一、行政不作为
1 不动产统一登记的条件应符合不动产权利主体一体化的立法目的
——王甲诉湘潭市国土资源局不履行法定职责案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖南省湘潭市中级人民法院（2018）湘03行终161号行政判决书
2.案由：不履行法定职责纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：王甲
被告（上诉人）：湘潭市国土资源局
【基本案情】
涉案房屋原系湘潭钢铁集团有限公司公房。因住房制度改革，王甲的父母王某和张某于1999年7月25日购买了该套房屋，房屋所有权证和国有土地使用权证办理在王某名下。2004年6月，王某与张某在法院调解离婚，约定王甲随王某共同生活，婚姻存续期间的共同财产两人各分一半，张某所得部分作为今后抚养王甲的生活费用。2009年12月2日，王某与二婚妻子将涉案房屋转让给李某和赵某夫妇，并办理了房屋所有权转移登记，但未办理国有土地使用权转移手续。2013年3月15日，王某去世。2015年12月30日，王甲从李某和赵某处购买了涉案房屋，并办理了房屋所有权转移登记，于2016年1月7日取得了房屋所有权证，涉案房屋归王甲单独所有，但仍未办理国有土地使用权转移手续，且王甲未获得权利人为王某的国有土地使用权证原件。王甲于2017年向不动产登记部门申请办理不动产权属证书。由于王甲没有国有土地使用权证，且国有土地使用权人仍为王某，不动产登记部门告知王甲不符合办理不动产权属证书的条件。王甲多次与湘潭市国土资源局沟通，并于2017年11月提交了请求解决办证问题的书面申请。湘潭市国土资源局召开了相关会议进行研究讨论，在会议纪要上记载的处理建议为“申请人王甲经公证或法院确权取得国有土地使用权的继承权后，房地主体即形成一致。岳塘分中心在收取房地权属来源等有关材料，依法公告并注销原国有土地使用权证后，即可办理不动产登记”。记载的会议决定为：“1.当事人如能提交原权利人国有土地使用权证，根据湘政办发〔2017〕39号规定办理；2.当事人如不能提交原权利人国有土地使用权证的，所有当事人需到登记机构进行申请，确认同意将权利转移给王甲后办理不动产登记，个别或部分当事人不申请且难以调解，建议当事人通过司法途径解决争议后，再根据司法判决文书申请不动产登记。”2018年4月，王甲得知了会议纪要的相关内容后，认为湘潭市国土资源局的行为系不履行法定职责的行为，遂提起行政诉讼。
【案件焦点】
1.王甲是否向湘潭市国土资源局提出了办理不动产登记的申请；2.湘潭市国土资源局是否存在未履行办理不动产登记法定职责的情形。
【法院裁判要旨】
湖南省湘潭市岳塘区人民法院经审理认为：第一，因王甲向湘潭市国土资源局提出了办理不动产登记的申请，才出现后续湘潭市国土资源局拒绝办理和讨论如何处理的行为。湘潭市国土资源局以申请资料不符合登记要求为由拒绝受理登记影响了程序的进行，不能以此否认王甲提出了相关申请。故应认可王甲向湘潭市国土资源局提出了办理不动产登记申请的事实。第二，王甲通过民事买卖法律行为，合法取得了涉案房屋所有权。根据不动产权利主体一体化原则，当房屋等建筑物因转让等处分形式发生权利主体变更时，该建筑物占用范围内的土地使用权归属主体应相应地予以变更。王甲取得涉案房屋所有权经登记已发生效力，应认可其同时取得了涉案房屋占用范围内的土地使用权，才符合不动产权利主体一体化规定。在原权利人无法提交国有土地使用权证的情况下，行政部门保存的土地登记卡亦能够体现国有土地使用权证记载的内容，可确定涉案房屋占用范围内的土地使用权来源清晰，权属明确，无权属争议。王甲通过买卖取得涉案房屋所有权，与继承法律关系无关，湘潭市国土资源局会议讨论的处理建议及决定内容涉及继承问题，实际是增设了涉案房屋的不动产登记条件，不当增加了申请人的义务。如果湘潭市国土资源局对涉案房屋不予登记，将违反《不动产登记暂行条例》第一条保护权利人合法权益的立法目的，无法产生不动产权利主体一体化的法律效果。故王甲申请办理不动产登记符合法定条件，其请求湘潭市国土资源局履行法定职责的理由成立。综上，一审法院判决：
责令被告湘潭市国土资源局于本判决生效之日起六十日内履行为原告王甲办理涉案房屋的不动产权属证书的法定职责。
湘潭市国土资源局不服一审判决，提起上诉。湖南省湘潭市中级人民法院经审理后，同意一审法院裁判观点。
【法官后语】
为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，国务院制定的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行。根据《不动产登记暂行条例》，原国土资源部制定了《不动产登记暂行条例实施细则》，于2016年1月1日起施行。不动产登记机构进行不动产统一登记，以上述行政法规、规章为依据。此外，各省出台了相关规范性文件，对登记中可能涉及的问题具体规定操作方法。
由于社会生活的复杂性及我国公民相关法律知识的欠缺，在不动产统一登记之前，有部分公民在进行房屋买卖时，因不重视国有土地使用权证或一些其他原因，仅办理了房屋所有权转移登记手续，未同步办理国有土地使用权转移手续，导致房地权利主体分离化。国家推行不动产统一登记之后，不动产登记机构在工作中遇到房地权利主体分离的情况时如何处理，是较为复杂棘手的问题。由于生活中房地权利主体分离的原因众多，不动产登记机构应当根据具体情况区别对待，在权属明确时，不宜增设不动产登记条件，应尽量为当事人扫除障碍，解决房地权利主体分离的实际问题。
就本案而言，王甲通过买卖取得了涉案房屋所有权并办理了房屋所有权证，由于原国有土地使用权人去世且无国有土地使用权证原件，导致王甲申请不动产统一登记在其名下发生障碍。湘潭市国土资源局在处理此情况时，提出的处理意见为“1.当事人如能提交原权利人国有土地使用权证，根据湘政办发〔2017〕39号规定办理；2.当事人如不能提交原权利人国有土地使用权证的，所有当事人需到登记机构进行申请，确认同意将权利转移给王甲后办理不动产登记，个别或部分当事人不申请且难以调解，建议当事人通过司法途径解决争议后，再根据司法判决文书申请不动产登记”。上述处理意见，实际增设了不动产登记条件，王甲无法实现，亦说明湘潭市国土资源局未正确理解《不动产登记暂行条例》的立法精神和立法目的，将原本应当为当事人解决问题的行政职责，作为其拥有的行政权力拒绝为当事人解决问题。
通过此案例的法律分析，在不动产登记机构进行不动产统一登记时，为切实保护权利人的合法权益，不动产登记条件应符合不动产权利主体一体化的立法目的。
编写人：湖南省湘潭市岳塘区人民法院 葛嘉