前结清房款，因此分期销售的商品房的收入结转与正常销售的一样。如因市场下行、特殊客户等原因，房地产开发企业给予了较长的分期政策，造成在交付商品房时仍有部分款项未结清，则将在交付商品房时应收未收的房款在“应收账款”账户中核算，原因是分期销售是一种特殊的销售政策，客户享受这个政策，在交付商品房时，房地产开发企业可以合理确认风险报酬已转移至客户。

【例2-5】川哲房地产公司自2018年7月开始预售川哲府项目的商品房，到2020年12月交付川哲府项目的商品房时，共收得销售回款5亿元，尚有3 000万元的销售回款未取得，按合同约定，此部分款项应于2021年12月前取得。2020年12月，川哲房地产公司根据有关原始凭证对分期收款结转销售收入，编制了如下会计分录：

在预售时，商品房以预测绘的面积进行销售，而在交付时，商品房以实测面积交付，预测面积与实测面积之间存在一定的差异。对于面积差的核算，房地产开发企业需根据商品房销售合同中的约定来确定。

对于面积差，房地产开发企业的处理方式如下。

（1）如面积差异率在［-3%，3%］区间内，则合同结算价格以“原销售单价×实际面积”结算价款，多退少补。

（2）如面积差异率小于-3%或大于3%，则客户既可以选择退房，由房地产开发企业退还客户已交纳的购房款，又可以选择继续履行合同，合同结算价格以“原销售单价×实际面积”结算价款，多退少补。

如客户选择退房，则房地产开发企业应按实际退还的金额，借记“预收账款”账户，贷记“银行存款”等账户。如客户需补交房款，则房地产开发企业应按收取的客户交纳的面积补差款，借记“银行存款”等账户，贷记“预收账款”账户；在交付商品房时，将其从“预收账款”账户转入“主营业务收入”账户。

【例2-6】川哲房地产公司在2020年12月交付川哲府项目的商品房时，共收取面积补差款200万元。2020年12月，川哲房地产公司根据面积差计算表、POS单、发票等结转销售收入，编制了如下会计分录。

（1）在收到面积补差款时：

（2）在结转收入时：

2.3.2　收入结转台账的编制

收入结转是根据每套商品房的收款、交付验收等情况确定的，因此收入结转台账需按每户记录相关信息，以确定是否达到结转条件。收入结转台账是收入结转的核心文件，经财务部门与营销部门核对一致并签字确认后，作为收入结转的凭据。

下面以川哲府收入结转台账为例进行说明，如图2-4和图2-5所示。

客户楼栋：该栏的条目与销售台账一样，据实填写。

合同金额：商品房销售合同上列明的金额。

补差款：面积差异造成的客户应补或应退客户的房款。

补差金额：按面积差异计算的应补合同价款，等于实测面积减去预测面积的差，乘以销售单价。

预测面积：商品房销售合同上列明的预售面积。

实测面积：实测报告上列明的每套商品房的面积，可以是建筑面积或套内面积，以商品房销售合同上计算总房款的面积为准。

销售单价：商品房销售合同上列明的商品房销售单价。

应收总房款：商品房销售合同上列明的总房款。

实收总房款：房地产开发企业实际收到的客户购房款，包括首付款、按揭款、分期款等。

回款比例：实收总房款与应收总房款的比值，以百分数列示。一般来说，当回款比例达到100%时，才能结转收入。

结转收入额：属于本结转批次的商品房所收取的全部购房款。

结转批次：对于分批结转的项目，按实际结转批次填列，可以按顺序编号，也可以按结转日期编号。

是否结转主营业务成本：按收支配比的原则，在收入结转的同时会结转成本。但在一些特殊情况下，如车位收入结转，可能存在只结转收入的情况，具体的成本核算方法第3章会详解。

竣备批次：如项目分为几个批次竣工备案，则按实际竣工备案批次填列。

是否结转库存商品：此栏涉及现房销售的情况。一个项目在被交付时，所有可售业态均全部售完的情况很少，一般都存在未售完的尾盘。对于已交付未售的商品房，在核算上，我们将在“开发成本”账户中核算的成本按一定方法分摊至此部分业态上，从“开发成本”账户转入“存货”账户。对于现房销售，在结转收入的同时，需将存货结转至主营业务成本。具体情形第3章会详解。

2.3.3　现房销售收入的核算

现房是指已竣备交付的项目中尚未售出的可售商品，一般由车位、商铺及零星住宅构成。

对现房销售来说，商品房已实体呈现，不存在预售的情形。因此，在销售现房时，房地产开发企业应直接确认销售收入。对于收取的房款，为了保证在“预收账款——房款”账户中核算的销售收款数据的完整性，可以从“预收账款——房款”账户过账。

【例2-7】川哲房地产公司在2020年12月交付川哲府项目的商品房时，尚有部分商品房未售出。2021年2月，川哲房地产公司销售住房一套，收取房款30万元。川哲房地产公司根据销售合同、POS单、发票等确认销售收入，编制了如下会计分录：

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[1]现国家已停发土地使用权证书，颁发不动产权证书。