1.3　如何从房地产财务管理“小白”进阶为高手

从房地产财务管理“小白”进阶为高手的方法：首先，构建完整的房地产财务知识体系（这也是本书的初衷）；其次，使用正确的学习方法迅速成材；最后，刻意练习，成为高手。本节重点讲述后两点。

1.3.1　学习学习再学习

我们常说“学习学习再学习”，似乎学习就是刻苦用功，学习学习再学习=努力努力再努力。而这样思考却是对这句话的误解。“学习学习再学习”，这3个“学习”之间并不是递进关系，而是并列关系，应读为“学习学习——再学习”。第一个“学习”是动词；第二个“学习”是名词，是指方法；第三个“学习”是动词。这句话的意思是，先学会如何学习的方法，再去学习。

那么学习的方法是什么？是看书、听课、做笔记、背诵吗？还是对解决问题的经验进行总结、提炼、简化、模型化呢？

我们的知识分为两类：一类是先天就有的，称为本性、本能；另一类是在与环境的互动中，通过学习得来的，这个学习既包括对课本上的内容的学习，又包括对解决实际问题的学习。

布莱恩·阿瑟对人的学习过程进行了模拟。所有人都是工作和生活在某个特定环境中的，人们为了适应环境，在无法穷尽环境信息的情况下，会对周边环境的情况提出许多假说，这些假说可以是天生的，也可以是后天形成的，最初的假说是从“行动-反馈”中形成的。

当我们遇到问题时，我们首先对这个问题提出假说，依据假说在已有的知识中搜索相应的模式来简化问题，并构造临时的模型，再据此进行逻辑推演并采取行动，最后以行动结果反馈假说是否正确、模型是否适用，对不正确的假说、模型予以抛弃，保留适用的假说、模型。

当我们收到来自环境的反馈后，我们会强化适用的模型。如果这个模型总是适用的，它就会被我们记忆下来，作为知识储备起来。

知识来源于学习，学习的根本在于创建模型。模型的通用性越强，据此形成的知识在与环境的互动中就越有用。例如，会计是商业的语言，我们学会了会计的基本模型“有借必有贷，借贷必相等”，就能看懂企业的财务报表；我们学会了全面预算管理，就能懂得如何将它运用于经营提效。

学习的方法就是建立模型、测试模型、不断迭代、不断演化。学习的过程就是进化的过程，进化无止境，所以我们要终身学习。下面以备考CPA（Certified Practising Accountant，注册会计师）为例来看如何学习。

1.3.2　备考CPA的“三大法宝”

CPA证书是财务行业的“硬通货”，也是无数财务人员孜孜以求的证书。备考CPA有“三大法宝”：初心、信心、体系方法。

1.初心：不忘初心，方得始终

我们需要弄清楚为什么要考取CPA证书。很多人对CPA证书有这样的认知：持有CPA证书的职工的待遇比没有CPA证书的好；取得CPA证书就能升职加薪；持有CPA证书，月薪过万元不是梦。

其实，这些认知都以果为因，本末倒置了。那么，我们为什么要考取CPA证书呢？因为考取CPA证书至少有以下几个方面的好处。

（1）多了一块有分量的“敲门砖”。

（2）可以完善自己的专业知识体系。

（3）可以培养目标导向的习惯：自己树立目标，通过艰苦努力，最终实现目标，这是成功的关键。

（4）可以培养注意力与自控力：在追求目标的过程中，把注意力集中起来，专心备考，抵制住各种诱惑，最终达到目标。人的精力是一种资源，我们必须将有限的资源集中起来，才能完成我们的目标；而要将精力集中于备考，对注意力的控制有着很高的要求。通过考取CPA证书，我们的注意力与自控力得到锻炼，而注意力与自控力正是我们成功所必需的能力。

（5）可以形成让自己受益终身的方法论：在考取CPA证书的过程中，我们需要克服很多困难，需要想方设法实现目标，需要在数年的时间里，一直保持自控的状态。在这个过程中，我们会逐渐找到做事的方法、窍门，形成让自己受益终身的方法论。

