第二百四十三条 【征收】

本条来源

《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”本条延续了该立法精神，但更新了法律概念或用语，将“单位”改为“组织”、“拆迁”改为“征收”（2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》已将“拆迁”改为“征收”）、“和”改为“以及”等，同时新增“农村村民住宅”纳入征收时应足额补偿的对象。

立法演变

物权编一审稿第三十九条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”二审稿在此基础上新增“农村村民住宅”作为补偿对象，将“和青苗的补偿费等费用”改为“以及青苗等的补偿费用”，又增加“及时”等字眼。而征求意见稿又在二审稿基础上优化了语句表达。

条文释义

本条是关于征收的规定。

征收是政府为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序将集体所有、组织所有或者个人所有的财产变为国家所有，再加以利用的行为。[4]本条规定征收的对象为不动产，包括土地、房屋等。

征收行为的特点在于：（1）政府征收必须是基于“公共利益”的需要。所谓公共利益在不同时间、不同领域、不同情境下有不同内涵，需要具体问题具体分析，所以本法并未给出明确规定。（2）政府征收必须依照法律规定的权限进行。（3）政府征收必须依照法律规定的程序进行。（4）政府征收必须给予被征收人以合理补偿。[5]本条在可能的范围内最大化地明确了征收时需遵循的补偿原则和补偿的范围，保障权利主体的正常生产和生活。我国城市和农村建设的进程从未停止，诸多情形下因城市规划、公共建设等而不得不征收权利主体的不动产，该过程难免对权利主体的合法权益造成损害，也因此而衍生出不容忽视的社会问题。从《宪法》到《土地管理法》等法律都对征收进行了规定，但在实践中仍存在许多问题，主要包括“公共利益”界定不清，导致征收权力滥用；征收补偿标准不明，导致补偿不到位等。为解决实践中存在的上述问题，征收制度仍有诸多可完善之处。

法条关联

◆《宪法》

第十条 城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。

国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

◆《立法法》

第八条 下列事项只能制定法律：

……

（七）对非国有财产的征收、征用；

……

◆《民法典》

第一百一十七条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。

◆《土地管理法》

第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四十六条 征收下列土地的，由国务院批准：

（一）永久基本农田；

（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

◆《城市房地产管理法》

第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

案例评议

原告武某某、潘某某与被告何某某、第三人攀枝邑村小组物权保护纠纷案[6]

◆裁判规则

因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照《物权法》第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。被告、第三人均认可养鸡房系二原告建盖，现养鸡房被第三人征收，第三人应依法给予二原告拆迁补偿款。现补偿款已被被告领取，被告应返还属于二原告所有的补偿款，但因第三人在发放补偿款时，系笼统发放，未明确每一项征收物的补偿款数额，而二原告也未提交充分证据证实其建盖的养鸡房价值，现养鸡房已被拆除，对其价值无法评估，被告认可二原告建盖的养鸡房价值为3000元，本院对二原告因征收造成的损失支持其3000元为宜。被告主张双方口头协商二原告停止养殖后建盖的养鸡房无偿归其享有，因未提交证据予以证实，其主张不能成立。

◆评议

原告所建的养鸡房被征收，法院依法律对征收的相关规定，认定第三人应对征收予以补偿，符合公共利益需要的同时也保障了被征收人的合法权益，这是公权力和私权利平衡的体现。征收中国家行使行政权取得了集体、组织、个人的财产，是对其所有权之限制，因而征收在符合公共目的之外，还需给予当事人合理的补偿。