1.2　房地产财务管理的框架

房地产财务管理的框架可以划分为3个维度：第一个维度是专业职能维度，从房地产财务管理“小白”做起，再到财务会计、管理会计、财务管理等；第二个维度是财务组织维度，从财务专员到财务主管、财务经理、财务总监，直至财务副总；第三个维度是专业知识维度，从财务核算到管理会计，再到战略财务。

1.2.1　房地产财务管理的3个阶段

不论从哪个维度来看，财务人员从房地产财务管理“小白”到高手，都要经历3个阶段。

1.会计核算与报表

这个阶段属于财务的基础阶段，是打基础的关键阶段。财务人员在这个阶段主要的工作内容是出纳、收入核算、费用核算、成本核算、编制财务报表、稽核等。在这个阶段，财务人员需要熟悉并掌握会计准则在房地产行业的运用，熟悉房地产行业的会计基本假设与原则、特殊会计交易事项与财务报表，了解业务链条的概况，为下一步打下坚实的基础。财务人员需要做到：审核严、核算准、出表快，财务人员的主要工作职责是严格执行制度。

关于这一阶段的学习，我想多说两句，希望引起初学者的注意。我每年都会带教管理培训生，让他们在实际工作中了解、学习、体会真正的财务工作。我发现大多数管理培训生思维活跃、敢想敢干，但比较浮躁，总是这山望着那山高，不想做或不愿做基础工作。

例如，有些管理培训生认为出纳就是做收钱、付钱这样简单而机械的工作，做几天就失去热情了，觉得大材小用了，而我问他们从出纳这个岗位中了解到或感受到的房地产行业的特色是什么，大多数人都答不上来。事实上，在房地产行业的出纳岗位上，如果你是有心人，就会了解房地产收入端的流程，清楚房地产收入的种类、房地产回款的方式，更进一步，还能了解银行按揭的政策、房地产开发企业的销售政策，甚至项目营销的策略。退一步来讲，通过在出纳岗位上的学习，你能练就仔细、认真、小心、谨慎的工作作风。而这些都是财务人员在未来的工作中需要具备的基本职业素养。

因此，财务人员千万不要小看这个阶段的积累与学习。

2.财务管理与服务

这个阶段与会计核算与报表阶段相比，财务人员的工作职责有了较大的跨越。财务人员在这个阶段的主要学习内容是管理会计、预算管理、税务管理、资金管理、财务分析等。在这个阶段，财务人员需承担一定的管理职责，专业职责更多的是审核、管控，管理职责是初步参与企业的运营，开始与业务部门打交道，职责体现在服务上。

很多时候业务处理需要在原则性与灵活性之间保持平衡，这时财务人员需要有自己的底线思维——哪些是红线，绝对不能碰的，哪些是可以视实际情况灵活变通的，平衡很重要。

财务人员在经历了会计核算与报表阶段的学习后，在财务管理与服务阶段很容易陷入“制度就是一切”的思维定式中，一切从制度出发，严格地执行制度，甚至与业务部门在工作上针锋相对。

例如，营销部门为了刺激置业顾问完成销售目标，要求从企业借支备用金10万元，用于现场奖励。假如你是财务审批人，你应该怎么办？财务制度对现金使用有以下明确的规定。

（1）给职工个人的工资、各项工资性补贴。

（2）支付给个人的劳务报酬。

（3）支付各种抚恤金、学生奖学金、丧葬补助费。

（4）支付出差人员必须随身携带的差旅费。

（5）根据国家规定颁发给个人的科学、技术、文化、教育、卫生、体育等各种奖金。

（6）各种劳保、福利费用，以及国家规定对个人的其他支出。

（7）结算起点以下的零星支出，现行规定的结算起点为1 000元。

（8）中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。

如果严格按制度执行，你的选择就是不同意借支，但这样就不能刺激置业顾问完成销售目标，可能使企业利益受损。如果你选择同意借支，就既有违反制度之嫌，又要面临现金管理风险的问题。财务的独立性、专业性体现在哪？监督与服务，如何选择？这是财务人员在这个阶段经常会碰到的问题。