2.信心：信心比金子珍贵

确立了考取CPA证书这个目标，就意味着我们走上了一条充满荆棘的道路，也意味着我们走上了自我成长之路。在这条道路上，最后胜利的都是勇敢坚持下来的人，有信心战胜一切困难的人。

3.体系方法：方法很重要

“行动-反馈”体系是学习的基本方法。在备考过程中，建立这样的体系是备考成功的关键。如何建立这样的体系呢？

1.3.3　备考CPA的方法

要建立“行动-反馈”体系，我们首先要找到反馈源。

1.找到老师

我们在工作后参加考试与在学校中参加考试相比，最大的困难不是时间分散，而是缺少老师的指导。缺少老师的指导，我们就无法评价自己的备考水平是否达标；当我们有疑问而又无法得到解答时，就会产生很强的挫折感；挫折感累积到一定程度，就会打击我们的自信心；自信心越受打击，我们的压力就越大，就越容易放弃，这是典型的负向反馈循环。

打破这个负向反馈循环的关键就是找到老师。方法是参加面授课、网课、网站社区、学习小组等，从外部找到老师，或者以书为师，“读书百遍，其义自见”，反复研读教材、反复做题，从答题中找到自己的薄弱点。

2.建立正向反馈，自我激励

很多人在备考过程中会遇到以下情况。

（1）今天工作了一天很累，先休息一下吧，看会儿电视或者打会儿游戏再看书。结果看完电视或者打完游戏就没时间看书了。

（2）今天要和朋友聚会，先去聚会再看书。结果聚会完很晚才到家，没时间看书了。

（3）今天加班到很晚，回家就睡了，没时间看书了。

（4）今天周末，很久没出去逛街了，先去逛街，逛完街回来再看书。结果逛完街太累了，不想看书了。

（5）正在追一部很好看的电视剧，等追完再看书。结果电视剧追完了，书还没开始看。

…………

以上这些情况都是我们备考CPA道路上的拦路虎，就像游戏里的关卡一样，我们必须打败它才能过关。我们应该怎么做呢？

方法就是建立正向反馈，自我激励。

（1）从易到难，确定考试科目。第一次报考CPA的人可以先从经济法、税法、财务管理开始准备。先从容易的开始，可以逐步建立学习兴趣，树立自信心，提高放弃成本。

（2）大量练习。边看书边做题，看完一个章节就做一个章节的题目。通过做题了解自己的不足，针对错题，查漏补缺，记忆要点。在做完每一章的题目后都要给自己打分，以分数评估自己的学习成果，不断给自己反馈。

从第一次得分开始（不管第一次得分多低），每次都给自己制定下一次得分的上涨梯度。例如，第一次的得分是50分，那么第二次的得分要达到55分，第三次的得分要达到60分，直到得分在80分以上（80分是合格线，代表对此章内容的掌握程度达标）。通过上述方法，建立正向反馈。

（3）建立奖励体系，达到目标就奖励自己。我们可以把备考CPA设计成一个游戏，一个章节就是一个关卡，每科的模拟测试就是大Boss（某一阶段性的强力敌人）。过关的条件就是测试得分达到80分，过关就有奖励。打赢大Boss，就有大奖励。我们最好将这个奖励体系画出来，贴在墙上，并适时记录自己的进度，看看自己与奖励目标的差距，不断努力，最终达到目标。

例如，我在刚开始跑步时，为了坚持下来，不断给自己设置奖励：跑到5千米，买一块运动手表；跑到8千米，买一套压缩服；跑到15千米，买一双上千元的跑鞋；跑到半程马拉松（约21千米），要出去游玩一次。这样，每跑到一个点，就给自己一个奖励，每实现一个目标，都还有下一个目标在等着，从而使自己不断追求更高的目标，不断在自我激励中前进。

