1.1　房地产财务管理的特点

我国的房地产开发起始于20世纪80年代在广东的商品房开发试点。在十一届三中全会之前，我国处于计划经济阶段，实行的是实物分配制度——所有的企事业单位都自己造房子分配给内部职工，它们有自己的基建部门，负责本单位的职工住房建设，没有市场化的房地产开发。

1992年，广东房地产开发的成功实践在全国范围内被推广。之后，我国的房地产开发进入井喷阶段。国有企事业单位将住宅实物分配变为货币化分配，全国的房地产市场逐渐形成。

1998年，由于受亚洲金融危机的影响，我国将发展房地产行业作为应对经济风险的重要措施。1998年7月，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出住房分配货币化，建立多层次的住房供应体系，由此开启了房地产开发的“黄金十年”。

随着房地产行业的发展，行业竞争越演越烈，国家将房地产视为支柱行业，当作经济稳定器，利用财政、金融、税收、行政等多种手段对房地产市场进行调控，客观上要求房地产开发企业加强管理，以应对市场与经济形势的变化。由于房地产行业具有资金密集、生产周期长的特点，其资源投入大、经营风险大，因此房地产开发企业要高度重视财务管理，建立资金保障的经营管理体系。

随着房地产行业多年的发展，房地产财务管理不断成熟，呈现出以下特点。

1.1.1　以企业战略为依据

钱德勒说，商业战略是对企业基础性长期目标所做的预设，以及为实现这些目标所制定的行动方针和资源分配方案。企业通过回顾行业及企业自身的发展脉络，分析当前面临的市场情况，评估影响客户、竞争对手、技术等因素的重要趋势，给出战略方案，从而使企业拥有持续的竞争优势。

我们可以把战略视作企业参与市场竞争的商业计划，商业计划是企业适应市场环境的行动总纲。企业需要找到合格的经营管理者，使其充分理解商业计划，将商业计划转化为经营动作，依照商业计划搭建组织、协调资源、创造经济活动、适应市场环境，从而使企业在竞争环境中生存并成长。

复杂经济学将经济视作一个进化系统——一个生产、分配和消费商品与服务的系统。无论是生物体还是社会组织，在适应环境变化的过程中，构成其体系的某些基本要素都会发生变化，实现整体的进化。而这些基本要素的变化是基于整体适用于某种目的与复杂性的结合而被设计的，大自然设计了多种多样的生物体，市场环境设计了多种多样的商业组织。

经济进化的元素是设计进化，设计是所有商业基本模块的排列组合，这些排列组合形成了设计空间。我们可以把设计空间形象地看作一个色块杂乱的魔方，色块就是魔方的基本模块，色块排列组合的方式有多种，色块有序排列是有效的设计。有效的设计（模式）占设计空间的比例很小，但商业设计一旦被证实有效（色块有序排列），就将被复制（色块按现有序列继续排列），其表现形式就是规模的扩张或相同模式数量的增加。

因此，战略是商业计划，商业计划是否有效需要得到市场的检验。一旦经检验被证明有效，商业计划就会被复制，外在表现就是企业规模扩张或企业在不同区域市场上取得成功。

因此，企业战略是企业的商业计划选择，是一切经营活动的依据。企业财务管理属于企业战略中的财务模块，同样是在充分解读企业商业计划后，对企业的人、财、物、信息等经济资源进行分配管理。企业战略改变，财务管理也随之改变。

1.1.2　以经营计划为主线

经营计划是基于房地产项目开发经营时间跨越多个会计期间的情况，为正确评价项目经营成果、保障项目经营成功，而编制的从土地获取直到项目清算的项目整体经营管理计划，是由房地产项目基本信息、经营目标、经营策略、项目资源、节点计划、开复工计划、销售计划、成本计划、税金测算、整体现金流与融资计划等各类计划组成的项目全周期计划体系。

项目开发是房地产开发企业经营的基本要素，房地产开发企业的成功源于一个个项目开发经营的成功。一个房地产项目的开发经营从价值链纵向来看，涉及土地储备、开工建设、供货管理、销售进度、存货状态、融资管理、回款管理及交付结转八大节点；从功能模块横向看，涉及投资、营销、设计、工程、成本、客服、运营及财务八大模块，这“八纵八横”形成了项目经营的64个节点，涵盖了项目从立项到取地、策划、方案、开工、开盘、竣工、交付及决算的全部关键节点。

对于如此错综复杂的项目经营管理，房地产开发企业需要用经营计划串连起项目开发的所有链条，协同不同功能模块的工作进度与信息共享，达到项目开发计划的要求，所以经营计划是项目管理的基础工具。

房地产开发企业的财务管理同样依托于项目，无论是资金管理、税收管理还是运营管理，均内嵌于项目经营计划中。房地产开发企业通过跟踪经营计划数据，测算项目经营绩效，找到绩效偏差，铺排经营工作，最终实现经营目标。

1.1.3　以资金管理为核心

房地产行业的资金密集、长周期特征决定了房地产开发企业面对的财政金融政策、行业政策、市场价格变动等风险大。房地产开发企业只有控制好现金流量，才能保证自身持续、健康地发展。

企业要做好经营管理，需运用好两个杠杆：一个是经营杠杆，另一个是财务杠杆。杠杆就是负债，就是用他人的资金来发展自己，杠杆用得好，可以实现跨越式发展；杠杆运用得太“极致”，会导致经营失败，如某企业曾被称为房地产行业的黑马，前几年在全国市场开疆拓土，但遇到房地产调控，市场变化，其资金无法快速周转而导致被迫退出房地产市场。

