第四百九十五条 【预约合同】

当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

本条来源

本条来源于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”相较于该司法解释，本条分两款，分别规定了预约合同的定义以及违反预约合同的违约责任。

立法演变

本条在一次审议稿第二百八十七条规定为：“当事人约定在将来订立合同的认购书、订购书、预订书、意向书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”在二次审议稿第二百八十七条规定为：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书、意向书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”

该条在二次审议稿中比一次审议稿多了“一定期限内”，表述更严谨。《民法典（草案）》四百九十五条采纳了二次审议稿的表述，《民法典》删除了“意向书”。

条文释义

预约合同，是指当事人之间将来订立合同的合同。对于当事人的约定是预约还是本约，虽然在理论上容易区分，但在实践中却不易判断，因此应探求当事人的真意加以认定。在交易实践中，当事人有时对合同未能采用规范的名称，如将买卖合同称为订购或预订合同。对于此类合同，不应仅以名称将其认定为预约或本约，而是应考察其内容是否已经具备该类合同的核心要素。如果已经具备，无另行订立合同的必要，则为本约。

由于预约合同具备合同所有的法律要件，因此本条规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

法条关联

◆《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

案例评议

成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案[14]

2006年9月20日，讯捷公司与蜀都实业公司就位于蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋买卖事宜达成协议，签订了《购房协议书》，对该房屋的坐落位置、面积、价款及违约责任等作了明确约定。双方口头约定，等蜀都实业公司将房屋过户至讯捷公司名下后，讯捷公司及时向蜀都实业公司付清剩余房款。后讯捷公司与蜀都实业公司就房屋过户登记及价款支付等相关事宜经过多次磋商未果。2010年3月3日，蜀都实业公司向讯捷公司送达了解除2006年9月20日双方签订的《购房协议书》的通知函。

◆裁判规则

法院经审理认为，蜀都实业公司与讯捷公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议中进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的，应予纠正。

◆评议

判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容为准。对于当事人之间存在预约关系还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。