3.制订计划

做事的通用方法：目标—策略—计划—执行—检验—调整。

（1）目标。取得CPA证书。

（2）策略。一年考过3个科目，从最简单的科目开始；方法是看书+做题+面授课+网课+学习小组。

（3）计划。根据自己的工作、生活情况，先按周排出可用的时间段，明确自己效率最高的时间段；然后，根据考试任务，将课程按章节分配到每个时间段，分配原则是将效率最高的时间段用于学习最难的内容，将效率较低的时间段用于做题。

世事皆有变，计划需灵活。如果因特殊情况无法执行当天的计划，那么也不必给自己太大压力，可以接着执行下一天的计划，因为CPA书本各章节的内容相对独立，不一定非得学完第一章才能学第二章。在学完整本书后，再去学习之前漏掉的章节，这样既可以保证完成整个计划，又可以保证学习效果。

每完成一个计划，就在计划表上做出相应的进度条，代表自己已经完成的成果，以促使自己继续努力。

例如，每年考3个科目，从5月拿书到9月考试，一共4个月，扣除1个月总复习的时间，每门课的学习时间就是1个月。在这1个月内，我们需要做到把书粗读一遍、精读一遍、查漏补缺再读一遍，至少做一套习题集。按这个进度安排，每天至少看多少页书、做多少题，就是固定任务，除非有特殊情况，否则必须完成任务。摒除一切无意义的应酬、玩耍，看书累了，可适当运动（跑步是我推荐的运动，既可减肥，又可锻炼自己的毅力）。

（4）执行、检验、调整。这些动作其实和计划是合为整体的。我们应每周回顾计划的执行情况，一方面确定计划的可行性，并根据实际情况做出必要的调整；另一方面检查自己的执行情况，总结计划执行偏差的原因，找到改进措施，并在之后的计划中加强控制，专心备考。

4.立即行动：从今天开始

在生活中，我们经常会遇到这样的情况：本来想做一件事，如看书，但又想去做其他事，想着把其他事做完了再看书，但结果往往是没有看书。

人都有惰性，因此我们要培养自控力，把“做完××，我再看书”变为“既然要考试，我就要看书”。从强调客观条件的“如果……，那么……”思维变为强调自我能动的“既然……，就……”思维，变被动为主动，一切从当下开始，从现在开始，没有理由，没有条件，想到就做，这很重要！

5.充分利用碎片时间

我们在工作后参加考试，面临的最大的不确定因素就是时间。我们要利用一切可以利用的时间，如果没有大块的时间可用，就要利用碎片时间，如工作间隙、上下班的交通时间、午休时间等。

1.3.4　成为高手的方法

备考CPA的过程告诉我们，从准备考试到最终取得CPA证书，需要付出艰苦的努力，而我们要从房地产财务管理“小白”进阶为高手，也需要付出艰苦的努力。

从房地产财务管理“小白”进阶为高手，需要经历3个阶段：入门者、模块专家、高手。

（1）入门者。

对入门者来说，掌握行业的基础知识是必要的。入门者需要大量而广泛地阅读行业专业书籍、期刊，收集各类资料，迅速地完成行业知识的原始积累。这个过程就像备考CPA过程中的粗读，迅速完成对书本的通读，对相关知识有一个总体的了解。

在储备知识的同时，我们需要在工作中找到可以模仿的对象，这个对象可以是带教人或部门负责人。入门者对工作事项不熟悉，可以在模仿带教人的过程中，迅速掌握工作技能。这时，入门者需要做到“不求甚解”，先学会如何工作，再理解为何要这样做，对于带教人安排的工作，跟着做即可，多做几遍，就学会了。

从模仿开始，不断练习，直到自己熟练为止。就如马尔科姆·格拉德威尔在《异类》中所说的10 000小时定律，一个人在学习的过程中，要完美掌握某项复杂的技能，就要一遍又一遍地刻苦练习，而练习的时长必须达到一个最小临界量：10 000小时。对于一项工作技能，我们只有刻苦、反复地练习，才能真正掌握。