现金流如同企业的血液，血液运行不畅，体重越大越容易毙命。房地产是资金非常密集的行业，房地产开发企业动辄有几亿元、几十亿元的资金流出，一旦资金不到位，就很容易被快速的发展拖垮。因此，现金流管理始终是房地产开发企业经营管理的核心。

房地产行业的现金流管理可以从企业和项目两个层面来看。从企业层面看，房地产开发企业必须整体考虑企业资金的排布。房地产投资是龙头，要投资取地就必须有强大的资金后盾，所以房地产开发企业必须有详细的投资计划，是投资于一线、二线城市还是三线、四线城市，是投资于核心区域还是郊区，是投资于住宅楼还是商业楼，计划何时取得多大规模的土地等，将投资研判清楚，就能得到大致的资金需求规模与节奏。

房地产开发企业还要考虑已有项目的供货计划、回款计划，形成企业级经营性现金流计划。结合投资需求及企业融资资源，房地产开发企业必须制订详细的融资计划，解决好资金从哪来、何时来、来多少的问题。企业层面的现金流管理是房地产开发企业经营管理的核心。

从项目层面看，项目的销售回款与开发经营支出是现金流管理的基础。项目销售首先要保证供货，供货情况涉及工程进度及商品房预售许可证的取证条件。项目需根据销售计划、商品房预售许可证取证条件安排施工进度；需要根据工程建设进度制订每份合同的付款计划，根据不同的支付方式排布现金支出计划；需要根据销售情况、银行按揭政策制订每个客户的回款计划，盯紧每个客户的回款情况，保证应收尽收、应收快收。项目层面的现金流管理是资金管理的基础。

资金管理既是财务管理的传统内容，又是房地产财务管理的重点之一。

1.1.4　以税收管理为重点

税收管理一直是房地产财务管理的重中之重，原因之一在于政府从房地产行业收取很多税费，地价和税费就占到房价的60%以上。一般来说，房地产三大税种（增值税、土地增值税、企业所得税）占房价的10%～20%，一个房地产项目的货值（可以理解为总销售额）少说几亿元，多则几十亿元、上百亿元，在税费上的一点节约就可以给房地产开发企业带来巨大的收益。

另外，房地产三大税种的政策层出不穷，各主管税务机关的征税标准不一，造成税收管理负担重、任务重、责任重的情况，客观上使税收管理成为房地产财务管理的重点。

自“营改增”（营业税改征增值税）后，增值税的税收政策不断调整。由于新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称新冠肺炎疫情）的影响，2020年年初国家出台了“减费降税”的政策。而房地产开发企业是否适用该项政策，各地的规定不一致，甚至有的税务局明确规定房地产行业不在国家鼓励投资的名单内，不适用该项政策。

土地增值税可能是政策文件最多、执行标准差异最大的税种。房地产是以土地为载体的行业，房地产开发企业从事的是土地开发的工作，在税负中，土地增值税的占比很大。国家对土地增值税管理的基础文件是1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）。由于《土地增值税暂行条例》颁布时间早、法律层级低、条文约定简略，而实务中的房地产开发形式多样，因此《土地增值税暂行条例》无法满足业务需要，造成土地增值税各类政策层出不穷。而土地增值税作为地方税的主要税种之一（在国地税合并前），是地方税的主要来源，各地主管税务机关对税收条文的解释和执行标准千差万别，甚至同一城市不同行政区的主管税务机关的执行标准都不统一。

企业所得税相对较稳定，各主管税务机关以国税发〔2009〕31号《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》为政策依据进行企业所得税管理。但此文件也存在部分条款失效的情况。

这些情况要求房地产开发企业必须因地制宜，深入研究税收政策与执法标准，加强与主管税务机关的沟通和协调，结合项目实际情况调整经营动作，使企业效益最大化。

从企业层面看，整体税负平衡是房地产开发企业税收管理的重点。房地产开发企业的项目情况不一、税负不一，其税务动作安排需要体现在经营计划中，通过财务管理动作落实。

从项目层面看，项目三大税种的管理是重点。增值税税负、土地增值税规划、企业所得税的汇算清缴都必须体现房地产开发企业整体的税收管理思路，以房地产开发企业整体税负最优而非项目税收最优来进行管理。

1.1.5　以会计核算为基础

会计是商业活动记录的语言，会计结果是商业决策的依据之一。会计核算通过对企业经营环境的一系列会计假设，搭建会计要素体系，对企业财务信息进行采集、分类、披露和分析。

会计核算通过科目体系为企业搭建了经营信息的基础分类，使得企业信息可以按会计准则的要求实现标准化，为企业信息公开披露创造了条件。

会计核算的产出是财务报表。资产负债表是核心，反映企业整体的经营状况；利润表是资产负债表的留存收益，反映所有影响留存收益的业务活动；现金流量表对资产负债表的现金科目进行了扩充、细化，将现金流划分为经营、投资、筹资3类，记录了资产负债表现金科目期初与期末差异变动的全部明细。

房地产开发企业通过财务报表数据的前后会计期间对比，以及与行业内先进企业的横向对比，可以看到自己过去和当前的经营轨迹，找到自己与行业先进企业的差距，以便反思自己的战略规划、经营动作，从而做出改进，实现经营提效。

因此，会计核算既是企业经营管理的基础，又是财务管理的基础。

从房地产财务管理的特点中可以看出，房地产财务管理是从企业和项目两个维度出发，以资金管理为核心、以税收管理为重点、以会计核算为基础的。资金管理、税收管理和会计核算构成了房地产财务管理知识结构的“铁三角”，本书将由浅入深地对这3个方面进行重点讲解。房地产财务管理知识结构的“铁三角”如图1-1所示。