二 住房产权

自从我国住房商品化全面推进以来，住房产权类型开始多样化发展，出现了住房产权类型分化现象。住房产权反映了居民或家庭对住房的占有、使用、处置、收益等权利的差异，是住房不平等的重要表现。对于一个家庭来说，是否拥有自己住房的产权直接反映了该家庭的经济能力和社会成就，所以研究住房产权的类型分化是研究阶层分化的一个重要视角（孙玉环、张金芳，2014）。住房常常被当作个人资本和社会经济地位的替代指标，特别是房屋的获取方式，自有还是租房在某种程度上代表了个人（家庭）的社会经济实力（Stafford and McCarthy，2006）。

“上海都市社区调查”将住房产权分为12类，表7-3的数据显示，上海的住房产权以租房、购买商品房、自建私房为主要形式，其三者之和的比例高达总样本的78.31%。其中租房的占比高达29.91%，购买商品房的比例达到29.62%，自建私房的比例为18.78%。上海有大量外来人口流入，由于过高的房价，外来人口家庭从经济角度出发更多选择租房居住，因此上海市家庭住房产权类型中租房的比例相对较高。

表7-3 上海市家庭住房产权分布（N=3744）

为了方便交互分析，本章将住房产权合并归类为“自有住房”（包括自建私房、拆迁安置房、购买原公有住房、购买商品房、购买经济适用房、购买小产权房）、“租房”、“免费住房”（包括单位免费提供的住房和他人免费提供的住房）和“其他”四大类。从表7-4可以看出，上海市家庭的住房产权分布情况为：自有住房的比例最高，占比为67.12%；其次是租房，占比为29.91%；免费住房的比例为2.51%；其他的比例为0.45%。

表7-4 不同住房产权详情描述（N=3744）

1.上海有三成家庭租房居住

住房自有率，一般是指拥有一套或多套住房的家庭占总家庭户数的比重，是衡量一个国家或地区居民家庭住房产权结构和消费结构的重要指标（郑思齐、刘洪玉，2004）。基于跨国数据的比较发现，经济发展水平越高的发达国家或地区，住房自有率反而越低（李宏瑾、徐爽，2009）。

表7-4的数据显示，上海市住房自有率为67.12%，有约1/3的家庭属于租房群体。同我国其他城市相比，上海居民的住房自有率比较低，这既是由于上海市人口流动性较大，也与上海市较高的房价与限购等调控政策有关。

上海市不同户籍家庭的住房产权具有很大差异。上海户籍家庭自有住房的比例为87.46%，租房比例为10.59%，免费住房和其他类型的产权较少。外地户籍家庭自有住房的比例为16.76%，租房比例为77.78%，免费住房的比例为5.36%，其他类型的产权比例较小。

对比来看，上海户籍家庭的住房自有率比外地户籍家庭住房自有率高了70.70个百分点，而外地户籍家庭的租房比例比上海户籍家庭高了67.19个百分点。

此外，外地户籍家庭中有5.36%的家庭依靠单位或他人免费提供的住房，而上海户籍家庭居住于免费住房的比例很小。工作单位为外来务工人员提供免费住房可以缓解外来人口的居住压力，这也是城市吸引人才的良好策略。

上海是一个移民城市，拥有大量的外来人口且人口流动性强。上海是移民城市的特征使得分析外地户籍家庭的住房状况成为研究上海家庭住房的重要议题之一，下文将重点分析外地户籍家庭的住房产权状况，了解外地户籍家庭在上海拥有住房产权的影响因素。

2.外地户籍家庭社会经济地位越高越可能拥有住房产权

由上文可知，不同户籍的家庭住房产权存在巨大的差异，外地户籍家庭的住房自有率较低，更多地选择租房居住。尽管如此，仍然有大量的外来人口希望在上海工作和生活，那么具有什么条件的外地户籍家庭更可能在上海拥有住房产权呢？

表7-5进一步分析了外地户籍家庭的家庭年收入、户主受教育程度与住房产权之间的关系。对于外地户籍家庭来说，户主受教育程度为初中及以下的家庭，住房自有率仅为10.09%；户主受教育程度为高中/职高的家庭，住房自有率为13.77%；户主受教育程度在大学及以上的家庭，住房自有率为21.77%。家庭年收入对外地户籍家庭的住房产权也有显著影响，家庭年收入在10万元以下的家庭，住房自有率在7.73%以下；家庭年收入在10万～20万元的家庭，住房自有率为15.22%；家庭年收入在20万元以上的家庭，住房自有率为40.00%。

表7-5 外地户籍家庭社会经济地位与住房产权交互情况（N=723）

可以总结为，外地户籍家庭的住房自有率随家庭年收入、户主受教育程度的提高而提高，具有高学历、高收入的外地户籍家庭更可能拥有上海的住房产权。

3.90%的合租家庭是外地户籍家庭，以单身青年居多

在了解了拥有住房产权的群体后，再关注一下上海市租房的群体。上海市租房群体以外地户籍家庭为主，租房群体中有75.15%是外地户籍家庭，24.85%是上海户籍家庭。

SUNS也询问了租房家庭是否与他人合租，结果表明，样本中有22.68%的租房家庭与他人合租。其中，外地户籍的租房家庭中有27.13%选择与他人合租（占所有合租家庭比重的90.07%），上海户籍的租房家庭中只有9.03%的家庭选择与他人合租（占所有合租家庭比重的9.93%）。

外地户籍家庭户主的年龄和受教育程度与合租的比例存在相关关系，调查结果显示，户主的年龄越小，合租的比例越高。户主年龄在30岁以下的租房家庭，合租的比例为47.49%；户主年龄在30～35岁的租房家庭，合租的比例为18.66%；户主年龄在50岁以上的租房家庭，合租的比例为19.13%。

从户主的受教育程度来看，户主的受教育程度越高，合租的比例反而越高。户主学历为初中及以下的租房家庭，合租的比例为18.94%；户主学历为高中/职高的租房家庭，合租比例为26.49%；户主学历为大专及以上的租房家庭，合租比例为41.95%。这种现象可能的原因之一是拥有高学历的外地户籍家庭在选择租房时更倾向于选择居住于中心城区，由于中心城区住房价格较贵，合租房较多，出于经济上的考虑，他们更多地选择合租；而学历较低的外来务工人员往往居住于城市外围工业区，独立居室住房偏多且租金便宜。另一个原因是高学历外地户籍家庭独居现象较多，而低学历外地户籍家庭往往是夫妻同住，故而不选择合租的方式。