（2）模块专家。

财务管理的模块专家就是对前面所说的财务管理四大模块中的某一个或几个模块非常熟悉，甚至精通的人，他们通常是预算经理、税务经理、资金经理、会计经理等。

模块专家需要精心打磨本专业的基本技能，其知识储备在精而不在广。例如，税务经理要精心打磨的基本技能是本行业涉及的主要税种的各级政府的政策解读与应用、企业税收管理的体系与改进、企业税负管理与平衡、涉税风险预警与对策等。

模块专家的作用在于解决企业经营中涉及本专业的各类问题，而这基于其精心打磨的专业技能。

（3）高手。

高手是在具有扎实的基本功的基础上，掌握了很多实用的技术、战术模型的复合型专家。高手可以随意组合技能，形成套路，有效地解决问题。

在企业经营中会产生很多亟待解决的问题，高手在遇到这些问题时，会从5个方面来分析。

① 定义问题。定义问题即解构问题，先将问题细分为基本点，再将基本点归类，将问题结构化。

② 工作分工。将结构化的问题分配给模块专家，以利用模块专家的精细技能。

③ 数据收集。针对每类问题在实际工作中的情况进行数据收集，找到问题产生的关键点及影响。

④ 分析解释。对收集的数据、了解到的情况进行分析，依靠模型、套路，提出解决方案。

⑤ 实施反馈。对解决方案的实施情况进行跟踪，及时反馈问题，再次重复上述4个步骤，调整解决方案，循环往复，直至解决问题。

高手在解决问题的过程中除了依靠数据，还依靠直觉。直觉来源于其在多年的训练与实践中形成的习惯和反应。

我们应该如何成为高手呢？

入门者可以遵循10 000小时定律，而要成为高阶者（模块专家、高手），我们就需要刻意练习，刻意练习就是有目的地练习。艾利克森的刻意练习的核心观点是，处于中上水平的人们，拥有一种长时工作记忆能力，而精进循环正是形成这种能力的诀窍。

（1）建立自我实现的正向反馈。

人们喜欢做自己喜欢的事，因为这能给自己带来快乐。快乐的本质是需求被满足，而自我实现的需求是人类最高级的需求，这样的需求被满足能带来最大的快乐，能实现自我的事情也是人们最愿意做的事情。因此，我们需要建立自我实现的正向反馈。

① 我们要实现自我认可，要看到自我的成长。在备考CPA的过程中，我们给完成的计划做进度条、给完成的题目打分，就是在做自我认可的事。

② 我们需要他人的认可。如果我们做的事得到别人的鼓励、赞赏，我们就会更愿意去做。因此，我们要找老师、找同伴，力求得到老师的表扬、同伴的赞赏。

（2）设定目标，找到现状与目标的差距。

如果将我们现有的能力作为舒适圈，将我们当前无法企及、只能想象的事作为梦想圈，那么介于二者之间的，就是学习圈。舒适圈中的事情对我们来说很容易，梦想圈中的事情对我们来说太难，而学习圈中的事情对我们来说，是通过努力可以做到的。学习圈中的成长靠刻意练习取得。

（3）刻意练习，增加有效训练，提高专业技能水平。

10 000小时定律备受质疑的是，如果一个人一直在低水平上重复练习，即使练习了10 000小时，那么也成不了高手，因为他的技能并没有一直得到提升。当他的训练使其技能达到某一水平后，如果没有向更高水平进步，那么他之后所有的练习都是无效训练，只是简单的重复。

因此，有效训练很重要。在我们的技能达到某一水平后，我们必须设定更高的目标，进行更有效的训练，不断提高专业技能水平。如何得知我们的专业技能水平是否提高了？考试有分数反馈，在工作中我们需要自己去找反馈源，建立自己的反馈体系。反馈源可以是工作更得心应手的状态、上级的评价、同事的反馈、职级的提升等。

总之，不断反馈，不断精进，日日循环，天天进步，我们就能从房地产财务管理“小白”进阶为高手。