3.财务决策与运营

这个阶段的财务人员属于企业经营管理的核心成员，财务总监、财务副总都属于这个阶段的财务人员。财务人员在这个阶段的主要学习内容是股权架构、组织设计、企业估值、投融资决策、投资回报率、企业增长、企业税收规划等。财务人员的职责更多地体现在如何在承担一定风险的情况下保证企业的运营，实现企业的目标上。在这个阶段，财务人员需要考虑企业的顶层架构、业务规划与安排、资源与企业战略的匹配等问题，这时财务运营的思维很重要。

1.2.2　财务运营思维

所谓财务运营思维，简单地说，就是以财务视角管理企业的运营，实现企业的目标。财务运营有3个维度。

第一个维度是财务知识框架。所谓知识框架，就是结构的主骨干，所有知识都结合在这个基础上。知识框架是知识的全景概览，它就是一棵知识树，所有知识都是这棵树上的枝叶。有了这个框架，我们就能有效地组织知识；没有这个框架，知识在我们的头脑中就是一盘散沙，我们无法有效地组织知识，也很难记忆和运用知识。

斯科特·佩奇将知识划分为3个层次：数据、信息、知识。他认为数据是原始的、未编码的事项，缺乏意义、组织或结构。信息用来给数据命名并将数据归入相应的类别，信息是对数据的初步加工——定义数据、给数据分类。而知识是对相关关系、因果关系和逻辑关系的理解，知识在信息的基础上去找规律、找关系，将信息串成结构。因此，知识本身就是有结构的，而框架是将知识组织成概览，形成知识树。

财务知识框架由财务会计、管理会计、财务管理及分析、战略财务四大模块组成。本书也将从基础的财务会计讲起，由浅入深，帮助初学者建立自己的财务知识框架。

第二个维度是多模型思维。巴菲特的亲密伙伴与合伙人查理·芒格非常推崇并实践多模型思维，他表示：要理解世界，需要将事物放在一个理论框架中相互联系地理解；必须拥有一些思维模型，依靠由这些模型组成的框架来安排你的直接的、间接的经验。

模型是人们在生产和生活中总结出来的应对某些情景的套路、方法。我们在工作中遇到的问题是复杂的，模型可以协助我们理解、解决问题。但每个模型都是基于一定的假设或特定的环境应用的，这是模型的最大缺陷。因此，我们需要多模型思维，对复杂问题应用不同学科的不同模型去分析它、理解它，最终找到有效的方法去解决它，这就是多模型思维的魔力。

例如，对企业增长的预测与资源匹配就有多种模型。我们在学习财务管理知识时，知道企业增长有内含增长、可持续增长，我们建立模型去预测支撑企业增长的资源投入，并讨论相应的财务影响。但这类模型的重大缺陷即它是线性的模型，而事实上所有企业的增长都不是线性的，而是非线性的。对于非线性增长，我们可以用柯布-道格拉斯生产函数模型、索洛经济增长模型等进行预测。

关于人力管理，有麦肯锡7S模型；关于竞争研究，有波特五力模型……熟练掌握并运用这些模型，不仅对我们解决问题有很大的帮助，还能让我们在面对复杂环境时很快找到应对方法。

第三个维度是财务逻辑。财务运营的基础逻辑：企业经营体现为财务成果，以财务结果反推经营动作。在财务运营管理中，我们需要设置一套指标体系及指标值来监测、评价企业经营情况。通过各类指标的变化，我们可以评价经营动作是否适应市场、经营成果是否达标（如果不达标，那么我们应该从哪些方面着手改进）。从这个角度看，财务绝不是传统意义上的账房、后台部门或服务部门，而是企业运营管理的核心。经过几十年的发展，越来越多的企业从过去的重规模过渡到重效益，这也越来越体现出财务管理的重要性与核心作用。财务运营是企业经营之轮的核心，财务运营应推动经营之轮顺畅而快速地转动起来，财务人员的发展需要适应这个趋势。