第二百七十三条 【业主对共有部分的权利义务】

本条来源

《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”本条延续了该规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条进一步明确了建筑物的共有部分范围。《物业管理条例》第六条则具体列举了业主在物业管理活动中的权利与义务。

立法演变

物权编一审稿第六十八条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”此后各稿延续了一审稿的规定。终稿将“不得以放弃权利不履行义务”改为“不得以放弃权利为由不履行义务”，属于语句结构的完善，其余保持不变。

条文释义

本条是关于业主共有所有权内容和限制业主所有权转让法律后果的规定。

首先，本条第一款所述业主作为共有所有权人，有以下三种权利[4]：1.共有部分的使用权。即业主有权使用建筑物及其附属设施的共有部分，此为业主作为共有所有权人的一项基本权利。2.收益权。指业主可依规约或其共有持分，取得因共用部分所生的利益的权利。3.共用部分的单纯的修缮改良权。其次，本条第一款所述业主作为共有所有权人，有以下两种义务：1.业主应当按照共有部分的本来用途使用共有部分。2.分担共同费用和负担，此项费用主要包括：日常维修和更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用、管理事务的费用、由区分所有人共同负担的公法上的捐税等。再次，相比较普通的物权，建筑物区分所有权作为一个权利的集合体，其最明显的特征就是整体性和不可分割性。因此对于共有部分，不允许个别业主以放弃权利的方式，不履行义务。

本条第二款的规定，正是基于建筑物区分所有权的“一体性”特征。业主的专有所有权、共有所有权和共同管理权不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。他人受让区分所有权时，必须同时取得此三项权利。

法条关联

◆《物业管理条例》

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

◆《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

案例评议

张某诉阜新某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案[5]

◆裁判规则

某公司依据上述合同为张某所有的案涉房屋所在小区提供物业服务，张某作为小区业主接受物业服务，理应及时向某公司缴纳物业费。业主应当妥善行使其对所涉共有停车位的共有和共同管理的权利。《物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”业主共有权中的占有权能有其特殊性，主要体现在业主只能按照法定或约定的方式占有使用共有部分，并兼顾其他业主的共有权。因此，业主依据《物权法》第七十四条第三款规定主张权利的，需要结合具体情况分析对待。作为案涉小区业主之一的上诉人张某，其享有占有、使用共有部分的权利，且已实际行使了该共有权利，在小区共有部分修建的停车位上停放车辆。物业服务合同第七条第二项约定：“车位费用：地上车位费用每台每月80元，扣除物业管理成本费用后，余额部分用于业主委员会工作经费、弥补物业费、专项维修资金之不足之需。”张某作为实际取得停车位使用权的业主，在享有权利的同时，应当依法履行相应的义务，缴纳相关费用，按约定张某也有缴纳车位有偿使用费的合同义务。除张某放弃权利而不履行义务外，应当依法依约履行法定和约定的缴纳相关费用的义务，以保持共有部分的整体性和完整性，保持共有部分的用途和结构稳定，维护共有部分的正常使用状态。物业公司提供的服务关系到小区全体业主的切身利益，如允许个别业主以车位属于全体业主共有为由拒交车位使用费，将有损于其他正常交费业主的利益。

◆评议

依据本条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。张某作为小区业主接受物业服务，理应及时向某公司缴纳物业费；同时，作为实际取得停车位使用权的业主，在享有权利的同时，应当依法履行相应的义务，缴纳相关费用，按约定张某也有缴纳车位有偿使用费的合同义务。